Tuần cuối cùng năm 2022: Nhìn lại một năm giao dịch BĐS đầy biến động

Thị trường “sốt nóng” dịp đầu năm

Thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), kể từ đầu quý I/2022 nền kinh tế đã được khơi thông, đẩy mạnh các hoạt động sản xuất, chuỗi cung ứng, kinh doanh,... Đặc biệt, sau thời gian nghiêm túc triển khai Nghị quyết số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 về thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương đã từng bước tham gia vào cuộc đua tăng trưởng trở lại, thị trường địa ốc cũng không nằm ngoại lệ.

Mức độ quan tâm từ người tiêu dùng và nhà đầu tư bắt đầu nóng trở lại. Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn, có đến 57% người tiêu dùng hài lòng với môi trường BĐS tại Việt Nam với 67% trong số người tham gia khảo sát có khả năng sẽ tiếp tục mua BĐS kéo theo kỳ vọng về tương lai của thị trường nhà đất thời điểm này cũng khả quan.

Thời điểm này, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung còn gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, BĐS vẫn là “thỏi nam châm” hút dòng tiền đáng kể từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A BĐS quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Chỉ trong 3 tháng đầu năm, giới doanh nghiệp BĐS đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. 

Song tiềm ẩn đằng sau lại là những cơn sốt đất cục bộ, tăng giá ảo cũng bắt đầu từ đây. Nhớ lại những tháng ngày đầu năm, người người nhà nhà đổ xô đi xem đất, bàn tán xôn xao vì thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường,.. tại nhiều địa phương.

Nghịch lý, giá BĐS tăng mỗi ngày nhưng nhiều địa phương lại chẳng có mấy ai mua. Bởi sau Covid-19, thu nhập của mọi người đều giảm mạnh, nhu cầu mua BĐS hướng vào ở thực nhưng thiếu nguồn cung bình dân. Tiềm lực của nền kinh tế không chấp nhận được giá BĐS cao, cứ thế giao dịch trên thị trường ghi nhận ít ỏi, nhỏ giọt. Điều này đã kéo theo thanh khoản của thị trường BĐS xuống dần.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, “Nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là từ nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hướng đến nhu cầu thực. Thay vì đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài, các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng". Người đầu tư thật ít mà phần lớn là cò đất bán đi bán lại qua tay".

Thiếu cung trầm trọng, nhiều dự án BĐS chờ phê duyệt giữa vướng mắc vì Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS chưa sửa đổi,... cùng nhiều khó khăn tồn tại đã khiến thị trường đầu năm tuy nóng nhưng vẫn gặp phải nguy cơ “vỡ bong bóng”.

Cuối năm thị trường “chuyển lạnh” 

Thời điểm kết thúc một năm thường được coi là “mùa thu hoạch” của các chủ đầu tư khi kỳ vọng thị trường BĐS “đắp chiếu” giao dịch sẽ tăng nóng. Nhưng với năm 2022, sự ảm đạm, trầm lắng vẫn bao trùm toàn thị trường trước thềm Tết Nguyên đán đang cận kề. Sau quãng thời gian gặp khó, việc thanh khoản, giao dịch giảm, nguồn cung mới hạn chế trong khi lượng hàng tồn ngày một tăng cao 

Điểm lại diễn biến thị trường BĐS từ giữa đến cuối năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, bắt đầu từ quý II/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch đã có xu hướng giảm. Khảo sát tại nhiều sàn giao dịch nhà đất thời điểm này đã có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn. Bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh lên đến 43% và quý IV/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh về giao dịch.

Được biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào giao dịch, tương đương khoảng 20% so với năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30%, mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Nhằm ứng phó với tình trạng “ế hàng”, một số doanh nghiệp BĐS đã có các chính sách ưu đãi cho khách hàng, trong đó áp dụng giảm giá lên đến 40% giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán một lần mua, nhưng nhìn chung, thị trường cũng không mấy khả quan. Khó khăn chồng chất khó khăn, thực trạng thị trường BĐS gần như “đóng băng” khiến các chủ đầu tư dự án BĐS tìm cách tái cơ cấu kinh doanh, cắt giảm nhân lực, các nhà đầu tư lớn có xu hướng rút vốn ở các tỉnh và giữ sản phẩm tại các vị trí đắc địa để chờ đợi thị trường “ấm” trở lại.

Dẫu vậy, trước những động thái mới từ thông tin Ngân hàng Nhà nước sẽ nới room tín dụng, cùng với đó là triển vọng tích cực về luồng vốn chảy vào thị trường BĐS, chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư vẫn có cơ hội để thay đổi tình thế, niềm tin vào ngành địa ốc trong năm tới được hứa hẹn sẽ vực dậy lại thị trường. 

Động thái nhằm giữ nhiệt độ thị trường BĐS năm 2023 ổn định

Phát biểu trong diễn đàn "Dự báo thị trường BĐS 2023" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) tổ chức, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng thời gian tới đây cần tiếp tục có chính sách khơi thông hướng chảy dòng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người bán) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua), với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho đối tượng khách hàng cụ thể nhằm kích thích thực hiện các giao dịch. Bên cạnh đó, định hướng hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp, trưởng thành và thực chất hơn trong năm 2023.

Nhận định thêm, ông Chung cho biết, “Chúng ta luôn nói thị trường nóng nhưng không biết là 38 độ hay 42 độ”. Chính vì vậy, về lâu dài cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS, cùng các chỉ báo thị trường BĐS như: chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà nhằm đo được nhiệt độ của thị trường chuẩn xác để có những phương án ứng biến, cải thiện và khắc phục kịp thời vấn đề “nóng” và “lạnh” của ngành địa ốc.

Trong bài viết “Nhìn lại 2022: ‘Nóng - lạnh’ thị trường BĐS” của GS.TS Đặng Hùng Võ đăng tải trên báo Dân trí, ông đã chia sẻ góc nhìn về phương hướng thị trường BĐS cần tập trung trong năm 2023 tới đây để giải quyết các vấn đề tồn đọng từ năm cũ, lấy lại niềm tin cho những người tham gia thị trường.

Một là, trong thời điểm chưa sửa đổi được hệ thống pháp luật, đề xuất Chính phủ dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội ký ban hành nhằm đảm bảo tính đồng bộ pháp luật để phê duyệt các dự án đang chờ đợi, tránh rơi vào tình trạng tiếp tục thiếu cung sẽ gây sốt giá BĐS trong giai đoạn tiếp theo. Hai là, tập trung vào giải quyết nợ xấu trong thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp nhằm hạn chế những rủi ro không đáng có xảy ra trong năm tới. 

Vừa qua, Thủ tướng cũng đã có hai công điện về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, phát triển nhà ở; với các chính sách được triển khai đồng bộ, kỳ vọng những động thái tích cực sẽ giúp lĩnh vực này sớm vượt qua khó khăn, thách thức, phát triển đúng quy luật, hiệu quả, an toàn, lành mạnh và bền vững.