Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khao khát một “thân phận” rõ ràng

Thị trường gặp khó 

Theo vnbusiness.vn, trải qua hơn 2 năm đại dịch Covid-19 bùng phát đã khiến nguồn cung một số phân khúc bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng. Trong 6 tháng đầu năm 2022 có rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành do lượng hàng tồn từ các năm trước. Theo thống kê, trong quý I/2022 chỉ có 1 dự án hoàn thành, 52 dự án đang tiến hành triển khai, 5 dự án được chấp thuận đầu tư mới. 

Nguồn cung hạn chế khiến giá thành các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tăng cao với mức tăng trung bình hơn 9%, shophouse tăng 11%, condotel tăng 9%. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn bị hạn chế, mặc dù các ngân hàng đã được nới thêm room tín dụng. 

Cụ thể, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới sụt giảm mạnh so với các năm trước. Chỉ tính trong quý I/2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 69,6 nghìn tỷ đồng, trong tháng 5 là 7.000 tỷ đồng, trong khi tháng 4 con số này bằng 0. Như vậy, lượng trái phiếu doanh nghiệp trong 5 tháng đầu năm nay rất ít so với con số 200.000 tỷ đồng phát hành trái phiếu năm 2021. 

Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân chậm cũng đã tác động không tốt đến thị trường bất động sản. Bởi trong 6 tháng đầu năm 2022, tiến độ giải ngân vốn đầu tư công mới chỉ đạt 25,68% kế hoạch của cả năm. 

Pháp lý chồng chéo 

Tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” tổ chức ngày 13/9, vấn đề điểm nghẽn pháp lý của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được các chuyên gia và doanh nghiệp đưa ra. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh từ 2014. Đến năm 2018, sự cố Cocobay Đà Nẵng đã khiến phân khúc bất động sản đầy tiềm năng này “lịm dần”. Ngay sau đó, giai đoạn 2019 - 2020 đại dịch Covid-19 khiến thị trường du lịch phải đóng cửa để tuân thủ các biện pháp phòng chống dịch, thị trường bất động sản ngày càng trầm lắng hơn. 

Từ ngày 15/3, khi Việt Nam mở cửa hoàn toàn nền kinh tế, du lịch được phục hồi, thị trường bất động sản du lịch có cơ hội một lần nữa “sống lại”. Tuy nhiên câu chuyện pháp lý vẫn là vấn đề muôn thuở đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng từ khi bắt đầu xuất hiện tại nước ta cho tới nay. 

"Chúng ta rất cần một khung chính sách để phát triển được bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vì phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng rất lớn. Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết nâng kinh tế du lịch Việt Nam thành ngành kinh tế mũi nhọn. Quyết định đó cho thấy chúng ta phải sắp xếp lại các phân khúc bất động sản và phát triển nó như thế nào?", ông Võ nói. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nhà ở có tầm quan trọng như nhau. Trong khi Chính phủ đang định hướng lại thị trường nhà ở khi tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở giá thấp thì cũng cần định hướng cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. 

Phát biểu tại Diễn đàn, PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam hệ thống luật với chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang có sự xung đột. 
“Đó là sự chồng chéo trong hệ thống luật. Các đợt sửa đổi luật của chúng ta dù mang tính tháo gỡ - tức là bổ sung, nhưng giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác, tạo nên một ‘rừng luật.’ Trong đó, Luật Đất đai được sửa đổi nhiều nhất, 7-8 năm sửa một lần nhưng sửa vẫn không được”, ông Thiên nói.

Về phía doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup, đây là doanh nghiệp đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản nhà ở. Ông Thành cho biết, mặc dù hiện nay còn khá nhiều bộ luật, trong đó có 10 -16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản, tuy nhiên các thủ tục pháp lý về bất động sản du lịch nói riêng và bất động sản nói chung vẫn còn nhiều khó khăn. 

“Là đơn vị trực tiếp thực hiện dự án bất động sản nên chúng tôi hiểu rõ được những vướng mắc về vấn đề pháp lý của lĩnh vực này. Như chúng ta thấy trong một dự án có ba bước, đó là khảo sát, nghiên cứu phân tích tính khả thi; hoàn thiện thủ tục pháp lý; xây dựng, đầu tư và khai thác vận hành. Trong khi đó, mỗi một địa phương đều có đặc thù khác nhau nên rất khó khăn”, ông Thành nhấn mạnh.

Xét riêng về bất động sản nghỉ dưỡng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup mong muốn: “Với 14 năm theo đuổi lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, chúng tôi thấy rằng, các bộ luật điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa rõ ràng. Theo đó, với những bất cập của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, với doanh nghiệp, chúng tôi luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận, tháo gỡ cả điểm nghẽn cơ chế cho loại hình này".

Để thấy những khó khăn mà một doanh nghiệp gặp phải khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, ông Thành cho biết khi Tập đoàn VNGroup triển khai đầu tư tại tỉnh Bình Thuận. Khi thực hiện quy trình đầu tư, sau khi hoàn thành được một nửa quy trình thì phải dừng lại do liên quan đến khoáng sản, do cát của Bình Thuận có nhiều titan. Do đó, muốn chuyển cát ra ngoài thì phải thực hiện quy trình liên quan đến khoáng sản, chứ chưa nói đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất.

Như vậy, có thể thấy để đầu tư thành công một dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư phải hoàn thành hàng loạt quy trình. Do đó doanh nghiệp mong muốn, "Tháo gỡ cơ chế là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương", ông Thành nói.

Cho bất động sản nghỉ dưỡng một “danh phận” 

Từ thực tế nêu trên, để giải quyết điểm nghẽn của bất động sản nghỉ dưỡng PGS. TS Trần Đình Thiên cho rằng: "Chúng ta cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với Condotel thế nào. Cần giới hạn rõ ràng và tìm cách giải quyết, chứ không việc nhìn nhận vấn đề sẽ rất phức tạp". 

Trong đó, về nguyên tắc ông Thiên cho rằng cần lấy luật đất đai là vấn đề nền tảng, muốn giải quyết được việc gì thì cần phải dựa trên nền tảng đấy. Về nguyên tắc, cần lấy luật đất đai sửa theo đúng quy luật thị trường và làm nền tảng sửa các luật khác, nếu không sẽ gây ra tình trạng xung đột.

Ông Thiên cho rằng câu chuyện cần rõ ràng về mặt pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch không phải là yêu cầu quá phức tạp. Do đó, ông hy vọng trong thời gian tới đây, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có những chuyển biến tích cực hơn trong lĩnh vực này. 

Còn theo ông Đặng Hùng Võ, bất động sản du lịch kiểu mới như Condotel, Shophouse, villa nghỉ dưỡng đang nảy sinh vấn đề khi các nhà đầu tư thứ cấp có được cùng tham gia hay không, khi đầu tư vào thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay không. 

Bởi hiện nay chưa có quy định nào được cấp giấy chứng nhận, ngoài công văn số 773 của Bộ Tài nguyên và Môi trường được cấp giấy tài sản trên đất chứ không được cấp giấy về đất. “Tôi cho rằng là việc cho các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là rất quan trọng, vì từ đó dẫn đến một chủ trương toàn dân làm du lịch, giống như Thái Lan. Do đó, phải kiến nghị sửa Luật Đất đai là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng kiểu mới thì các nhà đầu tư được cấp giấy chứng nhận phần các nhà đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp,” ông Võ nói.

Còn về phía doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành để thực hiện mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, thì cần phải nhìn nhận mỗi nhà đầu tư đến với các địa phương là đang mang lại giá tích cực đối với sự phát triển của địa phương đó. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cũng cần được các địa phương tạo điều kiện để hai bên cùng có lợi, chứ không phải là quan điểm “xin-cho”.  

Đối với việc khơi thông dòng vốn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup cho rằng bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp huy động vốn từ các kênh khác, trong đó có nguồn vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Tuy nhiên, điều kiện để được huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe nên ngân hàng vẫn luôn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề vốn.

“Bất động sản du lịch đòi hỏi nguồn vốn lớn, thu hồi vốn chậm. Vì thế, cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ một số bất cập để mỗi dự án đi vào vận hành thuận lợi. Như về đón khách quốc tế cần đơn giản thủ tục trong vấn đề visa để đón khách nhiều hơn, lượng khách chất lượng và chi tiêu cao hơn,” ông Thành nói thêm. 

Bên cạnh đó, với việc nới thêm room tín dụng thì các ngân hàng nên xem xét phân bổ vốn cho các dự án có ích cho xã hội, phù hợp với nhu cầu sử dụng. Còn đối với những dự án sắp hoàn thành, cần tạo điều kiện để tiếp tục hoạt động, mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, xã hội và cả nền kinh tế.