Thị trường bất động sản kéo theo nền kinh tế Trung Quốc đi xuống?

Tác động tới nền kinh tế

Các bình luận được đưa ra sau khi nhà phát triển bị coi là China Evergrande Group đã không thực hiện được kế hoạch tái cơ cấu 300 tỷ USD như đã hứa vào cuối tuần.

Trong hồ sơ gửi lên sàn giao dịch chứng khoán Hồng Kông, Evergrande thay vào đó cho biết họ đã đưa ra “các nguyên tắc sơ bộ” cho việc tái cơ cấu các khoản nợ nước ngoài của mình. Nó cũng cho biết một trong những công ty con của mình, Evergrande Group (Nanchang), đã được lệnh trả cho một người bảo lãnh giấu tên 7,3 tỷ nhân dân tệ (1,08 tỷ USD) vì không tuân thủ các nghĩa vụ nợ của mình.

“Đối với chính phủ, ưu tiên là phá vỡ vòng lặp phản hồi tiêu cực có tỷ lệ đòn bẩy cao và sự suy giảm thanh khoản từ phía các nhà phát triển,” Shuang Ding, nhà kinh tế trưởng của Standard Chartered về Trung Quốc và Bắc Á cho biết.

“Điều đó dẫn đến sự tẩy chay thế chấp và giảm nhu cầu của người mua nhà xuống thấp, điều đó quay trở lại chủ đầu tư vì doanh số bán hàng thấp ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường”.

Trung Quốc đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng về trả nợ thế chấp, với các chủ nhà ở khắp 22 thành phố từ chối trả các khoản vay của họ cho các dự án nhà ở chưa hoàn thành.

“Vì vậy, nếu vấn đề này không được xử lý đúng cách, nó sẽ có tác động sâu sắc đến nền kinh tế, bao gồm bảng cân đối kế toán của chính phủ, bảng cân đối kế toán của các ngân hàng và các hộ gia đình”, Ding nói.

Ding cho biết các vấn đề trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đe dọa nền tảng quan trọng của một nền kinh tế vững chắc: niềm tin thị trường.

Doanh thu bán đất, chiếm tỷ trọng chủ yếu trong doanh thu của chính quyền cấp tỉnh, đã giảm 30% trong năm qua.

Nhà kinh tế cho rằng Bắc Kinh nên kiềm chế các vấn đề trong lĩnh vực bất động sản và giải quyết chúng một cách tổng thể, thay vì theo cách tiếp cận từng phần, với mục đích tránh vỡ nợ hàng loạt.

Dan Wang, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Ngân hàng Hang Seng, cho biết chính phủ có thể làm điều này bằng cách đảm bảo các công ty đang gặp khó khăn có đủ tiền để hoàn thành việc xây dựng những ngôi nhà đang xây dở hoặc hoàn thành một dự án đã bán.

Bộ chính trị Trung Quốc tuần trước đã báo hiệu nước này có thể bỏ lỡ mục tiêu tăng trưởng GDP 5,5% trong năm, trong khi dữ liệu mới cho thấy hoạt động nhà máy của Trung Quốc đã giảm bất ngờ vào tháng 7 sau khi phục hồi sau vụ đóng cửa Covid-19 vào tháng 6.

Mặc dù Bắc Kinh đang coi trọng cuộc khủng hoảng bất động sản, nhưng cuộc khủng hoảng Evergrande khó có thể sớm được giải quyết và có thể không bao giờ được giải quyết, Sandra Chow, đồng trưởng bộ phận nghiên cứu châu Á - Thái Bình Dương của CreditSights cho biết.

Chow cho biết: “Tôi nghĩ sẽ mất nhiều thời gian để các nhà đầu tư có được niềm tin không chỉ vào Evergrande mà còn đối với toàn bộ lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.

“Thị trường bất động sản của Trung Quốc vẫn đang gặp khó khăn, bất chấp tất cả các biện pháp nới lỏng và giá trị tài sản vẫn giảm, đặc biệt là ở các khu vực cấp thấp hơn. Vì vậy, sẽ rất khó để xây dựng lại niềm tin của nhà đầu tư”.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc lớn đến mức nào?

Bất động sản và các ngành công nghiệp liên quan ước tính đóng góp khoảng 1/4 Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc.

Lĩnh vực này đã thành công sau khi cải cách thị trường vào năm 1998. Có một sự bùng nổ xây dựng ngoạn mục do nhu cầu từ tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, những người coi bất động sản là tài sản gia đình và biểu tượng địa vị quan trọng.

Thị trường được thúc đẩy bởi khả năng tiếp cận các khoản vay dễ dàng, với các ngân hàng sẵn sàng cho vay càng nhiều càng tốt cho cả nhà phát triển và người mua.

Theo báo cáo của ANZ Research tháng này, các khoản vay thế chấp chiếm gần 20% tổng dư nợ trong toàn bộ hệ thống ngân hàng của Trung Quốc.

Nhiều sự phát triển dựa vào "tiền bán hàng", với việc người mua trả tiền thế chấp cho các căn hộ trong các dự án chưa được xây dựng.

Các ngôi nhà dở dang ở Trung Quốc lên tới 225 triệu mét vuông không gian, Bloomberg News đưa tin.

Tại sao nó lại rơi vào khủng hoảng?

Khi các nhà phát triển bất động sản phát triển mạnh mẽ, giá nhà đất cũng tăng theo.

Điều đó khiến chính phủ lo lắng, vốn đã lo ngại về rủi ro do các nhà phát triển nợ nần chồng chất gây ra.

Chính phủ Trung Quốc đã phát động một đợt siết chặt bất động sản vào năm ngoái, với việc ngân hàng trung ương giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản so với tổng cho vay của các ngân hàng để cố gắng hạn chế mối đe dọa đối với toàn bộ hệ thống tài chính.

Điều này khiến nguồn tài chính bị thắt chặt đối với các nhà phát triển vốn đang gặp khó khăn trong việc xử lý các khoản nợ của họ.

Một làn sóng vỡ nợ xảy ra sau đó, đáng chú ý nhất là Evergrande, nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, đang chìm trong khoản nợ hơn 300 tỷ USD.

Ngoài ra, các công ty bất động sản Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng Covid - tình trạng kinh tế không chắc chắn đã buộc nhiều người mua nhà phải suy nghĩ lại về kế hoạch mua nhà của họ.

Người mua nhà đã phản ứng như thế nào?

Sự suy giảm của Evergrande đã làm dấy lên các cuộc phản đối từ người mua nhà và các nhà thầu tại trụ sở chính ở Thâm Quyến vào tháng 9 năm ngoái.

Vào tháng 6 năm nay, một hình thức phản đối mới đã xuất hiện: tẩy chay thế chấp.

Những người đã mua căn hộ trong các dự án còn dang dở thông báo họ sẽ ngừng thanh toán cho đến khi việc xây dựng trở lại.

Trong vòng một tháng, cuộc tẩy chay lan rộng đến người mua nhà tại hơn 300 dự án tại 50 thành phố trên khắp Trung Quốc.

Nhiều dự án chưa hoàn thành tập trung ở tỉnh Hà Nam, nơi nổ ra các cuộc biểu tình phản đối gian lận ngân hàng nông thôn và bị dập tắt.

Các nhà cho vay Trung Quốc vào tuần trước cho biết các khoản thế chấp bị ảnh hưởng chỉ chiếm chưa đến 0,01% các khoản thế chấp nhà ở còn tồn đọng, nhưng các nhà phân tích cho rằng nỗi sợ hãi là các cuộc tẩy chay sẽ lan rộng ra sao.

Tại sao có mối quan tâm toàn cầu?

Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, với các liên kết thương mại và tài chính toàn cầu sâu rộng.

Các nhà phân tích nhận định, nếu cuộc khủng hoảng tài sản lan sang hệ thống tài chính của Trung Quốc, thì cú sốc sẽ vượt xa biên giới của nước này.

"Nếu các vụ vỡ nợ leo thang, có thể có những tác động kinh tế và xã hội rộng rãi và nghiêm trọng", Fitch Ratings viết trong một lưu ý hôm thứ Hai.

Điều này lặp lại cảnh báo của Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Fed), cho biết vào tháng 5 rằng trong khi Trung Quốc đã cố gắng kiềm chế bụi phóng xạ cho đến nay, một cuộc khủng hoảng tài sản tồi tệ hơn cũng có thể ảnh hưởng đến hệ thống tài chính của nước này.

Cuộc khủng hoảng có thể lan rộng và tác động đến thương mại toàn cầu và tâm lý rủi ro, Fed cho biết trong Báo cáo ổn định tài chính tháng 5 năm 2022.

Trung Quốc có thể làm gì?

Các nhà phân tích nói rằng một gói cứu trợ hoặc giải cứu cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản là khó có thể xảy ra, ngay cả khi các cuộc tẩy chay thế chấp gia tăng, các nhà phân tích nói, vì điều đó có nghĩa là chính phủ đang thừa nhận quy mô của cuộc khủng hoảng.

Một gói cứu trợ lớn cũng có thể khuyến khích các nhà phát triển và người mua nhà tiếp tục với các quyết định rủi ro vì họ sẽ thấy chính phủ và các ngân hàng phải chịu trách nhiệm.

Nhưng áp lực đã và đang gia tăng lên các ngân hàng Trung Quốc để giúp xoa dịu tình hình. Cơ quan quản lý ngân hàng của Trung Quốc cho biết hôm thứ Năm rằng nó sẽ giúp đảm bảo rằng các dự án được hoàn thành và các đơn vị được bàn giao cho người mua.

Một số can thiệp đã xảy ra ở cấp địa phương ở tỉnh Hà Nam, nơi một quỹ cứu trợ được thành lập với sự hợp tác của một nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn để giúp đỡ các dự án bị căng thẳng.

Chen Shujin tại Jefferies Hong Kong cho biết chính quyền địa phương, nhà phát triển và chủ nhà cũng có thể thương lượng việc miễn lãi và tạm dừng thanh toán thế chấp trong một thời gian nhất định tùy từng trường hợp.