TS. Vũ Đình Ánh: Vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc đã khác hẳn vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam

Mới đây, Trung Quốc vừa chính thức tung gói hỗ trợ cho thị trường bất động sản khi 6 ngân hàng quốc doanh của quốc gia này đã ký thỏa thuận cấp tín dụng cho một số doanh nghiệp bất động sản. 

Theo đó, các ngân hàng này bao gồm: Ngân hàng Công Thương Trung Quốc (ICBC), Ngân hàng Trung Quốc (BoC), Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc (ABC), Ngân hàng Giao thông (BCM), Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB), và Ngân hàng Tiết kiệm bưu điện Trung Quốc (PSBC).

Khoản hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng có giá trị hơn 1.000 tỷ NDT (khoảng 140,2 tỷ USD) và chủ yếu phục vụ hoạt động phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán và sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng cũng như đầu tư trái phiếu. 

Chính động thái này cũng được đưa ra sau khi mà Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) cùng Ủy ban Quản lý ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đã vạch ra kế hoạch 16 bước giải cứu bất động sản.

Như thế, các ngân hàng thương mại được khuyến khích cung cấp các khoản vay để mua lại các dự án bất động sản một cách thận trọng, trật tự. Cũng theo đó, hai ngân hàng chính sách cũng sẽ được hỗ trợ trong việc cung cấp các khoản vay, đặc biệt là đến các công ty đủ điều kiện vay với mục tiêu giúp cho họ có thể hoàn thành được dự án nhà ở. 

Phía CBIRC cho hay, từ tháng 1 đến tháng 10/2022, ngành ngân hàng Trung Quốc cũng đã cho các nhà phát triển bất động sản vay 2.640 tỷ NDT. Trung Quốc cũng đang rất nỗ lực để giúp cho thị trường bất động sản vực dậy - đây là một trong những trụ cột đóng góp lên đến ¼ GDP. 

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trải qua giai đoạn khó khăn tương tự như thị trường Trung Quốc. Và việc tắc nghẽn các kênh huy động vốn cũng khiến cho doanh nghiệp địa ốc chật vật, trong khi áp lực trả nợ và đáng chú ý là nợ trái phiếu rất lớn vào năm 2023. 

Với bối cảnh hiện nay cũng khiến cho dư luận đặt ra câu hỏi rằng “Liệu Việt Nam có nên tham khảo chính sách của Trung Quốc để đưa ra các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản?”. 

Theo TS. Vũ Đình Ánh, vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc đã khác hẳn vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam. Trạng thái của các ngân hàng bên Trung Quốc cũng đã khác hẳn với trạng thái của các ngân hàng ở Việt Nam. 

Hơn thế, chính sách tiền tệ của Việt Nam và Trung Quốc hiện nay đang trái ngược nhau. Trung Quốc vẫn đang nới lỏng tiền tệ và giảm lãi suất hay thậm chí là giảm cả tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Ngược lại, Việt Nam đang tiến hành thắt chặt tiền tệ. TS. Vũ Đình Ánh nói rằng: “Do đó, Việt Nam không thể làm theo Trung Quốc. Tình hình hai nước hiện tại là hoàn toàn khác nhau”. 

Cũng theo chuyên gia, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với hai vấn đề lớn. Đầu tiên là câu chuyện về rủi ro về mặt pháp lý của các dự án có liên quan đến câu chuyện giao đất, triển khai và thậm chí là có những dự án đã hoàn thành rồi nhưng cũng không đủ tiền để bán. Điều thứ hai chính là câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu là do vi phạm của bản thân các nhà phát hành. 

Vậy nên, phải xử lý được các rủi ro về mặt pháp lý, đồng thời cũng bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, đáng chú ts là nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi mà các nhà phát hành cùng các dự án bị rơi vào trạng thái vi phạm pháp luật cũng như thanh khoản bị đóng băng. Đây cũng chính là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay cũng như phải nhìn vào nó để xử lý. 

Có liên quan đến Nghị định 65, TS. Vũ Đình Ánh cho biết, có nhiều quy định theo hướng siết chặt hơn để giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng lành mạnh hơn ở trong tương lai. Mặc dù vậy, một số điểm quá chặt, chưa thực sự phù hợp với thông lệ chung của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Chính vì thế mà vấn đề hiện nay chính là phải xử lý phần trái phiếu doanh nghiệp đến hạn mà các nhà phát hành đang phải đối mặt. 

Bên cạnh đó, khi mà các kênh phân phối đi qua hệ thống ngân hàng, trong khi đó ngân hàng không có quy định rõ ràng về trách nhiệm của hệ thống phân phối đó. Vậy nên hiện nay nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt với những rủi ro. 

Chuyên gia nhấn mạnh rằng: “Thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa gặp vấn đề của nhà phát hành lại vừa gặp vấn đề rất lớn nữa đó chính là liên quan đến hệ thống phân phối. Trong khi đó thì Nghị định 65 không xử lý được vấn đề này, thậm chí còn làm khó hơn khi mà doanh nghiệp chẳng thể phát hành trái phiếu mới để có thể đảo nợ. Tóm lại, thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam phải được sắp xếp lại từ đầu cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế”. 

Không nên “nới room” tín dụng

Có liên quan đến một số đề xuất cho rằng nên nới trần tín dụng để có thể hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Chuyên gia cho rằng điều này là không thể bởi room tín dụng hiện nay chưa dùng hết. Và tính đến tháng 11, tín dụng của toàn nền kinh tế tăng 11,5% - nghĩa là còn hơn 2% nữa. 

Chuyên gia nhận định: “Cũng không thể dùng một phần từ hạn mức còn lại bởi vì hiện nay tín dụng bất động sản đã chiếm khoảng 20% trong tổng dư nợ tín dụng trên toàn hệ thống. Có thể nói rằng, đã hết room cho bất động sản và không thể nới thêm. Còn nếu như ép các ngân hàng cho vay bất động sản thì họ cũng không dám cho vay bởi vì rủi ro về phía họ là rất lớn”. 

TS. Vũ Đình Ánh nói rằng: “Đề xuất nào cũng phải bắt nguồn từ thực trạng của thị trường bất động sản và là vấn đề mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt”. 

Cũng tương tự, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cũng cho hay: “Không nên nới trần tín dụng để hỗ trợ bất động sản vì đã có quy định về hạn mức”. 

Ông Thịnh cho biết, phần còn lại của năm 2022 còn đâu đó là 2% thì Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành phân bổ cho các tổ chức tín dụng có việc cho vay tốt, đáp ứng được nhu cầu cho vay đối với những lĩnh vực ưu tiên. Chính vì thế mà không thể nào nới room để ưu tiên vào lĩnh vực bất động sản. 

Và theo quan điểm của vị này, việc hỗ trợ thị trường bất động sản hiện nay cũng rất cần thiết. Mặc dù vậy, hỗ trợ phân khúc nào, hỗ trợ như thế nào lại là cả một vấn đề. Bởi vì thị trường bất động sản trong thời gian gần đây mặc dù trầm lắng nhưng có một phân khúc đã có biểu hiện của việc phát triển quá nóng và giá cả đã tăng quá cao. Nếu như tạo ra bong bóng bất động sản thì có thể gây ra ảnh hưởng đến hệ thống tài chính ngân hàng cũng như nền kinh tế - đây cũng là một vấn đề cần được lưu tâm. 

Chuyên gia cũng phân tích thêm rằng, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hiện nay nhu cầu lớn nhưng thiếu. Nếu như doanh nghiệp nào làm phân khúc này thì cần phải ưu tiên được hỗ trợ các điều kiện và thủ tục, hỗ trợ lãi suất,... Hay như những người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng cần phải được hỗ trợ. Còn nếu như là nhu cầu đầu tư thì rõ ràng là không cần hỗ trợ.