“Khi 3 chính sách kinh tế trực tiếp tác động lên lĩnh vực bất động sản của Nhà nước trong năm 2022 phát huy tác dụng, sự phục hồi về nguồn vốn chỉ là vấn đề về thời gian. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam nằm trên một nền tảng kinh tế khá vững chắc nên chúng ta vẫn có thể hy vọng về những tín hiệu tích cực trong thời gian tới”, TS Ngô Sĩ Trí nhận định những cơ hội phát triển của thị trường bất động sản.

Thưa ông, vì sao Ngân hàng Nhà nước lại tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản vào thời điểm này?

Không chỉ riêng Việt Nam, rất nhiều nước trên thế giới đều phải tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản. Việc làm này xuất phát từ những lý do sau đây:

Thứ nhất, việc kiểm soát tín dụng bất động sản giúp giảm áp lực lãi suất huy động và cho vay, kiểm soát tỷ giá và lượng cung tiền bơm ra xã hội. Khi tín dụng vượt quá mức cho phép, điều này đồng nghĩa với việc một lượng cung tiền lớn đang được bơm ra ngoài xã hội. Khi cung tiền tăng cao sẽ làm gia tăng nguy cơ lạm phát.

Thứ hai, kiểm soát tín dụng để đảm bảo tỷ lệ giữa nợ tín dụng và tổng sản phẩm kinh tế quốc nội (GDP). Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, hiện nay, tỷ lệ nợ tín dụng/GDP ở Việt Nam đã lên tới 140% và đang thuộc nhóm nước có tỷ lệ nợ cao nhất. Nếu tỷ lệ này tăng quá cao sẽ tạo ra áp lực lớn cho việc cân đối nguồn vốn của ngân hàng và cân đối vĩ mô.

Thứ ba, kiểm soát tín dụng để đảm bảo tỷ lệ giữa tiền gửi và tiền cho vay ở các ngân hàng. Hiện nay, ở các ngân hàng, lượng tiền gửi vào thấp hơn rất nhiều so với lượng tiền cho vay, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu.

Một lý do nữa, đó là thông thường ở các quốc gia đang phát triển, Chính phủ muốn hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản để tập trung phát triển những hoạt động sản xuất, kinh doanh với trọng tâm là nhóm ngành xuất khẩu, nông – lâm – ngư nghiệp, công nghệ cao.

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh huy động vốn phổ biến của các doanh nghiệp bất động sản với quy mô lên tới hàng trăm   tỷ đồng. Theo ông, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp trong việc huy động vốn là gì?  

Ở những nền kinh tế mới nổi, các nguồn vốn trong trong thị trường đến từ nguồn vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn vay ngân hàng có nhiều hạn chế nhất định, không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường vì nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó có nguyên nhân, nguồn vốn vay ngân hàng thường ngắn hạn, số lượng nhỏ nên không thỏa được nhu cầu về tài chính. Vì vậy, thị trường phải có thêm một nguồn huy động vốn thứ 2 là trái phiếu doanh nghiệp. Kênh huy động vốn này sẽ làm tăng  nguồn cung về vốn cho thị trường.

Bên cạnh những vai trò tích cực, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang tồn tại những bất cập gì, thưa ông?

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập:

Thứ nhất là trong thời gian gần đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Từ năm 2019 đến nay, tổng khối lượng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp trong nhóm ngành bất động sản đã tăng lên khoảng 500.000 tỷ đồng. Điều này sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

Thứ hai là dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cao. Các doanh nghiệp đại ốc thường phải dựa trên vốn chủ sở hữu để phát hành trái phiếu. Bên cạnh những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành, có tỷ lệ dư nợ trái phiếu trên vốn sở hữu thấp thì vẫn còn một số doanh nghiệp quy mô nhỏ, có hệ số vay nợ cao.

Thứ ba, thông tin về các dự án bất động sản còn thiếu, nhất là vấn đề pháp lý. Vì vậy, các nhà đầu tư rất khó đánh giá được chất lượng của các dự án mà doanh nghiệp dự kiến sẽ sử dụng vốn phát hành trái phiếu.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển chưa bền vững, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây ra nhiều rủi ro. Cho nên, Nhà nước bắt buộc phải kiểm soát.

Trong thời gian gần đây, các biện pháp kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang phát huy tác dụng, đem đến những thay đổi tích cực trên thị trường vốn.

Hai kênh huy động vốn là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị thắt chặt sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tình hình kinh doanh bất động sản, thưa ông?

Khi hạn mức tín dụng ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng, họ sẽ không đủ tài chính để triển khai dự án và có những chính sách hỗ trợ để kích thích nhu cầu mua nhà, đất của khách hàng. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng bất động sản còn làm gia tăng lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp. Lượng hàng tồn kho nhiều sẽ trở thành một cục nợ lớn, có thể đẩy các các doanh nghiệp vào nguy cơ phá sản khi không thể biến lượng hàng này thành tiền.

Ngoài ra, những động thái kiểm soát tín dụng bất động sản trong thời gian gần đây đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường địa ốc. Khi đó, tâm lý nhà đầu tư sẽ dùng “vốn tự có” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy tài chính. Do đó, họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để đầu tư. Xu hướng này tạo nên một sự “chọn lọc xã hội” trong kinh doanh bất động sản, chỉ có những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới có được niềm tin của các nhà đầu tư.

Riêng vấn đề kiểm soát phát hành trái phiếu cũng đang gây một sức ép rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, hiện nay, một số lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sắp đến thời gian đáo hạn. Điều này là một thách thức lớn cho các doanh nghiệp địa ốc khi phải xoay được nguồn tiền để trả nợ trong bối cảnh các kênh huy động vốn đang bị thắt chặt.

Hiện nay có rất nhiều dự án bất động sản đang triển khai giữa chừng thì bị cạn kiệt vốn, không đủ tiền để xây dựng tiếp. Dự án không hoàn thành nên không thể chào bán được, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tính thanh khoản kém, kéo theo tình trạng cắt lỗ, bán tháo trên thị trường.

Ông có kiến nghị gì để tháo gỡ điểm nghẽn về dòng vốn cho thị trường bất động sản?

Ở thời điểm hiện tại, chúng ta cần tìm ra cách giải ngân nguồn vốn hợp lý, đồng thời khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Quan trọng nhất là phải củng cố, nâng cao năng lực tài chính cho các doanh nghiệp địa ốc bằng việc phục hồi và mở rộng quy mô kinh doanh, tăng lợi nhuận, cũng như tăng vốn chủ sở hữu, vốn tự có.

Đứng trước những khó khăn về nguồn vốn, thị trường bất động sản Việt Nam có còn cơ hội phát triển nào trong thời gian sắp tới không, thưa ông?

Thách thức luôn đi kèm với cơ hội. Theo nhận định của cá nhân tôi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những cơ hội sau đây:

Đầu tiên, 3 chính sách lớn của Nhà nước trong năm 2022, đó là Nghị định 44/2022/NĐ-CP sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Nghị quyết 18 NQ/TW về đất đai, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Những chính sách này như ánh sáng cuối đường hầm, tạo ra niềm tin, hy vọng về một sự phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Nếu cuối năm 2022, đầu năm 2023, ba chính sách này được đi vào cuộc sống sẽ tạo nên một thị trường kinh doanh bất động phát triển bền vững. Đồng thời sẽ tạo ra một khuôn khổ mới cho thị trường, trong đó từ thông tin, tín dụng cho đến hoạt động mua bán sẽ minh bạch và lành mạnh hơn. Việc các kênh huy động nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản như tín dụng ngân hàng, trái phiếu được nới lỏng sẽ chỉ còn là vấn đề của thời gian khi ba chính sách phát huy tác dụng.

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam nằm trên một nền tảng kinh tế khá vững chắc với sự phục hồi tích cực. Cụ thể, vốn giải ngân FDI của Việt Nam tương đối ổn định với bình quân 2 tỷ USD mỗi năm xuyên suốt từ năm 2019 đến nay. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng trưởng bền vững, dao động trong khoảng 6,5-6,7%/năm. Thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ổn định, tăng từ 3.400 USD vào năm 2019 lên 3.700 USD vào năm 2021, dự kiến đến năm 2025 sẽ đạt ngưỡng 5.700 USD.

Do GDP bình quân đầu người tăng, tầng lớp có thu nhập khá cũng tăng theo, tăng từ 20 triệu người vào năm 2019 lên 24 triệu người vào năm 2021, dự kiến đến năm 2025 sẽ đạt mốc 27 triệu người. Ngoài ra, trong giai đoạn 2019-2021, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam đã tăng từ 35%-37%, dự kiến sẽ tăng 40% vào năm 2025.

Những con số chỉ tiêu này sẽ làm lượng tiêu dùng tăng, lượng hàng tồn kho giảm, tạo ra những cơ hội kinh doanh, công ăn việc làm mới. Ngành bất động sản cũng sẽ theo vòng xoáy này phát triển đi lên.

Nhìn vào những cơ hội này, chúng ta vẫn có thể hy vọng, thị trường bất động sản ở Việt Nam sẽ chấm dứt thời kỳ ảm đạm và có thêm những bước phát triển mới. Tôi hy vọng, thị trường sẽ có những tín hiệu phục hồi mới vào đầu năm 2023.

Thưa ông, ông dự đoán khoảng bao giờ room tín dụng bất động sản mới được nới lỏng?

Để trả lời câu hỏi này không phải dễ. Bởi vì vấn đề này còn phụ thuộc vào tình hình lạm phát của nền kinh tế. Khi mà chúng ta loại bỏ được nguy cơ lạm phát thì room tín dụng sẽ được nới lỏng. Còn nếu tình hình nguy cơ lạm phát cao thì Nhà nước sẽ siết chặt tín dụng và cả trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát nguồn cung tiền.

Tôi cho rằng, sau khi Nghị định 44/2022/NĐ-CP, Nghị quyết 18 NQ/TW về đất đai, Nghị định 65/2022/NĐ-CP đi vào cuộc sống, thị trường bất động sản sẽ minh bạch, được kiểm soát tốt hơn. Lúc đó, room tín dụng sẽ được nới ra.

Hiện nay mức tăng trưởng tín dụng đã gần đạt tới mức cho phép rồi. Cho nên từ bây giờ đến cuối năm, room tín dụng khó được nới lỏng. Ngân hàng Nhà nước có khả năng sẽ ban hành tỷ lệ tăng trưởng tín dụng mới vào đầu năm 2023. Và đến tầm giữa và cuối năm 2023, Ngân hàng Nhà nước sẽ rà soát lại hạn mức tín dụng để sàng lọc ra những nhà băng có sức khỏe tài chính tốt.