Giá nhà ở xã hội sẽ cao bằng giá nhà ở thương mại?

Sơ cấp, thứ cấp đều tăng giá 

Theo baodautu.vn, trong 5 năm qua, giá nhà ở xã hội đã có bước tăng “phi mã”, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…Tại TP Hồ Chí Minh, dự án nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông có vị trí ở 2 mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh và Đỗ Xuân Hợp (TP Thủ Đức), chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân. Dự án đã được khánh thành và bàn giao cho người dân vào cuối năm 2022 với mức giá tăng gần gấp đôi so với thời điểm công bố trước đó vào năm 2017. Cụ thể, chủ đầu tư công bố mở bán chỉ có giá 18 - 22 triệu đồng/m2. Mức giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp của dự án này hiện lên 30 - 35 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi chỉ sau 5 năm. 

Trên thị trường TP Hồ Chí Minh cũng có hàng loạt dự án nhà ở xã hội sau 5 năm ra mắt thị trường với giá bán ban đầu là 13,8 - 18 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đang được chào bán 29 - 30 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội trên đường Phạm Thế Hiển (quận 8) có mức giá bán 14,9 triệu đồng vào thời điểm cách đây 5 năm, đến năm 2020 bàn giao dự án, hiện nay mức giá bán thấp nhất trên thị trường thứ cấp là 32 triệu đồng/m2. Dự án Topaz Home (đường Phan Văn Hớn, quận 12) ra mắt năm 2016 có mức giá bán 13,8 triệu đồng/m2, đến nay giá bán trên thị trường thứ cấp đã tăng lên 29 triệu đồng/m2. 

Giá nhà ở xã hội tăng không chỉ xuất hiện tại các dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng mà ở một số dự án vừa mới khởi công xây dựng thuộc khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7) và khu nhà ở phường Phú Hữu (TP Thủ Đức) cũng có giá bán trên 1 - 1,6 tỷ đồng/căn.

Tại Hà Nội, dự án nhà ở tại Đại Kim (quận Hoàng Mai) có hơn 600 căn hộ. Dự án này đã được bán từ năm 2016 với mức giá 14 triệu đồng/m2. Dự án này có 80% nhà ở xã hội và bàn giao vào năm 2017. Tuy nhiên đến nay sau 5 năm mức giá bán đã tăng lên 30 triệu đồng/m2. 

Một dự án nhà ở xã hội khác tại Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai) được chủ đầu tư là HUD bàn giao vào năm 2016 với giá bán hơn 13 triệu đồng/m2, đến nay giá bán tại căn hộ này cũng đã tăng lên 31 triệu đồng/m2.

Nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng (Long Biên). Cách đây 5 năm, dự án được bán với giá hơn 13 triệu đồng/m2 nhưng nay giá lên mức 28 triệu đồng/m2.

Dự án nhà ở xã hội Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) từng là dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội. Mức giá bán cách đây 10 năm cho hơn 300 căn hộ là 8 triệu đồng/m2. Đến nay, giá bán căn hộ tại đây đã lên tới 31,5 triệu đồng/m2. 

Giá nhà tăng sau 5 năm 

Lý giải về nguyên nhân giá nhà ở xã hội tăng cao, bởi theo quy định sau 5 năm, nhà ở xã hội được chuyển nhượng bình thường như nhà ở thương mại. Thời điểm này, nhiều dự án nhà ở xã hội đã đủ điều kiện bán cho các đối tượng tự do. Bên cạnh đó là sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng trong khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đầu tư trên cả nước, có tới 245 dự án đang trong cảnh chờ hoàn thành thủ tục đầu tư. 

Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý, khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình lại ngày càng vắng bóng và thậm chí là biến mất trên thị trường nhà ở. Sự mất cân bằng này không thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội luôn ở mức cao hiện. 

Không những vậy, giá nhà ở trên thị trường đang cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, khiến nhiều hộ gia đình và cá nhân khó có cơ hội mua nhà ở. Bởi theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, với mức sinh hoạt phí đắt đỏ tại đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội số tiền dư lại còn khoảng 6 triệu đồng, như vậy người lao động cần ít nhất 20 năm tích cóp mới được 1,5 tỷ đồng để mua nhà; còn với mức thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng, cần tích góp trong 10 - 15 năm để mua được nhà 1,5 tỷ đồng. 

Do đó, nhà ở xã hội là sự lựa chọn tối ưu cho người lao động có mức thu nhập trung bình đến thấp tại các đô thị lớn. Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Khi giá đất có biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy giá lên quá cao đã làm cho phân khúc nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, dẫn đến hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp. Vì vậy, việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là điều bình thường, nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ. 

Giá đất đã tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng tăng 50% nên khiến giá thành khoảng 17 - 18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 25 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10%, đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mức giá như những năm trước đây. 

Cần cơ chế “cởi trói” cho doanh nghiệp

Bên cạnh những vấn đề về thiếu nguồn cung nhà ở xã hội là nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tăng liên tục, thì vấn đề chính sách cũng góp phần không nhỏ. 

Trong văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2019, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã cảnh báo tình trạng một số dự án thuộc diện sử dụng 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại có chi phí đầu tư xây dựng cao khiến thành phẩm nhà ở xã hội tại các khu vực này có thể lên đến 45 - 60 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức giá này người có thu nhập thấp cần mua nhà ở xã hội không có khả năng chi trả. 

HoREA nêu quan điểm đồng tình với Dự thảo Luật Nhà ở khi bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha hoặc 2ha trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Bởi không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, đặc biệt là tại các dự án nhà ở thương mại cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. 

Không chỉ có sự thay đổi chính sách, để giảm giá nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng phải kéo giảm từng thành phần cơ cấu nên giá thành. Trong đó, đầu tiên là chi phí đất đai, nếu các dự án nhà ở xã hội sử dụng đất công thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ thấp hơn nhiều so với doanh nghiệp tự đi mua đất. 

Để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự “đồng tâm hiệp lực” giữa Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo đó, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội. Về phía doanh nghiệp, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất để xây nhà ở xã hội hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Tiếp theo là vốn, theo quy định các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ vay vốn ngân hàng chính sách xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 5%. Tuy nhiên để vay được vốn thật sự thì lại rất khó, nên các doanh nghiệp phải vay ở mức lãi suất từ 9 - 11%/năm, kéo theo chi phí vốn tăng. Giá vật liệu xây dựng là một cấu thành quan trọng trong giá vốn, nếu giá vật liệu xây dựng tăng dẫn tới giá thành tăng.

Một số chi phí khác cấu thành vào giá bán nhà ở xã hội như chi phí quản lý, chuẩn bị đầu tư dự án. Một dự án có thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài 2 - 3 năm thì chi phí quản lý dự án tăng lên rất lớn. Khi cải cách các thủ tục hành chính tốt hơn thì thời gian xử lý các thủ tục nhanh hơn sẽ giảm được các chi phí nêu trên. 

Như vậy, từng thành phần trong yếu tố cấu thành giá được kéo giảm thì giá nhà ở xã hội sẽ giảm. Để điều này xảy ra cần kết hợp nhiều giải pháp đồng bộ để kéo giảm từng chi phí giá.