Tình trạng tách thửa, phân lô chuyển đổi đất diễn ra tràn lan ở nhiều huyện ven Hà Nội

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng không ở 

Một vài năm trở lại đây do dân số tăng nên nhu cầu về diện tích đất ở cũng tăng lên nhanh chóng. Đặc biệt các vùng ven của Hà Nội diện tích đất ở đã tăng lên đáng kể. Đơn cử tại khu vực xã Bình Yên ở huyện Thạch Thất, số trường hợp đã xin tách thửa trên địa bàn địa phương đã tăng vọt trong thời gian qua. 

Năm 2018 diện tích đất ở tại xã Bình Yên là 245,88ha, tới năm 2020 tăng thêm 5,9ha lên con số 251,85ha. Năm 2021 diện tích đất ở đạt ngưỡng 252,3 ha. Dự kiến trong năm 2022, xã này sẽ tăng thêm ít nhất 10ha diện tích đất ở dựa trên số lượng hồ sơ đã nộp lên UBND xã. Tương tự tại xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, trong năm 2021 đã ghi nhận tới 120 hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn thành sang đất ở. Số lượng hồ sơ được duyệt hiện là 100 hồ sơ với diện tích sử dụng là 7ha.

Hiện nay ở một số địa điểm ven Hà Nội cho thấy tình trạng chuyển đổi đất rồi tách thửa chủ yếu là để bán, không nhằm mục đích ở thực sự. Điều đáng nói là các lô đất sau khi chuyển đổi đều bị bỏ hoang nhiều năm trời không triển khai công trình xây dựng. Ví dụ tại địa chỉ 72 và 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội đã được chia lô và bán hết từ năm 2021 và chủ yếu bán cho các khách hàng khu vực Hà Nội đều không có bất dự án nào được thi công. 

Tình trạng phân lô, tách thửa và xin chuyển đổi đất đang có chiều hướng tăng mạnh ở nhiều khu vực ven Hà Nội. Cụ thể, thửa đất số 34 nằm trong bản đồ số 110 Đông Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây trước khi làm thủ tục chuyển đổi có diện tích 4262 m2 (trong đó có 120 m2 đất ở và 4.142 m2 đất trồng cây lâu năm) và sau khi chuyển đổi có toàn bộ diện tích sử dụng đất ở là 4262 m2.

Hoặc thửa đất 108 trong bản đồ số 7 nằm tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội trước khi làm thủ tục chuyển đổi có diện tích là 1696,2 m2 (295 m2 đất ở và 140m2 đất nông nghiệp trồng cây lâu năm) sau khi chuyển đổi sử dụng đất thì diện tích đất ở sẽ là 1696,2 m2 đất ở sử dụng lâu dài. 

Những trường hợp xin chuyển nhượng đất trước đây hầu hết đã có nguồn gốc đất ở nhưng giờ đều đã tiến hành xin chuyển nhượng thêm. Khi tách thửa người dân nộp hồ sơ về UBND xã sau đó xã sẽ chuyển hồ sơ lên thị xã, trình thành phố để xem xét, phê duyệt. 

Tại các xã vùng ven Hà Nội nói trên chưa có dự án quy hoạch rõ ràng, chỉ có hiện tượng người dân tự quảng cáo dự án để bán không đúng thực tế. Người dân có quyền tách thửa để chuyển nhượng, chuyển quyền thừa kế, cho tặng khi đủ điều kiện nhưng tách thửa phân lô bán nền là sai quy định pháp luật. 

Lý giải cơn “sốt” tách thửa phân lô tràn lan 

Việc xin chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn thành đất ở sau đó phân lô, tách thửa để bán đã khiến cho giá đất bán ra cao hơn rất nhiều so với mức giá đất ở tại các khu vực xung quanh. Đất tách thửa, phân lô của người dân có sự cạnh tranh trực tiếp về giá so với các dự án được nhà nước đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng hoặc dự án thương mại của doanh nghiệp được đầu tư về tiện ích, đồng bộ hạ tầng. Điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ tài nguyên đất.

Nhu cầu đất ở tăng ở nhiều huyện, xã vùng ven Hà Nội là đúng thực tế do dân số hiện nay tăng nhanh chóng, đời ông, cha mua đất để cho con cháu xây dựng nhà bình thường. Tuy nhiên hiện tượng sốt đất, nóng đất xảy ra tràn lan như hiện nay là không nên. Điều đó cho thấy việc địa phương quản lý tình trạng sử dụng đất ở chưa nghiêm ngặt. 

Sổ đỏ có quyền mua, bán, tặng và định đoạt không ai có thể ngăn cản. Tuy nhiên hạn mức quy định hạn mức là đất nông thông là 75m2 mới được tách sổ, đất ở thành phố là 35m2. Nếu chính quyền địa phương ngăn chặn là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên nếu có biện pháp tuyên truyền kịp thời, tình trạng tách thửa phân lô có thể hạn chế.

Phân lô bán nền tràn lan sẽ phá nát quy hoạch của địa phương, ngân sách nhà nước không thu hồi được tiền. Cụ thể, nếu doanh nghiệp đầu tư dự án chính thông thì khi chuyển đổi sẽ nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất rất lớn. Ngoài ra việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ thực hiện theo dự án bài bản, nâng cao giá trị sống của người dân địa phương. 

Trong khi đó phân lô bán nền chỉ là tách sổ, tăng mật độ, giá đất ở các địa phương quy định thấp thì ngân sách sẽ chỉ thu được vài ba tỷ. Cũng mảnh đất đó nếu làm chính sắc, ngân sách thu về có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. 

Để ngăn chặn “nạn” phân lô bán nền, chính quyền địa phương cần làm rõ, xác định mục đích tách thửa của người dân. Một giải pháp có thể giúp ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền xảy ra tràn lan như hiện nay là hạn chế chấp  nhận hiến đường.

Phân lô bán nền tràn lan cũng là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá đất nhanh chóng tạo ra các cơn sốt dai dẳng trên thị trường. Sốt đất sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người bán và người mua. Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi phát triển các dự án được quy hoạch bài bản, tạo ra công ăn việc làm ổn định cho người dân địa phương, dự án được địa phương thẩm định kỹ lưỡng và phê duyệt. 

Việc tách thửa, phân lô tràn lan còn cũng sẽ gây ra vướng mắc khi địa phương triển khai các dự án quy hoạch mới. Vì vậy cơ quan chức năng cần phải có chính sách “siết” chặt hoạt động nói trên, giữ ổn định cho thị trường, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội.