Yếu tố ảnh hưởng tới bất động sản văn phòng hạng A năm 2022

Điểm sáng của thị trường bất động sản

Theo số liệu của Savills Việt Nam, công suất thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội thời gian qua tăng 2 điểm % tính theo quý, kết quả này đạt được nhờ vào sự cải thiện của phân khúc văn phòng hạng A. Đến cuối năm nay, dự kiến sẽ có sáu dự án mới gia nhập vào thị trường, trong đó có dự án tòa văn phòng Techcombank Tower – 6 Quang Trung được đánh giá là dự án văn phòng hạng A mang chất lượng quốc tế tiếp theo gia nhập trường, sau Capital Place.

Hiện nay, phân khúc văn phòng tại Hà Nội đang được ghi nhận là một điểm sáng của thị trường bất động sản. Nhận xét về tình hình thị trường vừa qua, Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Khách thuê sẽ có xu hướng lựa chọn loại hình văn phòng hạng A mới, chất lượng cao bắt đầu từ cuối năm nay. Trong đó, luồng khách hàng chủ yếu đến từ khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ. Sẽ xuất hiện sự cạnh tranh mạnh giữa các dự án với các tòa nhà hiện hữu về các mặt: chất lượng, dịch vụ và giá cả".

So với thị trường văn phòng quốc tế thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá ở mức thấp hơn so với Singapore hay Thái Lan. Tuy nhiên, do chi phí thuê ở nước ta có lợi thế hơn hơn so với các nước trong khu vực cùng với tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, ngày càng có nhiều toà nhà chất lượng cao, nên Việt Nam vẫn là điểm dừng chân được các nhà đầu tư nước ngoài chú trọng phát triển thị trường văn phòng, nhất là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Những yếu tố sẽ mang đến cơ hội phát triển cho thị trường văn phòng

Theo phân tích của bà Minh, có hai yếu tố sẽ mang đến cơ hội cho thị trường văn phòng và sẽ ảnh hưởng tới quyết định thuê mặt bằng của khách thuê là các doanh nghiệp.

Thứ nhất, yếu tố văn phòng xanh, tại Hà Nội, đang hiện hữu hai dự án được nhận chứng chỉ xanh bao gồm, toà văn phòng TechnoPark và Capital Place. Xu hướng “văn phòng xanh” sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai với các dự án như Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, Techcombank Tower – 6 Quang Trung, 36 Cát Linh, Tiến Bộ Plaza đang được xây dựng theo tiêu chuẩn LEED Gold, Lancaster Luminaire và Taisei Office Building Hanoi với LEED Green…Đây sẽ là những dự án bổ sung nguồn cung cho thị trường gần 90.000 m² sàn văn phòng xanh.

Văn phòng trong các toà nhà có chứng chỉ xanh sẽ có thêm nhiều lợi thế cạnh tranh, khi xu hướng của khách thuê đang dần tìm đến những văn phòng có chất lượng ở những vị trí đắc địa, đồng thời họ cũng rất quan tâm đến những thay đổi đáng kể trong không gian bàn làm việc. Dần thay thế cho những không gian làm việc truyền thống bằng các không gian làm việc mới, vừa có thể bảo vệ môi trường vừa mang lại năng suất làm việc, đồng thời là một trong những yếu tố để thu hút và giữ chân nhân tài.

Thứ hai, sau đại dịch Covid-19 đang xuất hiện nhiều hơn mô hình làm việc kết hợp (hybrid working) và mô hình làm việc linh hoạt (agile working), một trong những điểm mới của văn phòng hạng A. Các giao dịch lớn trên thị trường nằm trong nhóm khách hàng phân phối, Công nghệ thông tin & Truyền thông, sản xuất, tài chính, bất động sản, tư vấn, chăm sóc sức khỏe. Hầu hết các công ty trong các nhóm này là đều có xu hướng áp dụng mô hình làm việc kết hợp và linh động. Rất dễ để nhận thấy sự khác biệt giữa hai mô hình này với mô hình văn phòng chia sẻ (co-working). Co-working cho phép các công ty khác nhau cùng chia sẻ một mặt bằng, cùng sử dụng các tiện ích như: lễ tân, bảo vệ, dịch vụ vệ sinh… Mặc dù được sử dụng rất phổ biến nhưng mô hình này vẫn tồn tại một số những hạn chế nhất định. Theo các chuyên gia, mô hình co-working chỉ phù hợp với nhóm các công ty khởi nghiệp hoặc các công ty làm việc theo dự án hay những công ty tìm văn phòng ngắn hạn.

Cũng theo phân tích của bà Minh: "Ưu việt hơn so với các mô hình làm việc truyền thống, mô hình văn phòng làm việc kết hợp,linh hoạt tạo điều kiện cho các công ty linh động trong việc thiết kế văn phòng. Thay vì chỗ ngồi cố định như trước đây, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể thay đổi thành các khu vực làm việc chung hay làm việc theo nhóm nhằm thúc đẩy tương tác nhiều hơn giữa các bộ phân nhân viên hưng vẫn tạo được không gian riêng để phục vụ cho việc họp online, họp tập trung, giúp tăng hiệu suất làm việc cho nhân viên. Đặc biệt là xây dựng, gắn kết nhân viên theo văn hóa và giá trị cốt lõi của mỗi doanh nghiệp. Theo dự đoán, mô hình làm việc kết hợp sẽ được áp dụng, triển khai nhanh hơn, nhiều hơn so với văn phòng chia sẻ”.

Xét về lợi ích của các chủ doanh nghiệp, mô hình văn phòng kết hợp sẽ là một phương án để tiết kiệm diện tích thuê, thời gian làm việc, thiết kế văn phòng, phương pháp xây dựng văn hóa doanh nghiệp. Điển hình, chúng ta có Techcombank Tower – 6 Quang Trung lần đầu tiên gia nhập thị trường khu vực trung tâm của Hà Nội (CBD) trong năm 2022, đã tạo sức ép về cạnh tranh lớn tới các tòa văn phòng ở khu vực Hoàn Kiếm, được xây dựng từ 20 năm trước theo thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật truyền thống. Việc tận dụng chất lượng quốc tế của toà nhà như đưa vào sử dụng sàn tiêu âm, mặt sàn không cột, chất lượng không khí, đơn vị quản lý vận hành quốc tế,… là các điểm cộng lớn tạo sức hút tới các khách thuê.

Trước đó, một khảo sát toàn cầu của Savills vào 2021 tại các nước khác nhau cho thấy, mức độ thích ứng của khách hàng với mô hình này cũng có một số điểm khác biệt. Mô hình làm việc kết hợp được đánh giá là một xu hướng tuy mới mẻ nhưng lại trở thành điểm tất yếu trong thời gian tới sau thời gian dài Covid, khi các nhân viên văn phòng đã quen với việc làm việc tại nhà và ngần ngại trong việc quay trở lại văn phòng theo giờ hành chính cố định thì mô hình văn phòng kết hợp này sẽ là yếu tố góp phần khơi dậy tinh thần làm việc của nhân viên.