Triển vọng thị trường bất động sản 2023 (Bài 1): Nhìn lại "điểm lõm" 2022

Cung - cầu và giao dịch của thị trường bất động sản năm 2022

Thị trường bất động sản năm 2022 có thể chứng kiến ba vấn đề.

Thứ nhất là nguồn cung của thị trường. Nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Nhà giá thấp (dưới 2 tỷ) gần như không còn trên thị trường. Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. 

Vấn đề thứ hai là, cầu của thị trường bất động sản. Chúng ta có thể thấy, nhu cầu vẫn cao những nhu cầu có khả năng thanh toán chững lại. Cầu có khả năng thanh toán suy giảm do giá cao, khả năng tiếp cận tài chính bị hạn chế. Bên cạnh đó, chỉ có phân mảng bất động sản công nghiệp trong 5 phân mảng thị trường (bất động sản quyền sử dụng đất; bất động sản nhà ở; bất động sản công nghiệp; bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; bất động sản tài chính) là có hoạt động tích cực do nhu cầu vẫn đang tăng. Các phân mảng khác đều không thuận lợi. Trong năm 2022 cũng không xuất hiện những lực cầu mới, các nhóm cầu chủ yếu vẫn là nhóm truyền thống, phổ thông, không có những lực cầu mới xuất hiện trên thị trường. 

Vấn đề thứ ba đó là vấn đề giao dịch trên thị trường. Tuy nhu cầu cao nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán suy giảm nên các giao dịch thành công ít. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu chung thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay... Cùng với đó, mặt bằng giá vẫn tiếp tục neo cao mà không giảm do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên một trong số đó vẫn đến với thị trường bất động sản, Tuy nhiên, chỉ một số rất nhỏ những sản phẩm – chủ yếu là phân mảng phù hợp, vừa tiền mới có giao dịch. Ngoài ra, giá nguyên, vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị thế giới phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Đối với sản phẩm bất động sản là căn hộ chung cư (chủ yếu là chung cư cao cấp), trong quý III, lượng giao dịch phân khúc này chỉ đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn cung trên thị trường không nhiều nên giá bán duy trì ở ngưỡng cao. Đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự), lượng giao dịch rất thấp (gần như không có giao dịch) do giá bán cao.

Chính sách phát triển thị trường bất động sản

Chúng ta có thể thấy, hệ thống chủ trương, đường lối, thể chế, cơ chế, chính sách và điều hành năm 2022 khá tích cực, đồng bộ.

Luật Luật số: 03/2022/QH15 ngày 11 tháng 01 năm 2022 Quốc hội Khóa XV sửa đổi 9 luật liên quan đến xác lập chủ đầu tư dự án nhà ở mở thêm một nội dung. Đó là chủ đầu tư có đất ở và đất khác được phép trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở.

Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24 tháng 1 năm 2022 của Bộ Chính trị về đô thị đã được ban hành theo đó, đưa ra chỉ tiêu đến năm 2030 phải đạt được tỷ lệ đô thị hóa 50%.

Nghị quyết 18-NQ/TW của Kì họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai đã được ra rất nhiều nội dung để định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản theo hướng thị trường hơn, hiện đại hơn.

Kì họp thứ 4 Quốc hội Khóa XV đã cho ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần 1 chuẩn bị cho việc thông qua Luật Đất đai vào kì họp thứ 6 Quốc hội XV (tháng 10 năm 2023). Nội dung Luật Đất đai sửa đổi lần này tiếp thu tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của kì họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản. 

Vấn đề nữa đó là công tác điều hành khá tích cực, sát thực tế. Ngày 29/8, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chỉ thị ban hành nhiều chính sách có liên quan không chỉ bản thân thị trường nhà ở mà cả sự liên quan giữa đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã có 4 Công điện liên quan đến các vấn đề nóng: Tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản và lao động. Chỉ đạo của người đứng đầu Chính phủ được các chuyên gia đánh giá là “rất quyết liệt và kịp thời” trong bối cảnh những khó khăn phát sinh cần khẩn trương khơi thông, để thúc đẩy tăng trưởng cũng như giảm thiểu phát sinh những vấn đề xã hội.

Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập 3 tổ công tác gồm: Tổ công tác liên quan đến thanh khoản tín dụng; Tổ công tác liên quan đến xử lý khó khăn với thị trường bất động sản; Tổ công tác để xử lý các vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. 

Tình hình luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản năm 2022

Luồng tiền vận hành vào thị trường từ 9 nguồn. 

Thứ nhất, tín dụng. Nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại có dấu hiệu thắt chặt từ tháng 4/2022. Mặc dù hạn mức tín dụng đã được nới room nhưng đi liên với đó lại là tăng lãi suất cơ bản hai lần. Hệ quả là tổng mức tín dụng vẫn không tăng như mức kỳ vọng. Theo đó, ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5-2% (nới room) cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Theo đó, khoảng 240 nghìn tỷ sẽ được cung thêm cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản, theo đó, được tăng thêm luồng tiền. Như vậy số tín dụng vừa được cộng thêm khoảng 200.000 tỉ đồng. Tổng hạn mức tín dụng cho tháng 12 sẽ vào khoảng hơn 400 nghìn tỷ.

Thứ hai, trái phiếu. Theo ước tính, ngành BĐS hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn. Riêng năm 2022, có tới 35,56 nghìn tỷ đồng nợ đã huy động qua TPDN sẽ đáo hạn Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ và tháng 8/2022 giảm tới 58% so với tháng trước và giảm 84% so với cùng kỳ năm 2021. Luỹ kế trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại là 142.209 tỷ đồng, chiếm khoảng 11,8% dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp cuối năm 2021. Việc mua lại trước hạn đã giảm được một phần quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khả năng đảo nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản khá thấp. Đã đến lúc các cơ quan chức năng và chính các doanh nghiệp phát hành cần chung tay tìm lời giải thỏa đáng cho vấn đề này. Trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144,5 nghìn tỷ đồng.

Thứ ba, chứng khoán. Từ nay đến năm 2030, chúng ta cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Trên thực tế, Kết phiên ngày 22 tháng 12 năm 2022, VN-index ở mức 1022.61 (+3.73 (+0.37%)). Về đại thể, chứng khoán đã giảm 1/3 từ mức đỉnh là 1500. Do đó, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đã suy giảm, gián tiếp không tác động tích cực đến thị trướng bất động sản.

Thứ tư, đầu tư công. Ước tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công của cả nước 11 tháng năm 2022 mới đạt 52,43% kế hoạch. Nếu so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, tỷ lệ giải ngân đạt 58,33% (thấp hơn so với cùng kỳ năm 2021 đạt 63,86%). Theo thống kê, có 6 bộ, cơ quan Trung ương và 14 địa phương có tỷ lệ giải ngân đạt trên 80% kế hoạch Thủ tướng giao. Tuy nhiên, 34/51 bộ, cơ quan Trung ương và 22/63 địa phương có tỷ lệ giải ngân đạt dưới mức trung bình của cả nước (58,33%), trong đó có 5 bộ, cơ quan Trung ương có tỷ lệ giải ngân dưới 25% kế hoạch Thủ tướng giao.

Thứ năm, đầu tư nước ngoài. Vốn đầu tư đăng ký mới trong 11 tháng tuy giảm so với cùng kỳ nhưng đã được cải thiện hơn so với các tháng trước. Tính đến ngày 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỷ USD, bằng 95% so với cùng kỳ năm 2021, tăng 0,4 điểm phần trăm so với 10 tháng và tăng 10,3 điểm phần trăm so với 9 tháng. Trong đó, tuy vốn đăng ký mới chưa hồi phục hoàn toàn sau sự gián đoạn của các biện pháp chống dịch năm 2021 và biến động địa - chính trị toàn cầu song cũng đang dần được cải thiện, vốn điều chỉnh tiếp tục tăng 18,9%.

Thứ sáu, kiều hối. Theo thống kê chưa đầy đủ, những năm gần đây lượng kiều hối gửi về Việt Nam đạt trên 10 tỉ USD/năm, trong đó khoảng 25% đổ vào bất động sản. Năm 2022, kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay đạt 14-16 tỉ USD, sẽ là trợ lực giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn. 9 tháng đầu năm 2022, công ty kiều hối có thị phần thuộc nhóm dẫn đầu thị trường ghi nhận tổng lượng kiều hối chuyển về khá ổn định so với cùng kỳ năm trước.

Thứ bảy, các doanh nghiệp bất động sản. Đến tháng 9 năm nay, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính là khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Tính tới ngày 1/11, có 9 doanh nghiệp BĐS có giá trị vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng. 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế, với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Tổng giá trị hàng tồn kho đến 30/06/2022 của 10 doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn nhất lên tới 282.424 tỷ đồng, tương ứng hơn 12 tỷ USD. Điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho BĐS. Hiện vòng quay hàng tồn kho BĐS đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết.

Thứ tám, nhà đầu tư tiềm năng. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp BĐS không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Bên cạnh đó, bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ còn hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. 

Thứ chín, các công ty tài chính và các luồng tài chính phái sinh. Các hoạt động M&A, các công ty tài chính và các công cụ tài chính phái sinh khác (REIT – mua chung; Quỹ tiết kiện tương hỗ - Nhà cũ đổi nhà mới; Tái thế chấp; Timeshare – Condotel, officetel..) tiếp tục có những diễn biến không như kì vọng.

Bài 2: Những triển vọng của thị trường trong năm 2023