Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung

Do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, trong năm 2020, công suất thuê khách sạn tại Châu Á - Thái Bình Dương chỉ dao động từ 25% đến 40% ở hầu hết các điểm đến nổi tiếng, đây là con số thấp kỷ lục trong vòng những năm gần đây. 

Tuy nhiên sau đó, các biện pháp phòng tránh được đưa ra, đồng thời mức độ tiêm chủng cũng tăng nên tỷ lệ tử vong do COVID-19 đã giảm mạnh. Kể từ nửa cuối năm 2021 nhiều quốc gia đã bắt đầu thận trọng trong việc mở lại biên giới. Nhờ đó, tâm lý thị trường và hoạt động đầu tư đã tăng trở lại một cách tích cực.

Tháng 6/2022, Savills Châu Á – Thái Bình Dương đã đưa ra báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng cho thấy, khối lượng đầu tư vào khách sạn tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương đạt 14,9 tỷ USD tương ứng với 459 thương vụ vào năm 2021. Con số này đã vượt qua mức trung bình 5 năm trước khi đại dịch xảy ra là 14,6 tỷ USD.

Trong năm 2021, thị trường tiềm năng này cũng chứng kiến sự gia tăng cả về khối lượng đầu tư cũng như số lượng giao dịch, lần lượt tăng 42,1% và 25,8% so với cùng kỳ năm trước. Báo cáo của Savills đã chỉ ra một xu hướng đặc biệt đó là ngày càng có nhiều doanh nghiệp bắt đầu thanh lý các tài sản không cốt lõi của mình để có thể thu hồi vốn.

Cụ thể như hai tập đoàn nổi tiếng của Nhật Bản là Tập đoàn Kintetsu và Tập đoàn Seibu, đã chuyển nhượng danh mục đầu tư khách sạn của họ cho các quỹ nước ngoài với giá lần lượt là 500 triệu USD và 1,2 tỷ USD trong năm qua.

Trong 5 tháng đầu năm 2022, sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn diễn ra mạnh mẽ, từ đó khoảng cách giữa người bán và người mua dường như đã được thu hẹp. Thời điểm quý I/2022, khối lượng đầu tư đã tăng lên 5 tỷ USD tương đương với mức tăng 5,3% so với quý liền trước và tăng 86,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Savills, sau đại dịch hoạt động kinh doanh khách sạn và resort đang dần khôi phục trở lại. Trên thế giới nói chung và thị trường Việt Nam nói riêng, công suất và giá phòng đều ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Tiêu biểu như kỳ nghỉ hè năm nay, các điểm đến du dịch được xem như một bước tái khởi động đầy lạc quan.

Tại các địa điểm du lịch ven biển của Việt Nam như Vũng Tàu – Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, trong mùa hè năm nay, số lượng khách sạn và resort ghi nhận tốc độ hồi phục là rất ấn tượng. Một số resort thành công trong việc thu hút khách nội địa thậm chí đã đặt ra kỳ vọng đạt mức công suất 50 - 70%. Tuy nhiên, để hoạt động du lịch có thể đạt được mức tăng trưởng như năm 2019 trước khi xảy ra đại dịch thì vẫn phải chờ đến khi thị trường khách hàng quốc tế hoàn toàn được khôi phục.

Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, Ông Mauro Gasparotti đánh giá, có ba yếu tố chính hiện nay đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch. Đó là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và cuối cùng là sự khôi phục chậm của hai thị trường khách Trung Quốc và Nga.

Theo chuyên gia phân tích: “Chúng tôi kỳ vọng vào năm 2024, nguồn cầu sẽ khôi phục hoàn toàn. Tuy nhiên ngoài vấn đề về nguồn cầu thì ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với rất nhiều thách thức khác như tình trạng dư thừa nguồn cung,... Ước tính trong vòng ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình đạt 20% mỗi năm. Với tốc độ phát triển này, nếu nguồn cầu không thể đáp ứng kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Từ đó công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực”.

Ngoài ra, theo chuyên gia Savills nhìn nhận, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam hiện có rất nhiều dự án thiếu điểm nhấn. Nguyên nhân là do cùng cạnh tranh trong một phân khúc nhưng mô hình và sản phẩm lại tương tự nhau. Bởi nhiều chủ đầu tư không thực sự chú trọng đến chất lượng mà chỉ tập trung vào số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, dẫn đến các dự án một màu không có điểm nhấn ấn tượng.

Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện có rất nhiều tiềm năng. Trong giai đoạn 2009-2019, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng với lượt khách quốc tế cao nhất đạt 16,9%. Cùng với đó, nguồn cung phòng lưu trú cũng đạt tiêu chuẩn từ trung đến cao cấp tăng lên nhanh chóng. Cụ thể năm 2009 là 14,000 phòng và đến nay đã lên 94,000. Tuy nhiên, theo ông Mauro Gasparotti, sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn khá đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương.

Ông nêu ra dẫn chứng, thị trường hiện nay chủ yếu chú trọng vào quy mô, các dự án có mật độ xây dựng quá dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Nhiều chủ đầu tư chạy đua để phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này. Ngoài ra còn thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Cũng đưa ra nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, đây là thị trường dịch vụ đáng được khuyến khích. Mặc dù thị trường này cũng còn gặp rất nhiều khó khăn chung của ngành bất động sản. Tuy nhiên, khi bắt đầu nghiên cứu các resort để đầu tư thì chắc chắn nơi đó phải tương ứng với thị trường và khả năng sinh lời. Ông Hiển nhấn mạnh: “Bất động sản nghỉ dưỡng với nhu cầu phát triển du lịch luôn song hành với nhau, còn nếu không làm được điều đó mà chỉ để nhà đầu tư hưởng lợi nhuận thì sẽ làm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bất ổn".

Cụ thể sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo trong những năm gần đây. Theo đó, số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định một cách rất cẩn trọng và tỉ mỉ.