Để bất động sản nghỉ dưỡng không rơi vào cảnh “đóng băng” cần sớm hoàn thiện khung pháp lý

Hàng “tồn kho” trên thị trường bất động sản chủ yếu là phân khúc nghỉ dưỡng

Theo báo cáo thống kê, trong thời điểm năm 2021, trên địa bàn cả nước đang có đến 52 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai xây dựng với tổng cộng là 13.600 căn hộ du lịch và các phòng lưu trú, ngoài ra còn có 2.300 căn biệt thự được chấp thuận. Trong đó, tại khu vực miền Trung được tập trung nhiều nhất với số lượng là 42 dự án bất động sản nghỉ dưỡng với khoảng 13.300 căn hộ và có khoảng hơn 1.900 biệt thự du lịch.

Từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành rất ít. Số lượng dự án được chấp thuận mới cũng không nhiều, chỉ có 5 dự án mới với 67 biệt thự du lịch và 220 văn phòng kết hợp lưu trú. Theo số liệu thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, trong khoảng thời gian 6 tháng đầu năm 2022, hàng tồn kho trên thị trường chủ yếu tập trung chủ yếu trong phân phúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Nói về nguyên nhân chính của tình trạng trên, đa số các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại khá èo uột, khan hiếm về nguồn cung sản phẩm và tính thanh khoản thấp dẫn tới việc hàng tồn kho khá nhiều, bởi vì đa số các loại hình sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay vẫn chưa được hoàn thiện về tính pháp lý nên đang rất khó thu hút được các nhà đầu tư quyết tâm xuống tiền.

Ngoài yếu tố pháp lý, việc rắc rối, lùm xùm xuất hiện tại một số dự án căn hộ condotel bị vỡ cam kết, không thực hiện việc chi trả đúng và đầy đủ lợi nhuận cho các nhà đầu tư, không thực hiện bàn giao các sản phẩm cho khách hàng đúng tiến độ cam kết, khai thác dự án không đạt được đạt hiệu quả cao như mong đợi trong thời gian vừa qua đã khiến cho nhiều nhà đầu tư, các khách hàng hết sức lo lắng băn khoăn.

Bên cạnh đó, tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát trong một vài năm gần đây đã trở thành áp lực lớn đè nặng lên khối ngành du lịch, khiến cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng du lịch, đặc biệt là loại hình sản phẩm căn hộ condotel, shophouse hướng biển, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng biển… dần trở nên nguội lạnh, ảm đạm về giao dịch.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nếu như không có động lực phục hồi mạnh mẽ đến từ ngành du lịch cũng như những động thái hỗ trợ kịp thời, tích cực từ nhà nước, chắc chắn trong thời thời gian sắp tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ gặp nhiều thử thách, khó khăn, dòng tiền sẽ còn xa vời đối với loại hình bất động sản này.

Sớm hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản 

Các loại hình bất động sản du lịch, nhất là những sản phẩm bất động sản mới như căn hộ condotel, loại hình biệt thự du lịch, căn hộ officetel, shophouse du lịch… đã hình thành và đang sở hữu tiềm năng khai thác rất lớn nên cần sớm được hoàn thiện về mặt pháp lý để đưa loại hình này ngày càng trở nên phát triển mạnh mẽ hơn.

Từng có nhiều ý kiến từ các chuyên gia cho rằng, cần phải có quy định rõ ràng cụ thể các khái niệm về tên công trình căn hộ condotel, shophouse, biệt thự du lịch trong bộ Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thay đổi rất nhanh, có thể phát sinh ra nhiều loại hình sản phẩm mới thì luật pháp sẽ lại trở nên lạc hậu, phát sinh ra nhu cầu phải sửa đổi luật.

Theo đề xuất của Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, cơ quan chức năng nên quy định khung là thuộc vào trường hợp công trình xây dựng ở trên đất thương mại dịch vụ và cần có sự điều chỉnh theo đúng quy định về đất thương mại dịch vụ là đúng về bản chất, điều này sẽ đảm bảo được tính ổn định của hệ thống pháp luật.

“Phải phân biệt rạch ròi đâu là công trình nhà ở hay đâu là loại hình công trình thương mại dịch vụ. Nhà ở thì điều kiện bắt buộc thời gian sử dụng phải là lâu dài, phải có hệ thống cơ sở hạ tầng về trường học, chợ, siêu thị, đường giao thông, bệnh viện... Còn nếu là các loại hình bất động sản mới, bản chất là loại hình công trình thương mại dịch vụ, thì nên có sự điều chỉnh theo hướng chế độ đất thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng nhất định,” ông Đỉnh nói.

Theo chia sẻ từ đại diện của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đưa ra quan điểm rằng, việc đầu tư vào bất động sản trong đó bao gồm cả loại hình bất động sản du lịch thì Luật Đất đai, Luật Đầu tư phải đóng vai trò cốt lõi. Do vậy, cần phải đưa nội dung pháp lý về sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse… vào nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để từ đó tạo điều kiện lấy ý kiến đánh giá, hoàn thiện pháp lý.

Ông Hiệp cũng đưa ra đề xuất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung thêm các quy định về đất phát triển các loại hình sản phẩm bất động sản mới vào quy định thuộc về các trường hợp nhà nước cho thuê đất, phải cấp giấy tờ thể hiện được rõ ràng về các đối tượng được cho thuê đất.

Theo như nhận định, đánh giá của các chuyên gia trong ngành, tính pháp lý cho công trình xây dựng không phải là loại hình nhà ở, chủ yếu phục vụ cho mục đích lưu trú, nghỉ dưỡng, du lịch chưa được hoàn thiện cũng là do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể. Ngoài ra, Luật Du lịch hiện nay cũng chưa được đồng bộ, liên thông. Chưa kể, công tác thực thi triển khai pháp luật tại một số địa phương cũng còn chưa thực sự có trách nhiệm, chưa đảm bảo sự nghiêm túc.

Do đó, các chuyên gia bất động sản đề nghị theo hướng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các công trình xây dựng là khách sạn, văn phòng lưu trú, căn hộ - khách sạn, loại hình biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ cho khách du lịch và các công trình khác (những công trình phục vụ cho mục đích lưu trú, nghỉ dưỡng, du lịch) xây dựng ở trên đất thương mại, dịch vụ.

Ngoài ra, khi xem xét về việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017, cơ quan chịu trách nhiệm soạn thảo luật cũng cần phải xem xét bổ sung thêm về những quy định pháp luật để từ đó có thể dễ dàng điều chỉnh đồng bộ, nhanh chóng các hoạt động đầu tư triển khai xây dựng, kinh doanh, khai thác, quản lý vận hành các công trình bất động sản phục vụ cho mục đích lưu trú, du lịch.

Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể đưa ra hướng dẫn chi tiết cho các địa phương ghi rõ diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu căn hộ condotel vào trong giấy chứng nhận quyền sở hữu các công trình căn hộ, để từ đó có thể đảm bảo được tính pháp lý về lâu dài.

Cùng với đó, các đơn vị bộ, ngành liên quan cũng cần phải tiến đến việc thực hiện các quy định thêm về trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý việc sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung và có cơ chế đặc thù về việc quản lý vận hành đối với các công trình tòa nhà condotel để từ đó tránh tối đa những khiếu kiện, tranh chấp giống như loại hình căn hộ chung cư hiện nay.

Sau khi sửa Luật đất đai, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ra sao?

Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa đưa ra văn bản chính thức phản hồi đề nghị của Bộ Tư pháp về vấn đề tham gia thẩm định Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, đơn vị này cho hay, tại Mục 2 Chương XII Dự thảo quy định về các loại hình đất và chế độ sử dụng đất tương ứng. Tuy nhiên, rất khó khăn để thực hiện phân định đất để xây dựng các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, shophouse du lịch, biệt thự biển,... thuộc vào loại đất gì và chế độ sử dụng các loại đất đai như thế nào.

"Trên thực tế hiện nay, có khá nhiều những dự án bất động sản nghỉ dưỡng để triển khai xây dựng loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được các cơ quan chức năng nhà nước chấp thuận cho các đơn vị chủ đầu tư tiến hành triển khai thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở", văn bản này nêu rõ.

Tuy nhiên, đại diện của VCCI cho hay, ở thời điểm hiện tại, theo như phản ánh của các đơn vị doanh nghiệp, các đơn vị văn phòng đăng ký đất đai ở các địa phương đều đã ngừng việc xử lý và cấp các Giấy chứng nhận cho các khách hàng đã mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nằm trên đất ở không hình thành đơn vị ở với lý do chính là đến nay vẫn chưa có cơ chế về pháp lý theo quy định. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi chính đáng của cả khách hàng và các chủ đầu tư tại Dự thảo cũng như có sự ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản.

Để giải quyết trường hợp này, VCCI đề nghị Dự thảo quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Ngoài ra, đơn vị này cũng cho rằng, một số quy định được thực hiện tại dự thảo Luật Đất đai hiện nay vẫn chưa đảm bảo được tính thống nhất, có thể gây ra nhiều khó khăn cho các đơn vị doanh nghiệp địa ốc khi thực hiện những hoạt động đầu tư.