Thị trường địa ốc trầm lắng nhưng không “đóng băng”

Theo Nhịp sống kinh tế, không khí trầm lắng đang bao trùm thị trường bất động sản, nhất là hiện tại vẫn còn quá nhiều thách thức mà bất động sản phải đối mặt. Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, đẩy mạnh việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường địa ốc nhưng cũng tạo ra các khó khăn nhất định cho doanh nghiệp.

Ông Thắng nhận định, các chủ đầu tư có khả năng liên quan tới việc huy động nguồn vốn, nguồn lực để phát triển dự án mới. Qua đó, làm ảnh hưởng tới tiến độ triển khai, bỏ lỡ nhiều cơ hội trên thị trường hoặc buộc họ phải tiếp cận tới những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn cùng rủi ro “bào mòn” vào lợi nhuận doanh nghiệp. Nhìn nhận về rủi ro có thể xảy đến cho thị trường, ông Thắng chỉ ra 5 vấn đề quan trọng nhất mà thị trường sẽ phải đối mặt trong giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023. 

Trước hết là động thái kiểm soát chặt trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng bất động sản của cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian tới có nhiều khả năng tiếp tục duy trì. Hai là, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo sẽ còn tăng giá trong thời gian tới. Ba là, một số sự kiện bất ổn về chính trị trên thế giới đang gây ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Bốn là, lạm phát có nguy cơ tăng cao trên thế giới và rất khó đoán hướng đi tại Việt Nam. Cuối cùng là giá bán trên thị trường sơ cấp liên tục tăng, vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận lớn người dân Việt Nam có nhu cầu mua thực. Thống kê cho thấy, giá bất động sản của một số phân khúc và những khu vực nhất định hiện đã tăng gấp 20 - 25 lần thu nhập của người dân. Hơn nữa, con số này vẫn còn khả năng tăng trong thời gian tới.

Nhìn nhận dưới góc độ doanh nghiệp chuyên phân phối các sản phẩm bất động sản dự án trên thị trường, ông Vũ Trường Thắng - Tổng giám đốc Winhousing dẫn chứng bằng sự phát triển của bất động sản trong vòng 10 năm qua. Cụ thể, vào giai đoạn 2011 - 2013, “bong bóng” bất động sản vỡ khiến cho thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Tới năm 2014, thị trường hồi phục trở lại nhờ cú hích từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và thị trường chung cư đã “vực dậy”. Nhiều chủ đầu tư được “cứu sống” khi người dân có xu hướng mua căn hộ chung cư để hưởng gói vay ưu đãi lãi suất 5%/năm.

Giai đoạn 2014 - 2016, thị trường căn hộ chung cư phát triển vượt bậc, nhiều dự án cũ trước đó được thanh khoản, một số dự án mới được phê duyệt xây dựng. Theo đà thắng của thị trường, trong giai đoạn 2016 - 2018, nhiều chủ đầu tư dự án đầu tư vào mô hình mới để phát triển tại Việt Nam, khi đó condotel chính thức ra đời. Thị trường bất động sản lúc này sôi sục chưa từng có với nhiều dự án nghỉ dưỡng được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận khủng lên đến 12%/năm. Tiếp đó tới năm 2019, nhiều dự án bắt đầu được khai thác đưa vào hoạt động để có tiền trả lãi cho các chủ sở hữu. Tuy nhiên, việc kinh doanh thực tế không có lợi nhuận. Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”, tình hình kinh doanh “căng như dây đàn”.

“Cú đấm chí mạng từ đại dịch Covid - 19 năm 2020 đã khiến hoạt động kinh doanh đã khó khăn lại càng khó hơn. Hiệu ứng domino làm cho niềm tin của nhà đầu tư đối với loại hình condotel bị sụt giảm, bắt đầu từ dự án Cocobay nổi tiếng tại Đà Nẵng” - Ông Thắng nói và cho biết thêm: “Khi dịch bệnh bùng nổ, người ta tìm đến chỗ trú cho dòng tiền của mình nhiều hơn, họ không cần khai thác hay cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn giản là muốn giữ tiền an toàn và tăng trưởng vốn. Đó chính là thời kỳ hưng thịnh nhất của đất nền, các sản phẩm ven đô, đất nền tỉnh trong giai đoạn 2020 - 2021 được “bán như tôm tươi. Không chỉ vậy, đất nền phân lô, đất nền dự án, đất đấu giá ở khu vực nào cũng sôi động…”

Bên cạnh đó, trong 2 năm bị dồn ép vì dịch bệnh, hiện nhu cầu du lịch đã bật tăng cao đã kéo theo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (loại hình không cam kết), bất động sản núi, bất động sản biển quay trở lại với một loạt các siêu dự án triệu đô được bán hàng và ghi nhận tốc độ bán chạy ở giai đoạn cuối năm 2021. Cho tới hết quý I/2022, làn sóng đầu tư đất nền tại những địa phương có tiềm năng du lịch vẫn mạnh mẽ.

Tuy nhiên, ngay sang quý II/2022, thị trường bất động sản phải chịu những chính sách, động thái điều chỉnh của Nhà nước như thắt chặt tín dụng, hạn chế phân lô tách thửa, kiểm soát chặt thuế bất động sản,... Giá bán các phân khúc bắt đầu đi ngang, nhà đầu tư hoạt động chậm lại để dò xét và phân tích thị trường. 

Về các diễn biến trong thời gian tới, Ông Thắng dự báo, thị trường bất động sản trong quý III sẽ đón lượng lớn dòng tiền khi đầu tư công được bơm ra. Mặt khác, ngân hàng cũng có khả năng nới room tín dụng. Những sản phẩm có khả năng phát triển sẽ tạo ra dòng tiền mà tiềm năng, tăng trưởng lãi vốn vẫn là tiêu điểm thu hút các nhà đầu tư như shophouse kinh doanh buôn bán được ngay.

Bên cạnh đó, chung cư và nhà phố tại Hà Nội cũng bùng nổ trở lại vì nguồn cung đang rất khan hiếm, đất nền vẫn là kênh đầu tư phổ biến nhất. Sau giai đoạn thăm dò thì nhà đầu tư sẽ tiếp tục bơm tiền vào thị trường bất động sản khi nhận định đây là kênh đầu tư an toàn hơn chứng khoán hay tiền ảo… Với những diễn biến trên thị trường hiện tại, dù phải thừa nhận rằng bất động sản có rất nhiều rủi ro và thách thức, nhưng các chuyên gia đều khẳng định, để trở về thời điểm “đóng băng” như giai đoạn 2011 - 2013 là chuyện khó có thể xảy ra.