Thiếu trầm trọng nhà ở trên thị trường bất động sản

Nguồn cung bất động sản sụt giảm liên tục

Theo vneconomy.vn, kể từ thời điểm năm 2018 cho đến nay, thị trường bất động sản liên tục ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung. Tổng hợp dữ liệu từ báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường đã cho thấy rằng, trong năm 2018, nguồn cung của thị trường bất động sản đạt con số kỷ lục là 180.000 sản phẩm, nhưng sang đến năm 2019 nguồn cung đã giảm 39% xuống chỉ còn khoảng hơn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung tiếp tục giảm sút nhanh chóng xuống còn 90.000 sản phẩm, chỉ đạt tỷ lệ bằng 50% so với năm 2018.

Đến thời điểm năm 2021, dịch bệnh Covid bùng phát đã khiến cho nhiều dự án bất động sản đang triển khai buộc phải tạm dừng, nguồn cung sản phẩm bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm, chỉ còn khoảng 50.000 sản phẩm ra mắt thị trường. Và năm 2022, nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn 48.500 sản phẩm, chỉ đạt tỷ lệ bằng 27% so với năm 2018.

Nguyên nhân dẫn tới tình trạng sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng trong năm vừa qua một phần cũng đến từ do việc quỹ đất xây dựng tại khu vực trung tâm, những nơi có lực cầu mạnh ngày càng trở nên thu hẹp, khan hiếm. Bên cạnh đó, trong năm 2022, dòng tiền đến từ tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị giám sát, kiểm soát chặt chẽ khiến cho nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng thiếu vốn phải chấp nhận dừng một số dự án đang trong quá trình triển khai tạm thời hoặc vô thời hạn.

Cùng với đó, các chính sách, luật có liên quan tới thị trường bất động sản có sự vướng mắc chồng chéo, thiếu sự đồng bộ kéo theo nhiều dự án xây dựng vẫn đang trong quá trình chờ đợi tháo gỡ. Do vậy nguồn cung trên thị trường tiếp tục sụt giảm xuống thấp.

Tuy nhiên, điểm sáng để thị trường bất động sản có khả năng hồi phục lại nguồn cung chính là động thái quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian qua khi đã thực hiện thành lập Tổ công tác về việc rà soát, đôn đốc, hướng dẫn phương án tháo gỡ những sự khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại các địa phương, các đơn vị doanh nghiệp. Bên cạnh đó là 3 Công điện chỉ đạo việc xử lý triệt để các vấn đề cấp bách cho nền kinh tế và thị trường địa ốc hiện nay.

Chỉ ra những điểm thách thức, bất cập lớn nhất của thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, hiện nay nguồn cung bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án trong quá trình thực hiện đầu tư đang vướng mắc về các thủ tục pháp lý, phải dừng lại hoặc hoãn tiến độ thi công. Cùng đó, số lượng dự án bất động sản thực hiện trong thời gian qua cũng ghi nhận giảm mạnh. Cụ thể, đến thời điểm hết quý III/2022, chỉ có 104 dự án đang được thực hiện triển khai, bằng 51% tổng số dự án cùng kỳ trong năm 2021.

Cơ cấu của các loại hình sản phẩm bất động sản cũng đang chứng kiến có sự mất cân đối trầm trọng khi nhóm các sản phẩm cao cấp quá nhiều nhưng dự án mức giá bình dân, trung bình phù hợp với đại đa số túi tiền của người dân lại rất ít, đặc biệt là những dự án nhà ở dành cho công nhân, người thu nhập thấp. Cùng với đó, nhiều đơn vị doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng đang gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu,... Điều này khiến cho doanh nghiệp thiếu vốn, phải dừng dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng tăng cao ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư của các đơn vị doanh nghiệp bất động sản.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Để giải quyết triệt để những thách thức, khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định rằng, cần thúc đẩy nhanh chóng hơn tiến độ thực hiện chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần phải bám sát tình hình thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa chữa, không nên vội vã trong quá trình phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Trong quá trình chờ đợi sửa Luật, Chính Phủ có thể xem xét việc ban hành một số cơ chế đặc biệt (ví dụ như Nghị quyết 02/NQ-CP/2013) để tháo gỡ các vấn đề vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Bên cạnh đó, tình trạng lạm phát của nước ta cũng đang được kiểm soát chặt chẽ hơn, để tránh việc giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên có động thái nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, tỷ lệ khoảng 1-2%; hỗ trợ cho các đơn vị doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có thể nhanh chóng vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện tại, đồng thời tránh làm tác động, ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để cho thị trường có thể hoạt động sôi nổi trở lại.

Ngân hàng chỉ cần cố gắng kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy vào đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng, dành nguồn vốn tín dụng để áp dụng riêng cho những dự án nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (có mức giá bán thấp hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà dành cho đối tượng khách hàng có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được thực hiện triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ một cách công bằng cho tất cả các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có ngành bất động sản, đặc biệt với những dự án đã được hoàn thiện về yếu tố pháp lý, các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

“Theo tôi, tất cả những điều đó đều có ý nghĩa và quan trọng như nhau trong việc tháo gỡ sự khó khăn cho thị trường bất động sản; đó là điều kiện cần và đủ để tái thiết lập nền thị trường bất động sản sôi động trở lại”, ông Đính nói.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện tại đang rất cần những giải pháp xử lý, điều hành để có thể tháo gỡ được các điểm tắc nghẽn, khó khăn còn tồn đọng của thị trường. Đầu tiên là vấn đề về chính sách, trong đó dự án nào mang lại cho thị trường nguồn cung sản phẩm phù hợp như loại hình nhà ở xã hội thì cần phải có sự điều chỉnh để sớm được phê duyệt.

“Ngành bất động sản Việt Nam hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước từ người dân và gần đây là phát hành trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu từ thời điểm năm 2021. Dù thị trường trái phiếu trong thời gian gần đây có những vấn đề trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, tuy nhiên việc phát hành trái phiếu vẫn sẽ là một xu hướng quan trọng để thay thế dần cho thị trường tín dụng trong tương lai. Do đó thị trường trái phiếu cần phải được đẩy mạnh theo hướng lành mạnh hóa và được kiểm soát, giám sát tốt nhất có thể để hoạt động huy động vốn của các đơn vị doanh nghiệp bất động sản trở nên hiệu quả”, vị chuyên gia nói.

Ngoài trái phiếu doanh nghiệp, ông Đính cũng nhận định rằng, cần phát triển thêm về các quỹ đầu tư, quỹ nhà ở, quỹ tín thác,... để cung cấp vốn đầu tư cho thị trường. Đặc biệt, đơn giản hoá hơn về các thủ tục đầu tư, thủ tục phê duyệt cho chủ đầu tư, thủ tục bàn giao đất, thủ tục về đền bù… Như việc phê duyệt giá đất hiện nay đang là một trong những điểm nghẽn cực kỳ lớn mà khá nhiều địa phương gặp phải. Rất cần có những quy định rõ ràng, cụ thể để tạo tiền đề, cơ sở cho các địa phương thực hiện xử lý.

“Hiện nay các đơn vị doanh nghiệp sản xuất trong nước gặp rất nhiều các vấn đề khó khăn, nhiều đơn vị doanh nghiệp phải tạm dừng sản xuất vì không thể xuất khẩu được chàng hóa. Nếu thúc đẩy được những loại hình dự án phù hợp với thị trường và ra hàng nhiều sẽ giúp thị trường có nhiều giao dịch và kích hoạt trở lại các dự án bất động sản. Khi đó, rất nhiều ngành sản xuất cung ứng hàng hóa cho dự án sẽ được tái khởi động, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất”, ông Đính nói.