Tình hình kinh doanh của 9 "ông lớn" bất động sản có vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng như thế nào?

Theo Dân trí, mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã gửi báo cáo về các nhóm vấn đề chất vấn cũng như trả lời chất vấn đến các vị đại biểu Quốc hội để chuẩn bị cho phiên chất vấn dự kiến từ chiều ngày 3/11.

Trong báo cáo, Bộ trưởng cũng cho biết đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm trở lại đây chiếm khoảng 11% tổng thu của ngân sách. Thu hút nguồn vốn FDI đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD (chiếm đến 8,6% tổng vốn FDI và đứng thứ ba trong các lĩnh vực FDI). Đến thời điểm tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính là khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. 

Những con số này cho thấy đóng góp quan trọng của ngành bất động sản đối với nền kinh tế. Trong đó thì các doanh nghiệp bất động sản lớn, niêm yết trên sàn chứng khoán có đóng góp vô cùng lớn đối với sự phát triển chung của toàn ngành. 

Và tính đến ngày 1/11, có 9 doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng bao gồm: Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã chứng khoán: BCM), Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã chứng khoán: VPI), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã chứng khoán: DIG).
Theo số liệu cho thấy, Vinhomes là doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa lớn nhất với 195.947 tỷ đồng và xếp thứ hai đó là Novaland với 136.488 tỷ đồng tính đến thời điểm ngày 31/10/2022.

Cho đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản này đều đã công bố kết quả kinh doanh trong quý 3/2022. Và trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về mặt nguồn cung và bức tranh kinh doanh của các ông lớn này ra sao trong quý 3?

Bất động sản thương mại gặp khó, phi thương mại thăng hoa

Là doanh nghiệp lớn nhất trên thị trường, trong quý 3 vừa qua Vinhomes cũng là đơn vị có mức doanh thu cao nhất với con số 17.805 tỷ đồng. Còn doanh thu của Novaland ghi nhận 3.279 tỷ đồng, so với Vinhomes bằng khoảng 18%. Các đơn vị khác thuộc nhóm bất động sản thương mại như Khang Điền, DIC Corp, Văn Phú cũng đều có mức doanh thu khá là khiêm tốn dưới mức 1.000 tỷ đồng. Và thậm chí doanh thu trong quý 3 của Phát Đạt chỉ là 11 tỷ đồng. 

Hai doanh nghiệp thuộc nhóm phi thương mại đó là Becamex, Vincom Retail ghi nhận doanh thu lần lượt là 2.263 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng.

Bên cạnh việc so sánh con số tuyệt đối thì mức độ tăng trưởng doanh thu cho thấy được rõ hơn về hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp lớn bất động sản. Theo đó, chỉ có Becamex và Vincom Retail có được mức tăng trưởng tích cực về doanh thu so với cùng kỳ của năm 2021. Trong khi đó thì nhóm bất động sản thương mại đều ghi sự sụt giảm. 

Đối với Becamex, doanh nghiệp này đã được hưởng lợi chung từ xu hướng tích cực của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Cũng kể từ đầu năm, khi dịch COVID-19 tại thị trường Việt Nam đã được kiểm soát và nhiều doanh nghiệp quay trở lại các khu công nghiệp để có thể tiếp tục sản xuất và kinh doanh. Có không ít doanh nghiệp lớn như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek,… cũng đều công bố kế hoạch mở rộng, tăng vốn hay thuê mới nhà xưởng để có thể bắt đầu sản xuất tại thị trường Việt Nam. 

Còn đối với Vincom Retail thì hoạt động kinh doanh bình thường ở trên khắp cả nước đã khiến cho số lượng khách đến các trung tâm thương mại phục hồi bền vững. Tăng trưởng doanh thu của mảng cho thuê chủ yếu đến từ việc mở mới các trung tâm thương mại cùng với gói hỗ trợ khách thuê thực tế cũng đã giảm đáng kể bởi khách thuê hầu hết đã trở lại hoạt động bình thường. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cũng có mối quan hệ vững chắc với các thương hiệu quốc tế cùng chuỗi các cửa hàng đều là những đối tác lên kế hoạch mở rộng cửa hàng sau dịch bệnh COVID-19. 

Thu nhập tài chính là cứu cánh tốt nhất

Mặc dù doanh thu thuần đều sụt giảm nhưng lợi nhuận ròng của một số doanh nghiệp bất động sản cũng đã tăng vọt bất ngờ. Trong nhóm các doanh nghiệp trên thì Vincom Retail đạt mức 793 tỷ đồng lãi ròng, so với cùng kỳ năm 2021 tăng trưởng lợi nhuận cao nhất tới 3.172%. Lý do là từ năm ngoái các trung tâm thương mại đã bắt buộc phải đóng cửa bởi giãn cách xã hội và mức nền so sánh thấp chỉ khoảng 24 tỷ đồng. Còn sang năm nay, tình hình cũng đã được cải thiện. 

Phát Đạt dù có mức doanh thu chỉ 11 tỷ đồng nhưng ghi nhận lợi nhuận ròng đạt mức 711 tỷ đồng. Điều này cũng xuất phát từ việc thu nhập tài chính khi tăng vọt từ mức 460 triệu đồng lên mức 1.249 tỷ đồng. Nguồn thu trên cũng chủ yếu là lãi chuyển nhượng cổ phần của công ty con. Chi tiết, vào ngày 18/10 vừa qua, công ty này đã hoàn thành được việc chuyển nhượng tiếp 26% vốn chủ sở hữu trong Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Bất động sản Gemini từ đó nâng số lượng cổ phần ở Sài Gòn KL đã được chuyển nhượng lên mức 72% theo như kế hoạch thanh lý khoản đầu tư. 

Cũng tương tự Phát Đạt, trong quý 3/2022, ông lớn Vinhomes cũng đã ghi nhận khoản thu nhập tài chính lên đến 10.922 tỷ đồng. Nguồn đóng góp chính cũng đến từ hoạt động chuyển nhượng khoản đầu tư vào công ty con đang sở hữu một phần dự án bất động sản. 

Vào hồi tháng 9, Vinhomes đã thông báo sẽ thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp ở 3 công ty con để phục vụ cho hoạt động kinh doanh và không thông báo với bên mua. 

Còn các công ty con được thoái vốn bao gồm Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư và Phát triển BĐS Đại Dương Xanh với tổng vốn điều lệ gần 5.260 tỷ đồng. Còn Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư và Phát triển BĐS Trường Minh với tổng vốn điều lệ hơn 3.500 tỷ đồng. Và cả ba công ty này có trụ sở ở Hưng Yên và do Vinhomes nắm giữ mức 99,99% vốn. 

Cùng với việc tăng mạnh các khoản thu nhập ngoài hoạt động kinh doanh chính, biên lãi ròng của các doanh nghiệp bất động sản thương mại như Phát Đạt, Vinhomes vượt trội so với các đơn vị khác. Khi nhìn vào biên lãi gộp cũng có thể thấy hầu hết các doanh nghiệp đều duy trì ở mức 40 - 60% nhưng biên lãi ròng của Vinhomes lên đến 82% còn Phát Đạt là 6.464% trong quý 3 vừa qua.

Ngoài việc nhìn những con số về doanh thu và lợi nhuận để đánh giá sức khỏe của các doanh nghiệp cũng cần chú ý đến chi phí trong quá trình hoạt động kinh doanh ngoài giá vốn hàng bán. 

Những khoản chi phí này bao gồm chi phí tài chính và chi phí tiền lãi vay, chi phí bán hàng hay chi phí quản lý doanh nghiệp. Hai doanh nghiệp bất động sản họ nhà Vin quản lý khá tốt các khoản chi phí này khi mà tỷ lệ so với doanh thu thuần chỉ chiếm từ mức 14 - 16%. 

Còn Novaland và Phát Đạt là 2 doanh nghiệp sở hữu tỷ lệ chi phí cao nhất lên đến 72% và thậm chí là Phát Đạt là 3.300%. Chi phí quá lớn cũng sẽ bào mòn lợi nhuận bởi không phải lúc nào doanh nghiệp cũng có được thu nhập bất thường lớn đến từ các hoạt động tài chính như thoái vốn ở các công ty con. 

Và để có thể quản lý chi phí tốt thì ngoài những biện pháp tăng hiệu suất trong chu trình sản xuất kinh doanh quản lý cơ cấu nợ cũng được cho là điều vô cùng quan trọng. Trong 9 doanh nghiệp bất động sản lớn kể trên, những đơn vị có nền tảng tài chính lành mạnh khi duy trì tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu thấp gồm Vincom Retail, Khang Điền, DIC Corp, Vinhomes, Phát Đạt, Becamex.