Thị trường văn phòng Việt Nam đối mặt thách thức lớn từ biến động toàn cầu

Theo Vneconomy, trong thời gian sắp tới, nguồn cung văn phòng mới chất lượng cao dồi dào đã làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các tòa nhà. Và theo đó, một số chủ đầu tư đã có những chính sách ưu đãi nhằm mục đích thu hút và giữ khách thuê. 

Thách thức lớn từ biến động toàn cầu

Savills Việt Nam cho biết, nhu cầu văn phòng trong thời gian gần đây suy giảm bởi tác động của một số yếu tố như là xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, sự đánh giá lại nguồn lực của một số khách thuê sau dịch bệnh cũng như nhu cầu thay đổi. 

Khi nhìn ở bức tranh rộng hơn, thị trường văn phòng trên toàn cầu đang hứng chịu nhiều áp lực. Và khách thuê văn phòng sau dịch bệnh vẫn chưa ổn định, dù làn sóng trở lại làm việc ở văn phòng đã dần tăng lên. 

Ghi nhận, thị trường Việt Nam lại có đôi chút khác biệt, được củng cố bởi những cấu trúc đa dạng, nhu cầu tích cực đối với các dự án văn phòng cho thuê. Mặc dù vậy thì việc đối mặt với các tác động toàn cầu là điều chẳng thể tránh khỏi. Cả hai thành phố lớn đó là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều phát triển không theo chu kỳ thông thường, hoạt động rất tốt trong nhiều năm qua, đáng chú ý là so với những thành phố có nguồn cung dư thừa ở các quốc gia trong khu vực. 

Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam -  ông Troy Griffiths cho biết, để có thể đón được lượng khách FDI gia tăng đầu tư vào Việt Nam thì nguồn cung văn phòng ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cần phải đa dạng, đáng chú ý là phân khúc hạng A để có thể gia tăng sức cạnh tranh. 

Phó Giám đốc điều hành Savills dự báo rằng: “Đến năm 2026, tỷ lệ lấp đầy các dự án hạng A và B cũng sẽ tăng 6% theo năm, từ mức 1,5 triệu m2 diện tích sàn hiệu dụng hiện tại ở trường hợp tiêu chuẩn”. 

Và việc chuyển đổi cũng như nâng cấp chất lượng của các dự án cũ cùng với hoạt động cho thuê văn phòng đang ngày càng sôi động, tốc độ tăng trưởng nguồn cung hạ nhiệt sẽ giúp cho tỷ lệ bỏ trống nhiều khả năng bắt đầu giảm xuống chỉ còn 8% từ năm 2023 sau khi đạt đỉnh 12% trong thời gian ngắn hạn. 

Đưa ra bình luận về phân khúc văn phòng TP. Hồ Chí Minh, ông Troy Griffiths nói rằng, đây chính là thị trường rất thú vị đang ở trong giai đoạn làm mới mình, hứa hẹn nhiều tiềm năng trong thời gian sắp tới, khi mà các tòa nhà đã dần hoàn thiện hai bên bờ sông Sài Gòn. 

Còn mới đây nhât đó là 2 dự án văn phòng hạng A ở Thủ Thiêm đã đóng góp vào nguồn cung hạng A cho thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/2023. Những dự án đặc biệt được đón nhận bởi khách thuê trong nhóm tài chính - ngân hàng. 

Chuyên gia này phân tích rằng: “Chúng tôi ghi nhận ở TP. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 9 dự án văn phòng hạng A. Thị trường cũng đang có nhiều triển vọng dựa trên những yếu tố vĩ mô như là sự phát triển thương mại, tiêu chuẩn công trình xanh, gia tăng của nền kinh tế nội địa. Để có thể hiểu rõ hơn về biến động giá thuê từ nay cho đến năm 2026 thì chúng tôi đã dùng 3 phương pháp để dự báo công suất cũng như mức giá của dự án hạng A, hạng B bao gồm dự án GDP/FDI, cơ sở dữ liệu bình quân cũng như dịch chuyển cơ cấu ngành”. 

Và theo đó, giá thuê văn phòng hạng A và B bình quân là khoảng 39 USD/m2/tháng cho đến năm 2026 nhờ nguồn cung tăng.

Còn đối với thị trường văn phòng Hà Nội, đứng trước những thách thức từ bối cảnh vĩ mô, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội - bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết: “Lượng lớn doanh nghiệp ở Hà Nội đang phải đối mặt với những khó khăn tài chính. Và khách thuê cũng đang rất thận trọng khi đưa ra quyết định trung hạn. Bởi thế mà ở phân khúc văn phòng, bản thân chủ đầu tư đang linh động hóa chính sách cho thuê, song song với đó cũng cung cấp những ưu đãi về dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ doanh nghiệp khi tìm kiếm cũng như lựa chọn không gian làm việc”. 

Ví dụ như chủ đầu tư đang phối hợp với các đơn vị cho thuê với gói hỗ trợ về chi phí thi công văn phòng. Nếu như xét trên tổng thể các khoản doanh nghiệp cần phải bỏ ra để có thể mở rộng hay là tìm kiếm mặt bằng mới, chi phí thi công thường chiếm tỷ trọng lớn, bao gồm các công đoạn như là thiết kế, sắp đặt nội thất và thi công,... Thường thì thời gian để hoàn thiện văn phòng sẽ lên đến 2 tháng. Chính vì thế mà chi phí thi công thường được xem là rào cản lớn nhất mà doanh nghiệp phải đối mặt khi mà họ quyết định mở rộng hay thay đổi vị trí văn phòng. 

TP. Hồ Chí Minh: Văn phòng hạng A đón nguồn cầu từ Hàn, Úc, Đài Loan

Savills Việt Nam cho biết, trong quý 3/2023, nguồn cung văn phòng ở TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng 3% theo quý và 4% theo năm sau khi dự án mới gia nhập thị trường với hơn 93.000m2 diện tích cho thuê thuần (NLA). 

Đặc biệt, khu đô thị mới Thủ Thiêm chiếm lĩnh nguồn cung mới với 90% thị phần từ hai dự án hạng A, giá cho thuê là 1,2 triệu đồng/m2/tháng. Với vị trí nằm gần khu vực trung tâm, chất lượng phát triển cao của các dự án mới nên khu vực này đã thu hút được khách thuê nhóm ngành tài chính, ngân hàng, bất động sản, công nghệ thông tin,.... với mục đích là mở rộng quy mô. Và những khách hàng nổi bật ghi nhận đến từ Úc, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia, Việt Nam.

Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP. Hồ Chí Minh - bà Giang Huỳnh đánh giá, tỷ lệ lấp đầy 50% ở hai dự án văn phòng ở Thủ Thiêm cho thấy được nhu cầu tích cực của nhóm khách thuê trong lĩnh vực tài chính ngân hàng cũng như sức hút của khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Bên cạnh đó, khu vực trung tâm quận 1 cũng đã cung cấp 10% nguồn cung mới ở trong quý từ dự án hạng B đi vào hoạt động lại sau giai đoạn cải tạo cũng như sự gia nhập thị trường của dự án hạng C. 

Công suất hoạt động trung bình duy trì ở mức ổn định, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm tuy nhiên vẫn duy trì được ở mức cao 90%. 

Cũng theo bà Giang, mức giảm không đáng kể này đến từ nguồn cung mới gia nhập thị trường và sẽ được cải thiện trong thời gian tới khi mà các dự án mới nhanh chóng được lấp đầy. Giá thuê ghi nhận tăng 4% theo quý, 7% theo năm và đạt mức 771.000 đồng/m2/tháng. Dự báo, trong quý 4/2023 thì nguồn cung tương lai đến từ 6 dự án cung cấp thêm 81.000m2 NLA. 

Còn Cushman Wakefields cho biết, lượng nguồn cung dự án mới chất lượng cao dồi dào ở trong quý 2/2023 cũng như trong thời gian tới đã làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các tòa nhà. Và theo đó, một số chủ đầu tư đã có những chính sách ưu đãi với mục đích thu hút cũng như giữ khách thuê. 

Dù cho nhu cầu nâng cấp không gian văn phòng vẫn hiện hữu cùng với bối cảnh thị trường thuận lợi cho khách thuê thì khách thuê vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc nâng cấp cũng như mở rộng, ví dụ hư là áp lực về doanh thu, tỷ giá tăng cao cũng như tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy,...