- Thưa tiến sĩ, kịch bản của thị trường địa ốc đã chuyển dần sang gam màu thiếu tươi sáng khi cùng một lúc thị trường, doanh nghiệp, nhà đầu tư đang phải đối mặt với nhiều bài toán khó, đặc biệt về vốn. Những khó khăn này nếu không có lời giải sẽ tác động tới thị trường bất động sản trong thời gian tới ra sao?

Trước hết, thị trường đang bị kẹt vốn và nguyên nhân đi từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. Năm nay, tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cho năm 2022 là 14%. Đó chính là trần tín dụng (credit ceiling). Và dưới trần tín dụng cho phép, Ngân hàng Nhà nước sẽ phân bổ tăng trưởng 14% đó cho mỗi ngân hàng. Việc phân bố đó được gọi là room tín dụng, tức là không gian để cho mỗi ngân hàng tăng trưởng tín dụng. Do đó, với hai khái niệm trần tín dụng và room tín dụng là cho cả 14% và dưới trần tín dụng, mỗi ngân hàng được nhận một khoảng không gian để tăng trưởng tín dụng gọi là room tín dụng, mỗi ngân hàng sẽ có mức phân bổ khác nhau.

Trong mấy tháng qua, hai lần Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng cho 18 ngân hàng và lần 2 cho 4 ngân hàng. Nhưng trần tín dụng 14% không thay đổi chỉ thay đổi thêm bớt cho room tín dụng. Với ngành ngân hàng "áo" dành cho tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng đang rất "chật" dẫn đến nhiều ngân hàng không còn room cung cấp thêm vốn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, khó khăn từ ngân hàng cũng chỉ phần nào hạn chế vốn cho thị trường bất động sản. 

Bên cạnh vốn của các ngân hàng còn thị trường trái phiếu. Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến thị trường trái phiếu tăng trưởng rất mạnh mỗi năm tăng trưởng từ 30-40%. Cuối năm qua, tổng dư nợ trái phiếu chiếm khoảng 15% GDP. 

Sự tăng trưởng của trái phiếu đang ở mức tích cực. Cho đến khi xuất hiện những vụ đại án như vụ điều tra của Tân Hoàng Minh và mới đây là Vạn Thịnh Phát. Các điều tra này đã đóng băng thị trường trái phiếu và ngay trong tháng 10/2022 không có lô phát hành mới nào của trái phiếu doanh nghiệp. Trong phát hành trái phiếu thì trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ lớn nhất. Nên trong hoàn cảnh vốn của ngân hàng không còn nhiều, thị trường trái phiếu hầu như đóng băng, thị trường cổ phiếu các doanh nghiếu cũng gặp rất nhiều khó khăn. Chỉ số VNIndex đã lên mức 1500 điểm giờ đã xuống dưới 1000 điểm và cũng có thể sẽ duy trì mức điểm này một thời gian nữa.

Thị trường bất động sản đang có gam màu xám và đang bị nhiều tác động tiêu cực từ bên ngoài cũng như nội tại.

- Chúng ta có thể thấy thời gian gần đây, mọi nguồn sống của doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đang xấu đi rất nhanh, doanh nghiệp cũng đang cạn tiền, đuối vốn. Nếu kéo dài tình trạng này, điều gì sẽ xảy ra thưa Tiến sĩ?

Tổng quan thị trường trái phiếu, cổ phiếu, vốn từ ngân hàng,… đang dần đóng lại với thị trường bất động sản. Vì vậy, có nên giải cứu thị trường bất động sản hay không? Câu trả lời cần có giải pháp vốn cho thị trường bất động sản. 

Thị trường bất động sản là cột trụ của nền kinh tế, kinh tế Việt Nam sẽ không thể phát triển nếu chúng ta không phát triển thị trường bất động sản. Chúng ta có hơn 100 triệu dân, tính trung bình mỗi gia đình có 5 người chúng ta cần ít nhất 20 triệu căn nhà để cho người dân. Chính vì vậy, nhu cầu nhà ở rất lớn. 

Ngoài bất động sản nhà ở, chúng ta còn bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp, đất nền, nông nghiệp,.... Mỗi khu vực bất động sản đều cần vốn để phát triển. Bất động sản có phát triển thì kinh tế đất nước mới phát triển. Vì vậy, thị trường bất động sản bị ngưng trệ, đóng băng sẽ tác động rất tiêu cực tới nền kinh tế. 

Thời điểm này, hầu như các cánh cửa vốn đang dần đóng lại với thị trường. Bên cạnh các nguồn vốn đang đóng lại, thì thị trường lại thêm một tín hiệu  không mấy khả quan khi lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay cũng tăng. Lãi suất huy động tăng có nguyên nhân từ Ngân hàng dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã 6 lần tăng lãi suất trong năm nay và 4 lần tăng lãi suất gần đây nhất tại Mỹ đã với cường độ rất lớn tới 0,75% cho mỗi lần tăng. Điều này tạo nên sức ép lên tiền đồng Việt Nam. Bởi nếu Việt Nam không tăng lãi suất tiền đồng theo nhịp độ của FED hoặc với tỷ lệ thấp thì giá trị tiền đồng sẽ giảm, đẩy tỷ giá lên và khi đó tạo ra sự bất ổn trên thị trường ngoại hối, đồng thời cũng tăng nguy cơ lạm phát. Bởi Việt Nam là một quốc gia nhập khẩu nhiều. Khi tỷ giá tăng, nhập khẩu nhiều khiến số tiền chúng ta phải bỏ ra cho hàng nhập khẩu tăng lên.

Các yếu tố này khiến Ngân hàng Nhà nước bắt buộc phải tăng lãi suất. Trong 2 tháng qua, Ngân hàng Nhà nước đã tăng lãi suất 2 lần, đó là tăng lãi suất điều hành và sau đó là tăng trần lãi suất huy động đến 6 tháng. Hai lần tăng lãi suất này đã đẩy lãi suất cho vay lên, hạn chế khả năng vay nợ của người dân và doanh nghiệp.

Không những nguồn vốn bị thu hẹp mà chi phí vốn cho các thành phần kinh tế để mua bất động sản, thuê, sử dụng cũng tăng lên, tạo ra sự trì trệ rất lớn thậm chí là nguy cơ “đóng băng” của thị trường bất động sản.

- Nhiều ý kiến cho rằng, bơm thêm 1-2% room tín dụng để thị trường bất động sản có thêm oxy là hoàn toàn khả thi nếu vốn được bơm đúng địa chỉ. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào, liệu đề xuất nới room có khả thi?

Tôi hoàn toàn đồng ý với đề xuất này và mong rằng Ngân hàng Nhà nước có thể tháo gỡ thị trường bằng cách tăng trần tín dụng (credit ceiling) từ 14% lên 16%. Dưới trần lãi suất đó sẽ phân bổ nhiều hơn room tín dụng, không gian tăng trưởng tín dụng cho mỗi ngân hàng để mỗi ngân hàng có không gian cho vay nhiều hơn. Việc các ngân hàng được cho vay nhiều hơn sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản.

- Những trở ngại trên thị trường trái phiếu với các doanh nghiệp bất động sản, sau câu chuyện của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát và ngân hàng SCB, lan rộng tới mọi loại hình doanh nghiệp khác, khiến nhà đầu tư lo ngại, không dám mua, thậm chí là muốn bán lại trái phiếu, dù là trái phiếu của doanh nghiệp vững mạnh. Đây phải chăng là "hiệu ứng sụt giảm niềm tin" và chúng ta cần làm gì lúc này, thưa Tiến sĩ?

Thời gian qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có hai mặt tốt và chưa tốt. Bên cạnh các doanh nghiệp hoạt động không tuân thủ quy định của luật pháp thì cũng có nhiều doanh nghiệp vẫn hoạt động tốt, chân chính, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, đóng góp rất nhiều trong vấn đề giải tỏa nhà ở tại những khu đô thị. Trong thời gian dịch bệnh 3 năm qua, vấn đề nhà ở rất cấp thiết, nhu cầu nhà ở có không gian, tiện nghi phù hợp với yêu cầu về vệ sinh, y tế rất lớn. Nhà ở dành cho những gia đình cho thu nhập trung bình đặc biệt cho giới lao động tại các khu công nghiệp đang rất cấp thiết, không thể trì hoãn được.

Trở lại với vấn đề niềm tin của nhà đầu tư, hiện nay nó đang ở mức rất thấp. Với sự mất tin tưởng của nhà đầu tư trên thị trường vốn nói chung, bao gồm cả thị trường trái phiếu, cổ phiếu mà tất cả các quỹ phát triển cũng đang gặp nhiều trở ngại. Đặc biệt các quỹ đầu tư phát triển nhà ở, bất động sản hầu như tất cả các kênh vốn đang đóng băng. Tình hình này rất rủi ro cho nền kinh tế.

- Do bị ảnh hưởng bởi hiệu ứng sụt giảm niềm tin, nhiều doanh nghiệp tốt cũng không thể huy động vốn qua trái phiếu hay ngân hàng. Doanh nghiệp thiếu vốn sẽ khó hoạt động, tiếp theo là thất nghiệp, phá sản, thất thu thuế. Tiến sĩ đánh giá như thế nào về những gánh nặng kinh tế, xã hội sẽ đè lên năm 2023 nếu tình trạng thiếu vốn này vẫn tiếp diễn với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản?

Như tôi đã chia sẻ, sự sụt giảm niềm tin sẽ gây rất nhiều rủi do cho cả doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Vậy, làm sao chúng ta có thể tạo lại được niềm tin cho nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.. Tôi nghĩ trước hết chúng ta cần phải ngăn chặn làm sao để không xảy ra tình trạng vỡ nợ hàng loạt thị trường bất động sản. 

Những trái phiếu đang đến hạn trong năm nay và năm 2023 Chính phủ cần có chương trình hoãn nợ cho các doanh nghiệp làm ăn bài bản, đúng luật. Bên cạnh đó, là chương trình cho vay đặc biệt cho doanh nghiệp làm ăn chân chính. Với tất cả điều đó, dần dần nhà đầu tư sẽ có lại niềm tin và trở lại với thị trường vốn, đầu tư trở lại vào cổ phiếu trái phiếu, và các quỹ phát triển, quỹ đầu tư cũng có lại nguồn vốn để hỗ trợ lại thị trường. 

Những giải pháp này cần phải được làm ngay sẽ giúp thị trường bất động sản, thị trường vốn, thị trường trái phiếu có thể hồi phục vào giữa năm 2023 để chúng ta tiếp tục vấn đề phát triển kinh tế. 

- Hiện nay, có những ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay 12 tháng lên đến 16%. Doanh nghiệp trả 12-16% lãi suất là điều quá sức. Chưa kể tới những khó khăn khác mà chúng ta đang nói lâu nay. Vậy Làm sao chúng ta có thể tháo gỡ thanh khoản cho thị trường vốn lúc này, chúng ta phải bắt đầu từ đâu, thưa Tiến sĩ?

Như đã chia sẻ, câu chuyện chúng ta cần làm lúc này đó là không phải cứu hay không cứu thị trường mà cần có giải pháp khơi thông nguồn vốn. 

Đầu tiên, như đã chia sẻ, Ngân hàng Nhà nước có thể tháo gỡ thị trường bằng cách tăng trần tín dụng (credit ceiling) từ 14% lên 16% để tăng không gian cho vay cho các ngân hàng, thúc đẩy nguồn vốn vào bất động sản không chỉ cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người có nhu cầu ở thực. 

Với trái phiếu, tôi không kì vọng thị trường sẽ phục hồi nhanh chóng. Bởi sự mất niềm tin xuất phát từ các vụ điều tra doanh nghiệp phát hành trái phiếu vừa qua đã làm đóng băng thị trường bất động sản, khiến thị trường trái phiếu khó có thể tháo gỡ.

Tuy nhiên, tôi đề nghị, thị trường trái phiếu hiện tại cũng có nhiều nhà phát hành trong đó có cả nhà phát hành là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Sự khó khăn trên thị trường khiến họ đang mất khả năng trả nợ. Chính phủ nên có các chương trình giãn hoãn nợ cho các nhà phát hành trái phiếu trong vòng 1 năm với điều kiện các nhà phát hành đó đã tuân thủ luật pháp và phát hành trái phiếu đúng luật. Còn với những doanh nghiệp phát hành không đúng luật như sử dụng vốn sai mục đích hay không tuân thủ cam kết trong hợp đồng trái phiếu sẽ không được hưởng chế độ hoãn nợ này. Trong vòng 1 năm được “tiếp sức” sẽ giúp phục hồi thị trường từ đó phục hồi sức khỏe doanh nghiệp để họ có khả năng trả nợ. 

Thực tế hiện nay, trên thị trường trái phiếu, Chính phủ không can thiệp. Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ, có quy định về nguyên tắc phát hành trái phiếu là tự vay, tự trả, các thành phần kinh tế có hợp đồng và cho vay và tự thanh toán, Chính phủ không can thiệp. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường đóng băng, thị trường vốn đang gặp rất nhiều khó khăn và có thể đưa đến tình trạng vỡ nợ hàng loạt theo hiện tượng domino và để tránh điều này, Chính phủ nên can thiệp vào thị trường bằng chương trình hoãn nợ này. Việc hoãn nợ, ít nhất khi thị trường chưa thể hồi phục trong giai đoạn này thì chúng ta có thể ngăn chặn vỡ nợ của nhiều trái phiếu trong đó có trái phiếu bất động sản. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước có thể có chương trình cho vay đặc biệt cho các doanh nghiệp bất động sản thông qua các Ngân hàng thương mại tránh việc hàng loạt các doanh nghiệp phát hành ra tòa để mở thủ tục phá sản. 

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng cần có chương trình cho vay đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những doanh nghiệp bất động sản cung ứng sản phẩm cho người có nhu cầu ở thực. Trước đây Chính phủ có chương trình hỗ trợ lãi suất 45 nghìn tỷ, tương tự như vậy, lần này, Chính phủ có thể yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xây dựng chương trình cho vay đặc biệt để giải quyết vấn đề vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

- Vừa qua, cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đã đưa ra một kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản, với các biện pháp từ giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của các công ty phát triển nhà cho tới nới quy định về tiền đặt cọc đối với người mua nhà. Quyết sách này được đánh giá sẽ tạo điểm sáng cho thị trường. Theo ông tại Việt Nam, chúng ta có nên có các quyết sách để hỗ trợ thị trường không, thưa ông?

Thị trường bất động sản Trung Quốc là một thị trường rất rộng lớn và có thể đánh giá là thị trường lớn nhất thế giới. Ở Trung Quốc, không chỉ có nhu cầu về bất động sản nhà ở mà bất động sản nông nghiệp, công nghiệp,… cũng có nhu cầu phát triển rất lớn. Vừa qua, Trung Quốc đã có một chương trình lớn để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. 

Vì mỗi quốc gia, thị trường sẽ có những điểm khác biệt, Việt Nam cũng không thể nào “theo chân” Trung Quốc. Thị trường của chúng ta hiện tại gặp khó khăn nhưng tình hình chung là chúng ta có nhiều điểm lợi. Ở Trung Quốc có rất nhiều sự án bị đóng băng, thiếu vốn, có thể đã ngưng hoạt động, giao dịch từ nhiều năm và có nhiều sự lãng phí trên thị trường trong suốt thời gian dài. Tại Việt Nam, chúng ta cũng có sự lãng phí khi còn dự án treo, dự án không sử dụng nhưng ở mức thấp.

Vì vậy, thị trường chúng ta có những khó khăn nhưng về mức độ phức tạp thấp hơn Trung Quốc rất nhiều. Vì vậy, chúng ta cần có những phương pháp, cách thức giải quyết khác. Thêm vào đó, khả năng tài chính của Trung Quốc rất lớn, còn Việt Nam, tài chính vừa phải thì chúng ta cần tập trung vào các giải pháp mang tính thị trường hơn hơn. Chính phủ đóng vai trò quan trọng và hy vọng các đề nghị của tôi về việc hoãn nợ, chương trình cho vay đặc biệt cho giới bất động sản,… nêu trên sẽ là sự can thiệp cần thiết. 

-  Thời gian tới, theo Tiến sĩ doanh nghiệp cần lưu tâm về nguồn vốn như thế nào?

Trước hết doanh nghiệp bất động sản vấn đề nguồn vốn vẫn là điều quan trọng nhất. Không có vốn thì không thể kinh doanh được, các công trình sẽ bị dừng lại và tạo ra khủng hoảng lớn. Với các nhà kinh doanh bất động sản nên có một kế hoạch và từ đó “gõ” tất cả mọi cửa. Trước hết là gõ cửa các ngân hàng, mặc dù room tín dụng ít nhưng nếu có nền tảng tốt thì vẫn có thể vay dù nhiều dù ít. Hoặc nếu chưa thể cho vay thì doanh nghiệp cũng được “xếp hàng chờ” khi nguồn vốn mở.

Với thị trường vốn, chúng ta có hai kênh cổ phiếu và trái phiếu, hai kênh này đang trầm lắng, nhưng chúng ta không nên bỏ cuộc, vẫn có thể đàm phán, trao đổi và có sự hỗ trợ của các Ngân hàng để làm tăng niềm tin với thị trường.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng nên có xếp hạng tín nhiệm. Nghị định 65 của Chính phủ cũng có quy định về việc các doanh nghiệp phát hành phải có xếp hạng tín nhiệm. Việc xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp doanh nghiệp tạo lại niềm tin cho nhà đầu tư. 

-    Xin cảm ơn Tiến sĩ!