Tiền mặt sẽ là quân “át chủ bài” của nhà đầu tư bất động sản 

Người giữ tiền mặt có nhiều lợi thế

Theo VnExpress, phân tích của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, từ nay đến cuối năm 2022 là giai đoạn nhạy cảm của thị trường bất động sản do có nhiều yếu tố tác động trực tiếp đến hành vi mua bán tài sản. 

Hiện có 3 yếu tố khiến các nhà đầu tư bất động sản phải cân nhắc. Một là giao dịch trên thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, đặc biệt là ở vùng xa. Hai là, ngân hàng đang siết tín dụng bất động sản. Ba là lãi suất cho vay có thể tăng trong thời gian tới. 

Cùng với đó, từ tháng 3 đến đầu tháng 8, giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp khá yếu nên ông Quang cho rằng giá bất động sản trên thị trường đầu tư và đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm. 

Dự báo trên thị trường thứ cấp trong thời gian tới có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư. Như vậy, khi thị trường có điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản thì “tiền mặt sẽ là vua”. 

"Từ quý III trở đi, người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20-30% và mức giá thị trường chấp nhận có thể giảm 15-20% so với giá chào", ông Quang dự báo.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Ngọc Châu Á cho rằng, ngay từ khi các ngân hàng có động thái kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thì lập tức bất động sản bước vào giai đoạn tiền mặt trở thành vua. Từ quý II/2022, cơn khát tiền mặt bắt đầu ở cấp độ nhẹ, sau đó mạnh dần khi sang quý III. Dự báo đến quý IV diễn biến này sẽ càng căng thẳng hơn. 

Không chỉ trở nên cấp thiết đối với các nhà đầu tư cá nhân, giới đầu tư, đầu cơ bất động sản mà các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư cũng đã nhận thấy những dấu hiệu của cơn khát tiền mặt. Có thể thấy rõ ràng trong giai đoạn từ quý II đến đầu tháng 8, khi các doanh nghiệp có xu hướng chạy đua xả hàng để tranh thủ thu hồi dòng tiền bằng cách kích cầu như tung ra các chương trình khuyến mãi khủng, ưu đãi, chiết khấu cao, kéo dài tiến độ thanh toán,...

Đa số các nhà đầu tư trường vốn, không dùng đòn bẩy tài chính chọn phương án bán cắt lời, chấp nhận lãi ít hoặc giữa lại tài sản chờ qua chu kỳ mới. Tuy nhiên, các giao dịch bất động sản hiện nay lại ghi nhận việc dùng lợi thế tiền mặt để ép giá, mua được tài sản giảm giá chủ yếu do bên bán mất cân đối dòng tiền, bị ngộp vốn, cần xử lý tài chính gấp hoặc bị áp lực nợ gốc và lãi vay cao trong bối cảnh thanh khoản thị trường yếu, thoát hàng chậm. 

Tiền mặt luôn là vua 

Theo quan điểm của ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, nhà đầu tư chạy đua săn lợi nhuận khi lượng tiền trên thị trường dồi dào. Tuy nhiên đến khi nguồn vốn đầu vào bị siết lại, giới đầu tư bất động sản lúc này mới nhận thấy những sức ép về thiếu hụt dòng tiền và chuyển sang ưu tiên giữ tiền mặt. 

Ông Nam khẳng định tiền mặt lúc nào cũng là vua ở các kênh đầu tư có liên quan đến điều phối vốn. Tuy nhiên khi thị trường bất động sản đang lên, giá tăng, lãi khủng, ngân hàng dễ dàng giải ngân thì nhà đầu tư thường không chú trọng nhiều đến vai trò của tiền mặt. Đến khi ngân hàng kiểm soát tín dụng, thị trường trầm lắng và khó khăn như hiện nay, khái niệm “tiền mặt là vua” được giới đầu tư bất động sản nhìn nhận rõ ràng và bức thiết hơn. 

Đối với những dự án bất động sản có giá trị lớn từ 5 - 10 tỷ đồng trở lên, việc nắm giữ tiền mặt có nhiều ưu thế hơn trong quá trình thương lượng. Còn đối với những giao dịch bất động sản có giá trị giao dịch từ 1 - 1,5 tỷ đồng trở xuống thì sức ảnh hưởng của tiền mặt lại không rõ rệt bằng. 

Tâm lý giữ tiền mặt chờ thị trường giảm xuống để mua vào hiện nay khá phổ biến. Tuy nhiên, để đánh giá được cơ hội có hấp dẫn thực sự hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như room cho vay của các ngân hàng như thế nào, lạm phát ở mức bao nhiêu, những biến động về chính trị còn kéo dài bao lâu,..

"Hiện nay giá bất động sản mới giảm cục bộ, chưa xảy ra làn sóng hạ giá tài sản trên diện rộng. Có thể đầu quý IV là giai đoạn chín muồi để đánh giá lại thị trường", ông Nam nhận định.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế xác nhận thị trường mua bán tài sản thứ cấp đã có những phản ứng với động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng, ghi nhận qua nhiều giao dịch giảm giá 10 - 20% trong quá trình thương lượng. 

Tuy nhiên, giá bất động sản tại thị trường thứ cấp chỉ giảm ở những khu vực từng tăng nóng và sốt ảo. Khi đó bên bán đang cần thu hồi dòng tiền trong khi bên mua đang có sẵn tiền mặt. Như vậy, quá trình giảm giá chủ yếu diễn ra âm thầm giữ bên bán và bên mua chứ chưa có tình trạng các tài sản chào bán giảm giá công khai. 

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện nay khi dòng tín dụng đổ vào bất động sản có dấu hiệu chững lại do các động thái kiểm soát của ngân hàng nhà đầu tư nào càng giữ nhiều tiền mặt sẽ càng có lợi khi giao dịch. Điều này càng khẳng định khái niệm “tiền mặt là vua” dù thị trường có biến động ra sao.