2 Phương án mới về đặt cọc và thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Báo Tuổi trẻ, các dự thảo có quan tâm tới nội dung giao dịch bất động sản có qua sàn hay không. Và các giao dịch bất động sản không quy định bắt buộc phải qua sàn, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Dẫu vậy, Chính phủ đã trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6-2023) về việc đề xuất 2 phương án là mua bán và chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn, còn lại không bắt buộc qua sàn.

Giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn?

Thế nhưng, nhiều quan điểm đại biểu ở kỳ họp 5 không đồng tình việc bắt buộc mà chỉ khuyến khích. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng thuận với quan điểm này và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình sẽ tiếp thu để sửa đổi theo ý kiến trên. Ngoài ra, Luật bổ sung quy định về việc quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản chặt chẽ hơn.

Đối với các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy, nhà ở) cũng có nhiều ý kiến. Cụ thể, một số ý kiến đề nghị bổ sung việc chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; hay chủ đầu tư phải được thông qua quy hoạch chi tiết 1/500… đối với trường hợp đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy.

Bởi còn nhiều quan điểm trái chiều nên Ủy ban Thường vụ Quốc hội kiến nghị 2 phương án. Một là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng một khi công trình xây dựng và nhà ở đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh và đã triển khai giao dịch theo quy định.

Theo Cơ quan thường trực của Quốc hội, phương án này có ít rủi ro đối với khách hàng - vốn là đối tượng yếu thế trong giao dịch bĐS, giúp tình trạng tranh chấp được hạn chế. Dẫu vậy, có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng.

Phương án 2 là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư mới được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng. Trong thỏa thuận đặt cọc có ghi rõ thông tin về công trình, giá bán, với số tiền không quá 10% giá bán, cho thuế.

Theo đó, chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm, tuy nhiên gây rủi ro cho khách hàng. Do vậy, người mua sẽ bị thiệt thòi, dẫn tới tranh chấp nếu quá trình triển khai dự án bị chậm tiến độ.

Hai phương án đối với việc đặt cọc, thanh toán và mua bán nhà ở trên giấy

Chính phủ và 38% ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội đã chọn phương án thứ nhất. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất với phương án thứ 2, Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động và dự thảo cũng quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng trên giấy để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng kiến nghị 2 phương án tại dự thảo luật về việc thanh toán mua bán, thuê nhà ở, bất động sản trên giấy.

Ở phương án 1, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán. Và khi các giấy chứng nhận được cấp cho bên mua thì 5% giá trị còn lại sẽ được thanh toán nốt.

Ở phương án 2, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán chỉ được thu tối đa 95% hợp đồng.

Còn 5% còn lại được chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng nhằm quản lý và chủ đầu tư không được phép sử dụng số tiền này. Chủ đầu tư và ngân hàng sẽ tự thỏa thuận với những chi phí và lợi tức phát sinh liên quan tới khoản tiền này.

Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, thuê thì chủ đầu tư mới được sử dụng số tiền này cùng lợi ức (nếu có).