TS. Sử Ngọc Khương: “Điểm nghẽn pháp lý luôn có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung bất động sản”

Điểm nghẽn pháp lý chưa được khơi thông, nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế

Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam - TS. Khương khẳng định, nguồn cung bất động sản tịa thị trường TP. HCM chủ yếu tập trung về về khu vực phía đông - nơi khá dồi dào các sản phẩm nhà ở nhất hiện nay. Cụ thể, nguồn cung hầu hết tập trung ở khu vực quận 9 cũ và lan rộng ra các khu vực giáp ranh phía đông như tại Đồng Nai và Bình Dương. Theo TS. Khương, những điểm nghẽn pháp lý luôn có mối quan hệ rất mật thiết với nguồn cung bất động sản.

Theo đó, một khi điểm nghẽn của lĩnh vực bất động sản được tháo bỏ, thị trường này mới có nhiều cơ hội ghi nhận các nguồn cung mới. Nhưng ở chiều ngược lại, khi điểm nghẽn pháp lý không được tháo gỡ, nguồn cung thị trường bất động sản tiếp tục bị hạn chế. Theo ông Khương, rất nhiều dự án nhà ở được chuyển nhượng thành công, tuy nhiên, để phê duyệt dự án từ bước từ khi có chủ trương cho đến khi được cấp giấy phép xây dựng phải mất từ 3 đến 5 năm. Thế nên, Chính phủ cần phải đưa ra hướng giải quyết nhằm giúp các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra nguồn cung và các sản phẩm mới cho thị trường, qua đó, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân trên cả nước.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, các chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, hay pháp lý trong từ 3 năm đến 5 năm tới đây, nếu giả định vẫn khó khăn như hiện tại thì nguồn cung trên thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục khan hiếm. Những đô thị lớn dần dần sẽ mất sức hút cũng như sự cạnh tranh so với các vùng lân cận. Trong khi đó, với bài toán về nhà ở chắc sẽ phân bổ về các đô thị vệ tinh, đây là một bài toán khó cho những đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội.

Cũng theo ông Khương, bức tranh nhà ở về lâu về dài , thị trường bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn vẫn nhận được sự quan tâm từ nhiều người dân lao đông làm việc. Do đó, bài toán về nhà ở luôn là vấn đề lớn, cần phải được ưu tiên đặc biệt là nguồn cung nhà ở. Phân tích về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022, TS. Sử Ngọc Khương, cho rằng với xu hướng nguồn cung vẫn không được cải thiện. Số lượng các dự án mở bán trên thị trường chỉ ở mức tương đương với thời điểm đầu năm nay. Như vậy, mức giá sẽ tiếp tục biến động ở nhiều phân khuc khác nhau do nguồn cung khan hiếm.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế - Lê Trí Tín cho rằng, theo thống kê, những tầng lớp trung lưu tại Việt nam đang tăng khá nhanh, từ khoảng 20 triệu người (năm 2019) lên đến 24 triệu người (năm 2021), dự kiến con số này sẽ tăng lên 27 triệu người vào năm 2025. “Tầng lớp này tăng sẽ kéo theo nhu cầu chi tiêu tăng trưởng, cùng với đó, các mặt hàng bất động sản sẽ được hưởng lợi khi mức thu nhập và nhu cầu mua sắm tăng lên. Có thể thấy, với tốc độ đô thị hóa tăng từ khoảng 35% lên 37% ( từ 2019 - 2021), dự kiến tốc đô đô thị hóa sẽ lên đến 40% vào 2025”, ông Tín phân tích.

Biến động nguồn cung trên thị trường

Dự báo về nguồn cung bất động sản giai đoạn cuối năm, Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, nguồn cung bất động sản trên toàn thị trường sẽ rất khó cải thiện. So với khu vực phía tây hay nam TP. HCM, thị khu vực TP. Thủ Đức, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu thuộc khu phía đông TP. HCM sẽ là địa bàn dồi dào nguồn cung mới nhất. Trong khi đó CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung các sản phẩm ở thị trường Hà Nội và TP. HCM trước đây khá dồi dào.

Tuy nhiên từ nay đến năm 2025, một số chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường các dự án mới mà họ đã chào bán. Vì thế, giá bán sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá đột biến như trước. Ví dụ, giá trung bình căn hộ ở TP. HCM hiện nay là 58 triệu đồng/m2 nhưng dự kiến đến năm 2024 cũng chỉ rơi vào khoảng 62 triệu/m2, mức tăng trưởng 4%. Tuy nhiên, tại khu vực TP. Hà Nội, mức tăng có thể lên cao hơn là khoảng 8%. Bình luận về vấn đề này, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, vào cuối năm nay, có khoảng 80% nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông TP. HCM. Trong khi đó, thị trường bất động sản lại đang chứng kiến những biến động lớn về nguồn cung. Các sản phẩm giá bán tầm trung ngày càng khan hiếm, nhưng với phân khúc cao cấp, hạng sang lại tăng lên cao.

Theo Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nguồn cung thị trường bất động sản tại TP. HCM cũng như các vùng phụ cận chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang. Đã có nhiều dự án trước đây thuộc phân trung cấp nay đã dịch chuyển về vùng giá cao cấp, với sự tăng giá nhanh đã khiến thị trường phân khúc căn hộ, phân khúc nhà phố và phân khúc biệt thự thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, với các diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam trong những tháng còn lại của năm 2022, chắc chắn nguồn cung nhà ở vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không nhiều kéo theo giá bán bất động sản không thể tăng. Theo ông này, cần phải đẩy nhanh việc sửa luật cùng với công khai thông tin kịp thời nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn cho những dự án phát triển với tính cấp thiết. Cần phải khẩn trương xây dựng các giải pháp đa dạng về nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Quan tâm đặc biệt, đến việc triển khai dự án nhà ở giá thấp giúp cân bằng về giá bán và đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng, các nhà đầu tư thứ cấp trên toàn thị trường không nên tham gia các hoạt động đầu cơ. Các chủ đầu tư, nhất là chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở, đô thị không nên xây dựng chính sách về giá, chính sách bán hàng có thể gây bất lợi cho thị trường khu vực, thị trường chung, nhất là các doanh nghiệp lớn, dự án lớn.