TS. Cấn Văn Lực nhận định: Chúng ta không nên dựa vào vốn ngân hàng nhiều!

Điểm nghẽn đối với thị trường bất động sản là tín dụng từ phía ngân hàng

Có thể thấy, tín dụng từ phía ngân hàng đang được xem là điểm nghẽn đối với thị trường bất động sản. Động thái của Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất điều hành và sau đó là hệ thống nhà băng đồng loạt tăng lãi suất cho vay cũng như quy định thắt chặt room tín dụng hơn nửa năm qua cũng đã tác động đến thị trường địa ốc. 

Các chuyên gia cho hay, sự thiếu hụt vốn chính là một trong những nguyên nhân chính đẩy thị trường rơi vào tình trạng khó khăn và trầm lắng. Kịch bản này cũng cho thấy sẽ kéo dài khi mà lãi suất của ngân hàng cho vay bất động sản tiếp tục đẩy giá lên cao. Điều đáng nói đó là các doanh nghiệp địa ốc rất khó có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay của ngân hàng. 

Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương cho biết: “Có 4 nguồn vốn chính trong việc triển khai các dự án bất động sản bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng từ ngân hàng và vốn từ các đối tác cũng như vốn nhận thu từ khách hàng”. Trong đó, theo ông Khương thì phần lớn nguồn vốn đến từ việc vay ngân hàng. Tuy nhiên việc siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm cho thị trường trở nên khó khăn hơn. 

Còn ở góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT BHS Group - ông Nguyễn Thọ Tuyển từng chia sẻ rằng: “Chúng tôi đã từng triển khai các dự án bất động sản và đã tiến hành ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Mặc dù vậy thì đến một ngày đẹp trời, tất cả các ngân hàng tham gia vào quá trình giải ngân với lý do vô cùng đơn giản đó là hết room tín dụng. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản hiện tại của dự án cũng như khả năng chi trả của khách hàng”.
 
Thực tế cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại vấn đề vốn cho các doanh nghiệp địa ốc cũng đang trở thành bài toán vô cùng nan giải. Có nhiều chuyên gia thẳng thắn cho rằng nếu như không tháo gỡ các điểm nghẽn này thì giai đoạn ngủ đông của thị trường địa ốc cũng có thể sẽ sớm bắt đầu và càng ngày càng kéo dài. 

Trong một chương trình thảo luận về thị trường bất động sản vào dịp cuối năm do VTV tổ chức gần đây thì Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup - ông Nguyễn Thanh Hưng cũng đã đặt ra lo ngại cho kịch bản của kênh đầu tư có giá trị vốn hóa này. Ông Hưng cũng cho rằng xu hướng thị trường bất động sản ở giai đoạn cuối năm chưa thực sự rõ nét. Các yếu tố vĩ mô và tiền tệ, xu hướng thị trường cũng như nguồn cung tín dụng đều rất khó đoán. 

Cũng theo ông Hưng, có rất nhiều nguyên nhân nhưng câu chuyện vốn tín dụng lại vô cùng hạn hẹp là điểm cần lưu ý. Ở thời điểm room tín dụng bất ngờ thắt chặt cũng đã tạo nên tình trạng khủng hoảng giữa chủ đầu tư và người mua nhà. 

TS. Cấn Văn Lực đã nhấn mạnh rằng: “Chúng ta không nên dựa vào vốn ngân hàng nhiều”

Cũng có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thành được trách nhiệm của chủ đầu tư với mức vốn từ 20 - 30%, ký hợp đồng vay vốn nhưng hoạt động giải ngân lại đột ngột dừng lại. Hoạt động giao dịch của nhiều khách hàng cũng đã tạm hoãn dù cho đã đặt cọc với chủ đầu tư. 

Ông Hưng nói thêm rằng, các nhà phát triển dự án cũng đang gặp khó khăn tương tự như các nhà thầu và hoạt động thi công hạ tầng cũng đã chững lại khiến cho thị trường xảy ra tình trạng “nghẽn”. Chính vì thế mà thời gian qua thị trường đã chờ đợi việc giải ngân tín dụng, đặc biệt là với những dự án đang phát triển dang dở. 

Thời điểm trước đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính cũng đã chia sẻ rằng ông mường tượng trong những tháng tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp đến hạn trả lãi trái phiếu. Vậy thì tiền đâu để trả và vấn đề này khiến cho các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy và khó khăn cũng dồn khó khăn. 

Ông Đính cũng chỉ rõ rằng, việc dòng tiền bị khựng lại một cách đột ngột nhìn chung sẽ có tác động vô cùng tiêu cực đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng là khác nhau. 

Và khó khăn lớn nhất đối với các chủ đầu tư là khi đang tiến hành triển khai, dự án đang trơn tru thì lại bị dừng lại bởi tắc vốn. Điều này không chỉ khiến cho bài toán kinh tế của doanh nghiệp bị đảo lộn mà còn khiến cho các chủ đầu tư không có tiền để chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu cũng như các nhà cung cấp. 

Và không phủ nhận ảnh hưởng của dòng vốn ngân hàng đang siết lại đến thị trường bất động sản và nhiều chuyên gia cũng thẳng thắn cho rằng doanh nghiệp địa ốc cũng cần tự chủ vốn bởi vì vấn đề tháo gỡ khó khăn không hề đơn giản. 

Trong một hội thảo gần đây, TS. Cấn Văn Lực đã nhấn mạnh rằng: “Chúng ta không nên dựa vào vốn ngân hàng nhiều”. Cũng theo vị chuyên gia này đã dẫn số về nguồn vốn vào bất động sản mỗi năm lên đến 700.000 – 1 triệu tỷ đồng. Trong đó thì vốn từ ngân hàng chiếm đến 24%, cụ thể có ⅔ nguồn vốn đến từ vay sửa chữa nhà và con số còn lại là vay đầu tư, kinh doanh. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng còn có số vốn từ trái phiếu, quỹ đầu tư và vốn tự thân,... Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần tự tìm nguồn vốn mới. 

Đưa ra kiến nghị về giải pháp dòng vốn cho thị trường thì ông Lực đã đặt ra vấn đề đó là cho phép người nước ngoài mua và sở hữu các loại hình bất động sản du lịch, nhà ở, nghỉ dưỡng. Lấy ví dụ như loại hình condotel, officetel thì nên tiếp cận cho phép người nước ngoài mua.

Và cũng theo TS. Cấn Văn Lực, chúng ta nên cho thế chấp thông qua bên thứ ba đó là tổ chức tài chính của Việt Nam. Đây cũng chính là phương pháp dung hòa, thay vì chưa quản lý được đó là cấm đoán, đóng hết cửa thì không hội nhập được. Giải pháp này cũng được đánh giá là an toàn bởi vì tổ chức tài chính trong nước đủ khả năng để biết chỗ nào là nhạy cảm. 

Có nhiều chuyên gia đồng quan điểm về việc không nên chờ đợi hay là dựa lớn vào vốn của ngân hàng. Một khi chờ tháo gỡ luật và chờ tháo điểm nghẽn về vay vốn thì doanh nghiệp hãy chủ động trước.