Thị trường đất nền phía Nam vắng người mua, thưa người bán

"Đất rừng phương Nam" đang là một trong những bộ phim điện ảnh Việt Nam có sức nóng rất lớn bởi nhiều ý kiến trái chiều. Trong khi đó, cũng là đất phương Nam nhưng đất nền ở khu vực này lại không có được sức nóng như vậy. Thậm chí, nhiều số liệu còn đang cho thấy đất nền phương Nam sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Cụ thể, báo cáo bất động sản quý 3/2023 của DKRA Việt Nam cho biết, phân khúc đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và vùng lân cận chỉ ghi nhận 3 dự án mở bán mới, 3 dự án giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 25%. Theo đó, tổng cộng 271 nền mới được tung ra (giảm 79% so với cùng kỳ) và chỉ có 68 nền được bán thành công (giảm 88% so với cùng kỳ).

Giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2. Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu thị trường quý 3/2023 khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 57% lượng tiêu thụ mới.

Về mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó nhưng ghi nhận mức tăng từ 1 - 3% so với cùng kỳ. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhằm kích cầu thị trường.

Các sản phẩm thứ cấp có mức giảm trung bình từ 8% - 12% so với đầu năm 2023. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. 

Còn theo báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, lượng tiêu thụ mới trong tháng 8/2023 sụt giảm mạnh tới 94%, nguồn cung cũng giảm đến 58% so với cùng kỳ năm 2022. Long An tiếp tục là địa phương có lượng đất nền chiếm tới 89% trên tổng cung mới toàn thị trường. Giá đất nền vẫn "đứng im" ở giá sơ cấp và thứ cấp với mức rao bán ở mức 25-34 triệu đồng/m2 tại Long An và 5,2-5,8 triệu đồng/m2 tại Tây Ninh.

Trong tháng qua, thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc. Trong khi đó, tại một số huyện vùng ven của TP. Hồ Chí Minh, giá cũng liên tục giảm mạnh từ 25-50%. Theo đó, đất nền tại hai huyện Bình Chánh và Nhà Bè giảm giá mạnh.

Ông Nguyễn Văn Dũng - Giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát, một đơn vị chuyên phân phối đất nền ở khu vực TP. Thủ Đức và các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai cho biết, nhiều sản phẩm khách hàng ký gửi để bán trước đây có giá trên 10 tỷ đồng, nhưng hiện dù giảm giá 50% vẫn không thể giao dịch. Đơn cử tại huyện Cần Giờ, nhiều khu đất mặt tiền biển lô lớn từng chào giá từ 30 - 50 tỷ đồng đầu năm 2022 hiện hạ xuống còn trên dưới 30 tỷ đồng, dù vậy vẫn ít khách quan tâm.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn mới đây cho biết, dù tình hình kinh tế duy trì sự ổn định nhưng thị trường bất động sản quý 3/2023 vẫn chưa khởi sắc. Cả lượng tin rao bán nhà đất lẫn mức độ quan tâm đều tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ.

Mức độ quan tâm trên cả nước với loại hình đất nền giảm gần 10% so với quý trước đó. Còn nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%, đất nền các tỉnh phía Nam giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất tới hơn 75%. Một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện chủ yếu là do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Thị trường đất nền khi nào phục hồi?

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, dù sụt giảm mạnh nhưng loại hình đất nền vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm đến 285 tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng trong một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng như chọn đất nền để mua vào.

Xét về biến động giá, từ năm 2018 đến nay, đất nền liên tục có sự tăng trưởng về giá. Cụ thể, giá đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ năm 2018, trong đó thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước với gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng khoảng 51% trong 6 năm qua.

Theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, có 25% môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% lựa chọn điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

Về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, ông Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố.

Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến năm 2024 kinh tế mới có khả năng phục hồi. Tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, dù lãi suất đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại phải cần 3-4 quý mới có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Ngoài ra, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2024 mới bùng nổ, luật đất đai dự kiến cuối năm 2024 mới thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Bên cạnh đó, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, ông Quốc Anh dự báo đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với các loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới đảo chiều.

Còn theo DKRA, vấn đề khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, và các rủi ro về pháp lý... đã tác động lớn đến nguồn cung mới trong thời gian qua. Việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản cũng như tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án... được kỳ vọng sẽ mang lại những tín hiệu “sáng sủa” hơn cho thị trường trong thời gian tới.