Thị trường nhà ở phía Nam đứng trước cuộc “khủng hoảng thiếu”

Thị trường diễn biến ảm đạm

Theo báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield, trong quý 1/2023, toàn thị trường miền Nam có hơn 1.647 căn hộ được mở bán, tăng khoảng 49% so với quý 4/2022 nhưng giảm 34% so với cùng kỳ năm trước.

Giá căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 1/2023 đạt khoảng 3.250 USD/m2, giảm nhẹ 2,9% so với quý 4/2022. Sự sụt giảm này chủ yếu do các đợt mở bán mới đến từ dự án trung cấp đến cao cấp, trong khi rổ hàng của quý 4/2022 chứng kiến nhiều đợt mở bán từ các dự án cao cấp và siêu sang.

Lượng bán mới đạt khoảng 1.301 căn, tăng 32% so với quý trước. Theo báo cáo, việc áp dụng khung pháp lý mới và tình hình phát hành trái phiếu hiện nay vẫn có tác động đến thị trường bất động sản. Hơn nữa, lực cầu đang cho thấy sự chần chừ của bên mua trước nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Đối tượng mua ở giai đoạn này, chủ yếu là người mua để ở thực và đầu tư dài hạn chứ không còn là nhà đầu tư ngắn hạn dưới sự hỗ trợ của đòn bẩy tài chính như trước đây.

Còn đối với thị trường nhà liền thổ, trong quý I vừa qua, nguồn cung mới chứng kiến sự suy giảm với duy nhất 56 căn mở bán mới từ các dự án hiện hữu. Nguyên nhân chính là do tình hình kinh tế ảm đạm, cũng như những khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý của địa phương đã ảnh hưởng đến tốc độ phát triển dự án của các chủ đầu tư. Xu hướng này cũng ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai vì các chủ đầu tư có khả năng trì hoãn đợt tung hàng trong tương lai với kỳ vọng thị trường phục hồi trong thời gian tới.

Tình hình kinh tế trên toàn cầu dẫn đến tình trạng thị trường nhà ở ảm đạm và khối lượng giao dịch giảm sâu. Cụ thể, trong quý I/2023 vừa qua, giá bán trung bình nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh giảm nhẹ 3% so với quý trước. Giao dịch chủ yếu diễn ra tại các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và hạ tầng cũng như sản phẩm đã hoàn thiện.

Trong khi đó, báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, thị trường nhà ở phía Nam đang bị sụt giảm. Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành giáp ranh giảm 67% so với quý trước và 59% so với cùng kỳ quý 1/2022. Sức cầu chung của toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19-38% giỏ hàng mở bán.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 1-6% so với cuối năm 2022. Người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Đối với loại hình nhà phố/biệt thự, tại TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận, nguồn cung và lượng tiêu thụ nhà phố/ biệt thự sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022, tỷ lệ giảm lần lượt là 39-87%. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá bán mới tiếp tục giảm, ghi nhận mức giảm trung bình từ 9-25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn rất trầm lắng, giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với quý I/2022.

Đối mặt với khủng hoảng thiếu

Nguồn cung nhà ở phía Nam đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng thiếu. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2022, cả nước có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, chỉ bằng 52,7% so với năm 2021. Tình trạng sụt giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm 2022, đặc biệt là số dự án được cấp phép sụt giảm sẽ tác động lớn tới nguồn cung trong năm 2023.

Nhận định về tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, UBND TP Hồ Chí Minh cho biệt, do quy định về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch chưa có sự thống nhất nên nguồn cung nhà ở của thành phố bị giảm rõ rệt trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý Nhà nước khiến nhiều dự án nhà ở vẫn đang trong quá trình điều tra, thanh tra. Điều này làm khan hiếm những dự án nhà ở có đầy đủ điều kiện pháp lý để bổ sung vào thị trường.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian gần đây đã làm ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản thị trường giảm sâu, nhiều dự án xây dựng dở dang phải dừng lại, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Theo giới chuyên gia, để gia tăng nguồn cung nhà ở, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đưa ra các chính sách giải quyết những vấn đề pháp lý, nguồn vốn đang kìm hãm tiến độ của nhiều dự án bất động sản. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới trong và ngoài nước đang gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển.

Báo cáo mới đây của Savills dự báo, tại TP Hồ Chí Minh, trước những khó khăn chung của thị trường, các chủ đầu tư địa ốc sẽ trì hoãn việc mở bán. Cho nên, nguồn cung căn hộ trong năm nay ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam cũng dự báo rằng, tình trạng khan hiếm này sẽ kéo dài trong thời gian tới. Cụ thể, thị trường TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm khoảng 2.000-2.500 căn hộ mới. Trong đó, căn hộ hạng A và hạng B sẽ dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm.

Phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1/2023, mức dao động 350-400 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh. Sức cầu thị trường không có nhiều biến động do những khó khăn chung về tình hình kinh tế kéo dài trong thời gian qua.