7 cái nhất không mong muốn của ngành bất động sản năm 2022

1. Năm "vận hạn" của nhiều đại gia bất động sản

Năm 2022 có thể coi là năm “hạn” của nhiều đại gia bất động sản khi người nhẹ thì mất tiền, nặng thì vướng vào vòng lao lý như bà Trương Mỹ Lan, bà chủ Tập doàn Vạn Thịnh Phát, trước đó là ông Trịnh Văn Quyết, người sáng lập Tập doàn FLC, ông Đỗ Anh Dũng, ông chủ của Tập doàn Tân Hoàng Minh, … Dù chỉ là những “con sâu làm rầu nồi canh”, song những vụ án này cũng gây rúng động dư luận, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, cho nền kinh tế.

Các ông lớn bị khởi tố, bắt giữ vừa qua đều là ông, bà chủ của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Với đặc thù hoạt động cũng như quy mô của các doanh nghiệp này, có thể nói, sai phạm của họ đã tác động tiêu cực đến cả loạt doanh nghiệp đối tác thuộc các lĩnh vực như: vật liệu, xây dựng, ngân hàng, bảo hiểm…

Một thiệt hại khó có thể đo đếm khác, đó là sự suy giảm niềm tin của công chúng. Mặc dù các cơ quan quản lý có quy chế giám sát và đã lên tiếng trấn an, cam kết, song rõ ràng cộng đồng doanh nghiệp làm ăn chân chính có nhu cầu huy động vốn qua ngân hàng, chứng khoán, trái phiếu cũng ít nhiều bị vạ lây.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, sự phát triển quá nóng và có phần méo mó của thị trường bất động sản cũng kéo theo một số hệ lụy, như: Giá nhà đất bị đẩy lên cao, tác động đến chi phí đầu vào mọi lĩnh vực kinh tế và đời sống xã hội; Chính sách và quá trình thực thi giải phóng mặt bằng, đền bù đất đai gây ra nhiều hệ lụy về xã hội như khiếu kiện kéo dài, gia tăng khoảng cách giàu nghèo, các nhóm lợi ích câu kết, tham nhũng, trục lợi trên tài nguyên đất đai khiến nguồn lực của quốc gia bị bòn rút; lãnh đạo một số doanh nghiệp bị vướng vòng lao lý, kéo theo không ít cán bộ, lãnh đạo bộ, ngành, địa phương

2. Những vụ bỏ cọc đấu giá đất đình đám nhất

Nếu như năm 2021 được nhớ tới với kỷ lục về giá của một lô đất đấu giá khi Công ty Ngôi Sao Việt, một thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá khi trả 2,45 tỷ đồng/m2 và gấp 8 lần mức giá khởi điểm cho lô đất 3-12 tại khu đô thị Thủ Thiêm – TP. Hồ Chí Minh. Sang năm 2022, hoạt động đấu giá đất lại tạo được dấu ấn khi lập kỷ lục về tỷ lệ bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất.

Vụ việc bỏ cọc đấu giá đất bắt đầu từ ngày 28/01/2022 khi phía Công ty Ngôi Sao Việt gửi văn bản chính thức tới Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM để xin bỏ cọc mua bán quyền sử dụng lô đất số 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Sau đó, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh cũng đã viết tâm thư xin chấm dứt hợp đồng mua bán trên tới lãnh đạo Đảng và Nhà nước. Tiếp đó, cả 4 lô đất trúng đấu giá ở khu đô thị Thủ Thiêm đều bị các đơn vị trúng đấu giá thông báo bỏ cọc.

Theo ghi nhận, trong năm 2022, hiệu ứng Domino bỏ cọc đấu giá đất từ Thủ Thiêm đã lan khắp cả nước. Sau Thủ Thiêm, hàng loạt địa phương khác liên tiếp ghi nhận tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá với mức giá cao như Hà Nội, Bắc Giang, Quảng Trị, Bình Định, … Điều này đã gây hậu quả vô cùng nghiêm trọng đối với nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Giai đoạn cuối năm, nhiều địa phương đã xảy ra tình trạng “ế khách” khi tổ chức đấu giá đất. Nhiều lô đất được đánh giá nằm ở vị trí vàng nhưng vẫn không có người đăng ký tham gia như ở Bắc Giang, Hải Dương, Quảng Trị, …

3. Cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản biến động nhất năm 2022

Trái ngược với sự bùng nổ của thị trường chứng khoán năm 2021, thị trường chứng khoán năm 2022 lại mang màu đỏ chủ đạo. Sau giai đoạn lập đỉnh, chỉ số VN-Index đạt 1.536,45 điểm (phiên 10/1/2022) và 1.524,70 điểm (mức đóng cửa cao nhất phiên 4/4/2022), chỉ số này lại thủng đáy, có thời điểm xuống dưới 900 điểm (874 điểm) ở phiên mở cửa vào ngày 16/11/2022.

Mức giảm sâu này đã đẩy Vn-Index xuống top 5 chỉ số có mức giảm mạnh nhất trên thị trường chứng khoán thế giới trong năm 2022. Hàng trăm mã cổ phiếu đã giảm mạnh, cá biệt có những mã giảm tới 90% giá trị. Trong đó có những mã thuộc nhóm ngành bất động sản.

Điển hình là mã L14 (cổ phiếu của Công ty cổ phần LICOGI 14) hay còn được giới chứng sĩ gọi với tên “dân dã” là cổ phiếu của "Thầy A7", tức ông Nguyễn Mạnh Tuấn (Thành viên HĐQT Công ty Licogi 14). Cổ phiếu L14 từng là cổ phiếu có giá thuộc hàng đắt đỏ nhất thị trường chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, tính từ đầu năm 2022 tới nay, L14 là cổ phiếu giảm giá mạnh nhất trên thị trường chứng khoán. Nếu tính theo thị giá, L14 đã mất tới 347.200 đồng kể từ mức giá đóng cửa lịch sử với 382.600 đồng (phiên 12/1/2022) - tương ứng mức giảm 91%. Nếu so với mức đáy ngày 15/11/2022 với 18.300 đồng thì L14 đã mất tới 364.300 đồng/cổ phiếu, tương ứng giảm tới hơn 95% giá trị.

Đặc biệt, nếu so với mức giá cao nhất mà L14 đã từng đạt được là 416.500 đồng/cổ phiếu vào ngày 17/01/2022 với mức giá thấp nhất ngày 15/11/2022, L14 đã mất tới 398.200 đồng/cổ phiếu, tương ứng với gần 96% giá trị. Do đó, cổ phiếu L14 của Công ty cổ phần LICOGI 14 xứng đáng là cổ phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản có mức biến động mạnh nhất năm 2022.

4. Một năm lao đao vì nguồn vốn của thị trường bất động sản

Năm 2022, ngành bất động sản phải đối mặt với hàng loạt khó khăn, vướng mắc đến từ thị trường và các chính sách siết chặt của nhà nước. Nổi bật nhất là các chính sách “siết chặt” về mặt tín dụng, những lùm xùm của thị trường trái phiếu và lãi suất tăng cao.

Sau giai đoạn phát triển nóng, tính đến tháng 8/2022, nguồn vốn tín dụng đổ vào bất động sản đã tăng tới 15,7% so với thời điểm cuối năm 2021 và tăng khoảng 3,7% so với thời điểm cuối quý I/2022. Đây là mức tăng cao nhất so với cùng kỳ của nhiều năm về trước. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản chiếm tới 20,9% tổng dư nợ của nền kinh tế và tăng 0,26% so với thời điểm tháng 5-2022.

Đáng chú ý, nguồn vốn rót vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu vẫn đến từ các tổ chức tín dụng. Nguồn vốn này đa phần là nguồn vốn ngắn hạn nhưng được cho vay trung và dài hạn nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng các biện pháp giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ cũng như chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó có lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế nợ xấu phát sinh, đảm bảo dòng vốn chảy đúng đích.

Bên cạnh đó, làn sóng đua nhau rút tiền trước hạn của các nhà đầu tư sau những vụ lùm xùm liên quan đến những sai phạm trong phát hành trái phiếu càng khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn.

Ngoài ra, lãi suất ngân hàng liên tục tăng mạnh trong năm 2022 đã khiến cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực đều lâm vào cảnh khó khăn. Từ đó, thị trường rơi vào cảnh thiếu cung và thanh khoản liên tục giảm sút. Doanh nghiệp không tiếp cận được vốn hoặc lãi suất quá cao, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không thể gồng nổi chi phí lãi vay. Người đã mua được nhà thì phải đối mặt với khoản lãi vay ngày càng tăng, người chưa mua được nhà lại phải đối mặt với tình trạng không vay được tiền để vay.

5. Nguồn cung lao dốc, giá nhà lập đỉnh mới

Trải qua hơn 2 năm khó khăn vì đại dịch Covid-19 hoành hành, tiếp theo đó là tình trạng nguồn vốn tín dụng, các vụ đổ vỡ trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất ngân hàng liên tục tăng mạnh đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình nguồn cung của thị trường bất động sản. Ngoài ra, các rào cản của hệ thống pháp lý như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có tác động không nhỏ đối với nguồn cung bất động sản trong thời gian qua.

Tình hình nguồn cung mới có đã giảm mạnh trong năm 2022. Trong quý III/2022, thị trường đón nhận thêm khoảng 11.700 sản phẩm, nhưng có tới 66% là hàng tồn kho. So với quý II/2022, nguồn cung mới giảm đến 51%. Đồng thời, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của thị trường đã giảm tới 54%, thấp nhất từ năm 2019.

Ngoài ra, tình trạng bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm đã gây ra những vấn đề bất ổn của  thị trường bất động sản. Trong khi các phân khúc sản phẩm hạng sang, không đáp ứng nhu cầu ở thực đang thừa cung, tỷ lệ hấp thụ kém thì ở phân khúc căn hộ thương mại bình dân và nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng. Điều này khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Chính vấn đề này đã tạo ra nghịch lý của thị trường bất động sản năm 2022, tỷ lệ giao dịch và hấp thụ giảm nhưng giá bán lại tăng mạnh trên toàn thị trường.

Thị trường nhà đất năm 2022 đã chứng kiến các dự án mới được tung ra liên tục lập đỉnh giá mới và tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021. Theo ghi nhận, có thời điểm, giá nhà sơ cấp trung bình ở Tp.Hồ Chí Minh tới xấp xỉ 300 triệu đồng/m2, thậm chí mức cao nhất tới 340 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm 2021, giá nhà đã tăng gần gấp đôi. Mặc dù nửa cuối năm 2022, tính thanh khoản của thị trường giảm mạnh nhưng giá nhà vẫn neo cao và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.

6. Cuộc chạy đua mua trái phiếu trước hạn chưa từng có

Trái phiếu chắc chắn là một trong những từ khóa nổi bật nhất trong bức tranh kinh tế năm 2022. Ngoài những lùm xùm liên quan đến huy động và sử dụng vốn từ trái phiếu, áp lực từ các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản đau đầu.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã buộc phải tiến hành mua lại một lượng lớn trái phiếu trước hạn để đảo nợ nhằm giảm áp lực từ đáo hạn hoặc “tránh” bị rơi vào các trường hợp vi phạm các quy định về phát hành trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ đã có hiệu lực từ 16/09/2022.

Tính riêng ngành bất động sản, sẽ có khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023 (đã trừ phần được mua lại tính đến tháng 10/2022), năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành mua lại trái phiếu trước hạn như: Tập đoàn Novaland đã mua hơn 1.150 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, Tập đoàn Hưng Thịnh Land đã mua lại 4 triệu trái phiếu, Tập đoàn Phát Đạt đã mua lại 338,7 tỷ đồng trái phiếu, Tập đoàn Sunshine Homes đã mua lại 500 tỷ đồng trái phiếu trước hạn …

Đặc biệt, các doanh nghiệp đang gặp phải tình trạng áp lực từ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cộng hưởng với áp lực từ lãi suất tín dụng tăng cao và rủi ro về biên độ giao động tỷ giá rộng hơn.Theo các chuyên gia, trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp tục trầm lắng trong một vài quý tới để thị trường có thể thích nghi với các tình hình mới.

7. Những thương vụ M&A ngành bất động sản lớn nhất 2022

Theo thống kê của KPMG Việt Nam, tổng giá trị thương vụ trên thị trường M&A Việt Nam tính đến hết tháng 10/2022 đạt khoảng 5.7 tỷ USD. Trong đó, tổng giá trị các thương M&A của ngành bất động sản Việt Nam đạt khoảng 1,5 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, các thương vụ M&A tập trung chủ yếu ở các phân khúc bất động sản văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn thuộc các tỉnh thành trọng điểm như TPHCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai. Một loạt các thương vụ M&A nổi bật trong năm 2022 như:

Tháng 1/2022

Tập đoàn Manulife Yapg đã cam kết đầu tư 1 tỷ USD vào 6 dự án trung tâm logistics có tổng diện tích lên đến 99 ha với liên danh GLP và Sea Logistic Partners (SLP)

Viva Land mua tòa văn phòng hạng A Capital Place của CapitalLand với giá 550 triệu USD.

Keppei Land mua lại 43% cổ phần trong 3 khu đất thuộc Khu đô thị Bắc An Khánh - MaiLand HaNoi City trị giá 120 triệu USD của Tập đoàn Phu Long

Tập đoàn Mapletree Logistics mua lại ba dự án Logistics Mapletree 4, Mapletree Bắc Ninh 5 và Mapletree Logistics Park 5 trị giá 95,9 triệu USD cảu Tập đoàn MapleTree Investment Corp.

Tập đoàn BW Industrial mua lại 74.000 m2 khu công nghiệp Bắc Tiền Phong của Tập đoàn Deep C Industrial Zones

Tháng 2/2022

Manulife Finalcial hợp tác đầu tư dự án Logistics rộng 116.000 m2 tại khu công nghiệp Dầu Giây, Đồng Nai với giá 80 triệu USD của Tập đoàn Logos Property Sevices.

Tập đoàn CapitalLand cam kết hợp tác đầu tư vào dự án khu đô thị dọc Sông Cầu và khu công nghiệp - logistics có diện tích hơn 400 ha trên địa bàn tỉnh Bắc Giang với tỉnh Bắc Giang.

Tháng 3/2022 Tập đoàn Novaland đã mua lại dự án Grand Sentosa tại huyện Nhà Bè trị giá 1 tỷ USD của Công ty cổ phần phát triển tài nguyên.

Tháng 6/2022

Công ty Novaland đã đầu tư 250 triệu USD để hợp tác đầu tư nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu với Tập đoàn Warburg Pincus.

Tập đoàn Gaw Capital mua lại  dự án trung tâm dữ liệu cấp độ 3 với diện tích 6.056 m2 của Gaw NP Industrial

Tập đoàn Dragon Capital hợp tác cùng Vina Capital mua lại cổ phần trị giá 103 triệu USD của Tập đoàn Hưng Thịnh Land.

Tháng 7/2022

Tập đoàn Boustead đã mua lại 6 dự án Logistics tại Khu công nghiệp Đồng Nai và Bắc Ninh trị giá 84,2 triệu USD của Công ty cổ phần Khải Toàn (KTG)

Tập đoàn Masterise Homes đầu tư vào dư án The Global City của Công ty cổ phần và phát triển Sài Gòn thông qua phát hành 22.075 tỷ đồng trái phiếu.

Tháng 8/2022

Tập đoàn The Ascott Limited, một công ty con của CapitaLand đã mua lại 90% cổ phần của dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hải Phòng City.

Tháng 9/2022

Tập đoàn Gamuda Land mua lại bộ dự án khu nhà ở thương mại dãy phố Ngân Hà (Uni Galaxy) trị giá 1.284,65 tỷ đồng của Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC)

Theo các chuyên gia, đối mặt với những khó khăn do thiếu vốn, các doanh nghiệp bất động sản đã buộc phải tiến hành các hoạt động M&A nhằm tự cứu lấy mình. Đồng thời, sau giai đoạn dịch bệnh Covid-19 kéo dài, Việt Nam nổi lên là một điểm đến hấp dẫn đối với nguồn vốn FD. Do đó, năm 2022 đã có những thương vụ tỷ USD như giữa Tập đoàn Novaland và Công ty cổ phần phát triển tài nguyên hay thương vụ giữa Tập đoàn Manulife Yapg với liên danh GLP và Sea Logistic Partners (SLP), …