Giữa lúc thị trường bất động sản khó khăn, doanh nghiệp môi giới làm ăn như thế nào?

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 chứng kiến nguồn cung mới hạn chế ở hầu hết các phân khúc trong khi thị lượng giao dịch ảm đạm. Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục về mặt pháp lý của các bất động sản cùng với đó là việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và sự suy giảm của thị trường trái phiếu,... 

Hoạt động kinh doanh của các nhà phân phối ít nhiều cũng bị ảnh hưởng từ sự ảm đạm của thị trường

Tâm lý của những nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi các chính sách quản lý của Nhà nước đã khiến cho thanh khoản sụt giảm mạnh trong 3 tháng vừa qua. Đây cũng chính là giai đoạn khó khăn của nhiều môi giới bất động sản. Còn với các nhà phân phối thì hoạt động kinh doanh ít nhiều cũng sẽ có sự ảnh hưởng từ sự ảm đạm của thị trường. 

Đối với Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, Mã: DXS), trong quý 2/2022, đạt xấp xỉ 1.296 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 19% nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái về mức gần 258 tỷ đồng và biên lợi nhuận gộp ghi nhận 53,6%. Doanh thu trong quý này của công ty tăng chủ yếu là do doanh thu bán căn hộ, nhà phố và đất nền tăng gấp 4 lần lên mức 545 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu dịch vụ bất động sản ghi nhận giảm 12% về hơn 712 tỷ đồng. Phía doanh nghiệp cho biết, lợi nhuận trong quý 2 giảm là do công ty tiến hành mở rộng quy mô và thành lập thêm một số công ty con khiến cho chi phí hoạt động tăng cao. Ngoài ra là do ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạt động bán hàng của công ty. Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Đất Xanh Services đã đem về hơn 2.159 tỷ đồng doanh thu thuần và không biến động nhiều so với cùng kỳ. Trong đó, mảng môi giới bất động sản đạt hơn 1.505 tỷ đồng, giảm 17% còn lợi nhuận sau thuế đạt hơn 476 tỷ đồng, so với cùng kỳ giảm 27%. 

Cũng trong quý này, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) ghi nhận đạt hơn 624 tỷ đồng doanh thu thuần, 89 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, so với cùng kỳ năm trước giảm lần lượt 62% và 30%. Dù vậy, doanh thu của môi giới quý này vẫn tăng 26% so với cùng kỳ năm trước lên mức 587 tỷ đồng đồng thời tăng gấp 2 lần doanh thu môi giới quý 1. Biên lãi gộp của doanh nghiệp cũng đã được cải thiện, tăng từ 18,1 % cùng kỳ lên 40,7%. Phía công ty đưa ra giải trình rằng, bởi vì tình hình thị trường bất động sản trong quý 2 có nhiều biến động không thuận lợi và hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản ví dụ như bổ sung các điều kiện vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với việc mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu và bất động sản. Điều này cũng đã dẫn đến nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh cùng với việc một số dự án đầu tư thứ cấp không kịp ra hàng trong quý 2 đã dẫn đến doanh thu đầu tư thứ cấp giảm và kéo theo lợi nhuận giảm. Lũy kế trong 6 tháng đầu năm của CenLand ghi nhận gần 2.567 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 30% còn lợi nhuận sau thuế ghi nhận là 231 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước giảm gần 8%. Trong đó, doanh thu đầu tư bất động sản giảm 44% về mức 1.650 tỷ đồng còn doanh thu môi giới bất động sản giảm nhẹ so với cùng kỳ, ghi nhận hơn 883 tỷ đồng. Trong khi đó, có hai doanh nghiệp khác cùng ngành đã báo lợi nhuận tăng trưởng mạnh nhưng đóng góp chính không hoàn toàn từ mảng môi giới bất động sản.

Cụ thể, CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã: KHG) đã ghi nhận doanh thu thuần quý 2 đạt mức hơn 264 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 88 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 18% và 81%. Biên lợi nhuận gộp ghi nhận đạt mức 48,4%. Và khác với Đất Xanh Service hay CenLand, doanh thu của Khải Hoàn Land đã gần như toàn bộ đến từ dịch vụ môi giới bất động sản. Mặc dù vậy, nhân tố chính khiến cho lợi nhuận quý này của công ty tăng mạnh đó chính là doanh thu hoạt động tài chính với 74 tỷ đồng, so với cùng kỳ gấp gần 5 lần. Sau thời gian 6 tháng, Khải Hoàn Land đã đạt gần 463 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 137 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, so với cùng kỳ lần lượt tăng gần 53% và 147%. Trong đó, doanh thu  dịch vụ môi giới bất động sản ghi nhận gần 376 tỷ đồng. 

Còn với CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC), quý 2 vừa qua được xem là một quý kinh doanh khởi sắc của doanh nghiệp này. Chi tiết, Danh Khôi đã đạt hơn 106 tỷ đồng doanh thu thuần trong khi đó cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt mức gần 2 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế cũng lên đến gần 106 tỷ đồng, trong khi đó quý 2/2021 lỗ gần 46 tỷ đồng. Theo đó, biên lãi gộp đạt mức 84,3%. Lý do là do quý này doanh nghiệp phát sinh hơn 105 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động hợp tác đầu tư và doanh thu từ dịch vụ tư vấn quản lý bất động sản. Còn ở chiều ngược lại, doanh thu từ dịch vụ môi giới giảm từ 1,8 tỷ đồng về mức gần 897 triệu đồng. Kết quả, trong nửa đầu năm 2022, Danh Khôi đã đạt hơn 157 tỷ đồng doanh thu thuần (gần 26 tỷ là doanh thu môi giới), so với cùng kỳ gấp 33 lần và gần 109 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, trong khi đó cùng kỳ lỗ hơn 69 tỷ đồng.

Nếu như xét về tổng tài sản tính đến ngày 30/6 thì Đất Xanh Services có quy mô lớn nhất với gần 17.066 tỷ đồng. Trong đó, có hơn  1.373 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng và gần 1.781 tỷ khoản phải thu của khách hàng,c có đến 8.358 tỷ khoản phải thu ngắn hạn khác. Bên cạnh đó, hàng tồn kho tăng mạnh từ mức gần 1.986 tỷ lên gần 3.707 tỷ đồng.

Còn CenLand đứng thứ hai gần 7.037 tỷ đồng, trong đó có hơn 5.255 tỷ đồng là các khoản phải thu. Tiền mặt cũng như tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn cũng xấp xỉ 125 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, tổng tài sản của Khải Hoàn Land ghi nhận gần 6.841 tỷ đồng, so với hồi đầu năm tăng 6%. Trong đó, các khoản phải thu chiếm hơn 5.878 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có hơn 254 tỷ tiền mặt, tiền gửi ngân hàng đồng thời cũng có hơn 476 tỷ đồng hàng tồn kho. 

Còn Danh Khôi có quy mô nhỏ nhất với hơn 2.194 tỷ đồng, so với hồi đầu năm có tăng nhẹ. Trong đó, chiếm gần 80% là các khoản phải thu là gần 1.753 tỷ đồng. Lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng chỉ hơn 2 tỷ đồng. 

Việc huy động vốn của doanh nghiệp không gặp khó khăn

Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat xanh Services - ông Phạm Anh Khôi có chia sẻ tại Talkshow “Chọn danh mục” mới đây rằng: "Để đối phó với tình hình tín dụng bị kiểm soát thì một năm trước, DXG và DXS đã tăng tốc trong việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, nên việc huy động vốn của tập đoàn khá ổn định". 

Bên cạnh đó, ông Khôi cũng cho biết thêm trong hai quý đầu năm thường không nói lên quá nhiều về kết quả kinh doanh trong năm của doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư và môi giới thường sẽ tập trung ra hàng trong quý 3 và quý 4, ghi nhận dần quý 4 và quý 1 năm sau. Ông Khôi nhấn mạnh: "“Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là ở Việt Nam thời gian này không nhất thiết có sự phản ánh song hành trên thị trường chứng khoán. Do đó, nhà đầu tư có thể lọc tìm được các cơ hội tốt, chủ đầu tư tốt. Hiện nay nhiều chủ đầu tư đang tích cực thu gom quỹ đất với giá vốn rẻ, đây là yếu tố mà các nhà đầu tư cần quan tâm, vì đây là động lực tăng trưởng tốt cho năm 2023 và sau này”. 

Còn Phó Tổng giám đốc Khải Hoàn Land cho biết - ông Phùng Quang Hải cho hay, KHG chính là nhà phát triển bất động sản sử dụng vốn tín dụng rất hạn chế. Đến thời điểm hiện tại thì tỷ trọng vốn vay trên nguồn vốn chủ sở hữu của công ty chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Ông Hải cũng cho biết thêm, KHG với nền tảng là môi giới bất động sản nên có đặc thù là ghi nhận doanh thu và lợi nhuận riêng. Kết quả trong 6 tháng đầu năm không phản ánh được hết nội tại của doanh nghiệp mà chỉ mang tính thời điểm. Trong những năm vừa qua, doanh nghiệp cũng đã chú trọng gia tăng nội lực thông qua việc tăng vốn hơn là huy động vốn vay. 

Cũng theo lời ông Hải thì nguồn vốn này của Khải Hoàn Land sử dụng để có thể bao tiêu các dự án từ các chủ đầu tư uy tín và thực hiện các thương vụ mua sỉ bán lẻ hay các dự án M&A cũng đang thực hiện, đáng chú ý là các dự án đang được phân phối. Doanh nghiệp cũng đang là đối tác chiến lược của các nhà đầu tư lớn trên thị trường Việt Nam hiện nay. Điều này cũng đã giúp cho các công ty có giỏ hàng đa dạng và có được sự cạnh tranh trong bối cảnh thị trường khan hiếm về nguồn cung.

Ông Hải nhấn mạnh: "Tình hình vĩ mô thời gian gần đây ảnh hưởng tới thị trường chung đã gây khó khăn cho việc bán hàng, nhất là tâm lý e dè của nhà đầu tư. Nhưng với nền giá tốt cũng như yếu tố pháp lý ổn định và rõ ràng thì những dự án chúng tôi chọn triển khai luôn giữ được sức cầu tốt so với những dự án mà mình phân phối. Chính vì thế, mục tiêu lợi nhuận và doanh thu năm 2022 đến thời điểm hiện tại, Khải Hoàn Land hoàn toàn tự tin khẳng định có thể hoàn thành kết quả kinh doanh”.