Bài toán để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn cung bất động sản hạn chế vì kiểm soát tín dụng

Từ giữa tháng 3 năm 2022, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành quy định, trong đó yêu cầu các ngân hàng thương mại cổ phần kiểm soát chặt chẽ  tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp…..

Với động thái này, nhiều nhà băng đã ngừng giải ngân cho vay đối với bất động sản, trong khi đó, lãi suất cho vay được điều chỉnh tăng lên cao trong thời gian này, đã bóp nghẹt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng liên tục yêu cầu giám sát chặt chẽ đối với hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp lĩnh vực này, khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực địa ốc bị chững lại trong mọi hoạt động.

Theo thống kê của Fiin Ratings, các mã trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022 – 2024, thế nên, việc thu xếp nguồn tài chính để thanh toán cả gốc và lãi đúng thời hạn là bài toán không dễ đối với các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu trước đây.

Một vấn đề nữa, hiện trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản liên tục sụt giảm, nhiều mã cổ phiếu giảm từ trên 40 – 60 % so với thời điểm hồi đầu năm 2021, vấn đề này làm ảnh hưởng đến việc phát hành cổ phiếu và tăng vốn của các doanh nghiệp đã niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện tại đang gặp khá nhiều thách thức, đây là vấn đề khá nan giải đối các doanh nghiệp, để huy động được nguồn vốn thời điểm này là không hề dễ dàng. Đặc biệt là khi kênh tín dụng, phát hành trái phiếu bị kiểm soát ngặt nghèo các dự án bị ngưng trệ làm ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn cung bất động sản trong thời gian qua. Thế nên, nguồn hàng mọi phân khúc thiếu hút, giá bất động sản lại tiếp tục leo thang thời gian qua.

Hiện nhiều ngành nghề sản xuất “ăn theo” bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đặc biệt nhất là lực lượng công nhân lao động bị giảm giờ làm dẫn đến vấn đề an sinh xã hội không tốt.

Làm thế nào để giúp doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho hay, cần phải xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp bất động sản, hiện nay, các doanh nghiệp đều sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thế chấp vay vốn.

Ông Nghĩa cho biết, trên thực tế lại chưa có một công cụ nào khẳng định những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp đưa ra, đây là vấn đề rất khó, không dễ quản lý được, đặc biệt là các doanh nghiệp dùng tài sản bảo đảm để phát hành trái phiếu.

Vị chuyên gia này khẳng định, trước đây việc phát hành trái phiếu riêng lẻ không được Ủy ban chứng khoán nhà nước quản lý, đây là vấn đề đương nhiên. Tuy vậy, vấn đề đặt ra là hiện nay vẫn phải quản lý và phải trả lời được quản lý bằng cách nào đây?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) chia sẻ, trong giai đoạn khó khăn về nguồn vốn, doanh nghiêp đã phải đi tìm kiếm tiếp xúc với một số doanh nghiệp nước ngoài đang có ý định tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong đó, có một số doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc với năng lực tài chính rất mạnh.

“Với các nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu hay huy động từ các cổ đông, hiện nguồn vốn đến từ các doanh nghiệp FDI là rất tiềm năng và vô cùng quan trọng để các doanh nghiệp Việt Nam tham gia thực hiện các dự án, mở rộng hoạt động đầu tư", Chủ tịch GP.Invest phân tích.

Ông Hiệp cho biết, đây chính là điểm nhấn rất quan trọng mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cần phải quan tâm và vào cuộc ngay để khơi thông dòng chảy tài chính giúp doanh nghiệp phát triển hơn trong giai đoạn này.

Đồng quan điểm trên, TS. Lê Xuân Sang, Phó viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam phân tích, Việt Nam đang có số lượng Quỹ đầu tư bất động sản chưa nhiều, đa phần đều là của nước ngoài. Tuy nhiên, các Quỹ đầu tư này hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đi đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam, rồi lại đi niêm yết ở nước ngoài.

Ông Sang cho hay, các Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) ở trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu do cơ chế, các rào cản phát triển như thời gian cấp phép và chuyển nhượng tương đối dài. Bên cạnh đó, lại giới hạn vay 5% gây khó dễ cho Quỹ hoạt động, nhưng nhà đầu tư lại phải chịu mức chiết khấu tương đối cao.

Theo ông Sang, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp. Đẩy manh, gắn liến với việc lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành còn yếu, điển hình như đầu tư qua Quỹ REIT.

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho biết, các hệ thống ngân hàng đang kiểm soát tín dụng bất động sản, tại thời điểm này và khoảng trong vòng 3 năm tới đây thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn không thể trở thành “bà đỡ” cho nền kinh tế được.

Ông Hiếu phân tích, đề khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, trước tiên cần phải chỉnh sửa ngay một số quy định pháp luật về thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm tạo niềm tin cho giới đầu tư, từ  đó giúp doanh nghiệp huy động vốn một cách hiệu quả.

Theo chuyên gia này, thị trường trái phiếu Việt Nam hiện nay cần phải có sự tham gia tích cực và mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư, tổ chức,  bên cạnh các nhà băng là các Quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm, tài chính, để thu hút được nguồn vốn các doanh nghiệp cần phải chủ động liên kết với các doạnh nghiệp đến từ nước ngoài có nguồn vốn mạnh để cùng đồng hành, đây là con đường tốt nhất để các doanh nghiệp trong nước tự “cứu lấy mình”.

Trong khi đó, TS. Lê Duy Bình – Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, cần phải tính toán lại quy trình, rà soát lại và đảm bảo chặt chẽ hơn, cần phải lựa chọn nhà đầu tư tốt tham gia thị trường, nhưng không nên quá ngặt nghèo.

Ông này đánh giá, thời gian này, số lượng doanh nghiệp được phát hành sẽ giảm, nguồn vốn huy động bằng hình thức phát hành trái phiếu khá hạn chế, tuy nhiên chất lượng hàng hóa tốt hơn… Vì thế, các nhà đầu tư cũng sẽ được bảo vệ tốt hơn, đây là một sự bảo đảm để phát triển kinh tế vĩ mô.

Ông Bình khẳng định, tiêu chí để các doanh nghiệp Việt Nam phát hành trái phiếu đã có, nhưng quy định không thể quá ngặt nghèo như ở Trung Quốc (3 lằn ranh) bởi vì nước này đứng trước nguy cơ quá lớn về sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu. “Theo tôi Việt Nam chúng ta cần phải áp dụng một cách tốt hơn để đảm bảo quyền lợi cho các bên và tránh những rủi ro không đáng có”, ông này nói.