Chuyên gia: Bất động sản có 3 kịch bản tăng trưởng

Thời điểm khởi sắc của thị trường

Theo báo Đầu tư, Phó tổng giám đốc Batdongsan - Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo thị trường bất động sản có thể bắt đầu khởi sắc từ cuối năm nay và “điểm đảo chiều” rơi vào giai đoạn quý II và quý IV/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng diễn biến tích cực. 

Nhận định của vị chuyên gia dựa trên phân tích bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất năm 2008 - 2012 cùng với các dữ liệu và nghiên cứu chuyên sâu của  Batdongsan về tình hình thị trường địa ốc theo từng thời kỳ.

Một là về lãi suất ngân hàng, ông Quốc Anh phân tích, vào giai đoạn khủng hoảng tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất tới khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều phải mất khoảng 1,5 năm. Nếu trong giai đoạn 2008 - 2012, thị trường địa ốc phải mất 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất, thì hiện tại ngay từ quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện được 2 đợt giảm lãi suất điều hành, tiếp đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất. 

Tiếp theo, về tăng trưởng tín dụng. Trong năm 2012, tăng trưởng tín dụng đã giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên mức 8%. Năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. 

Ông Quốc Anh cho hay, ngay trong năm thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản đã nhận được tín hiệu đảo chiều. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước tăng trưởng tín dụng của cả năm 2023 là 14 - 15%, tăng so với mức 14% năm 2022. Điều này trở thành tín hiệu tích cực cho thị trường. 

Ba là chính sách bất động sản. Trong năm 2008, thanh khoản lao dốc, tuy nhiên phải tới năm 2013 mới có những chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm ngoái, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. 

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 ghi nhận sự nỗ lực của Chính phủ trong việc thực hiện các biện pháp gỡ khó cho thị trường như đưa ra gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền…

Theo bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M, Savills Việt Nam, nguồn cung trên thị trường trong cuối năm 2023 không có nhiều, quý III chỉ ghi nhận một vài dự án dẫn dắt. Về nguồn cung, khi lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng giảm, người dân có xu hướng rút tiền để tìm kiếm đầu tư vào những kênh khác như chứng khoán, bất động sản. 

Đại diện Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào thời gian tái cấu trúc và bình ổn trở lại. Doanh nghiệp địa ốc cũng từng bước tái cấu trúc, trả nợ, còn người mua có thể đầu tư trở lại với mức giá bất động sản phù hợp hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không phục hồi được ngay mà cần thời gian thẩm thấu khoảng 3 - 6 tháng. 

Nhận định 3 kịch bản tăng trưởng

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết, thị trường bất động sản đã đi tới giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, hiện tại gần như đã chạm đáy. Tuy nhiên, theo dự báo của đơn vị này, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà thị trường khôi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. 

DXS - FERI nhận định, thị trường địa ốc trong quý cuối năm tiếp tục ở giai đoạn tích lũy để hồi phục. Thị trường ghi nhận thêm nhiều điểm tích cực và có thể hồi phục từ quý II/2024, đà tăng trưởng rõ ràng hơn kể từ năm 2025. Dự kiến, sự phục hồi của thị trường nhà ở tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương, Cần Thơ..., rồi lan rộng ra các khu đô thị vệ tinh lân cận. 

Đơn vị cũng nêu ra 3 kịch bản phát triển đối với thị trường bất động sản trong quý IV/2023. Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm từ 20 - 30%, lãi suất dưới 10 - 12%, giá bán tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ từ 40 - 50%. 

Kịch bản kỳ vọng là nguồn cung giảm 30 - 50%, giá bán đi ngang, lãi suất từ 11 - 13% và tỷ lệ hấp thụ 20%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung giảm hơn 50 - 60%, giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14% và tỷ lệ hấp thụ 10%. 

Theo DXS - FERI, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy được hiệu quả rõ rệt nhưng kỳ vọng vào sự nỗ lực của Chính phủ sẽ có tác dụng trong năm 2024, thúc đẩy thị trường hồi phục. Lãi suất huy động giảm về mức thấp nhất kể từ năm 2020, nhưng tăng trưởng tín dụng vẫn thấp vì năng lực hấp thụ chung của nền kinh tế vẫn yếu. Niềm tin trên thị trường yếu ớt, cần có thời gian để phục hồi. Nhiều dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ cần thêm 3 - 6 tháng tới để thẩm thấu các chính sách và những tín hiệu tích cực sau giai đoạn suy thoái và gần như đã chạm đáy.

Để củng cố thêm cho dự báo thời điểm bất động sản phục hồi vào quý II/2024, DXS - FERI phân tích triển vọng chủ yếu tới từ việc Fed ngừng tăng lãi suất điều hành sau 10 lần tăng liên tiếp. Các nhà máy sản xuất vẫn trong xu hướng chuyển dịch sang các thị trường có lợi thế lớn như Việt Nam, Mexico. Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành, ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay đều tác động tích cực tới niềm tin thị trường.