Thị trường chung “bế tắc”, nhà đầu tư bất động sản nên tìm kiếm cơ hội ở đâu?

Thị trường bất động sản đã trầm lắng trong phần lớn năm 2022 và khác với các năm (thị trường bất động sản sẽ dần sôi động vào cuối năm), năm nay, thị trường bất động sản vẫn khá trầm lắng, dù đã bước vào quý 4.

Điều này không khó để lý giải khi hàng loạt động lực của thị trường hiện đang gặp khó, ví dụ như tín dụng ngân hàng hạn chế rót vào bất động sản, hết room của năm 2022; trái phiếu doanh nghiệp khó phát hành sau những động thái “chấn chỉnh” của cơ quan chức năng; thị trường chứng khoán tụt dốc, cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản liên tục “lau sàn”; khách hàng cũng cân nhắc vay vốn để đầu tư bất động sản trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Những lý do trên cũng khiến vốn tự có của doanh nghiệp đang dần cạn, chưa kể nhiều doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn.

Tuy vậy, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn có thể gặp khó khăn, nhưng đây cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn tiền. Thời gian này, ở nhiều diễn đàn bất động sản, các nhà đầu tư đã bắt đầu “săn hàng ngộp” với mức giá giảm hẳn so với thời điểm nóng sốt trước đây.

Thậm chí, trong bối cảnh nhiều môi giới bất động sản phải nghỉ việc vì thanh khoản chậm thì không ít môi giới vẫn “sống khỏe” khi giúp các nhà đầu tư kết nối với “hàng ngộp” hoặc bất động sản ở những khu vực tiềm năng.

Vậy đâu là khu vực đầu tư an toàn và tiềm năng ở thời điểm hiện nay là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu tư đang sẵn tiền mặt. Theo các chuyên gia, tùy khẩu vị và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư, nhưng nhìn chung, các khu vực đáng để xuống tiền hiện nay chủ yếu là bất động sản quanh các khu công nghiệp.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở đô thị và bất động sản công nghiệp là những phân khúc dẫn đầu về thanh khoản và tiềm năng tăng giá. Trong đó, bất động sản nhà ở đô thị được coi là kênh trú ẩn an toàn nhất trong bối cảnh lạm phát và lãi suất có nhiều biến động, các kênh đầu tư khác chưa đựng nhiều rủi ro.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng căn cứ vào số tiền đang có và căn cứ vào nhu cầu đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn và dòng tiền của mình, nhà đầu tư mới quyết định đầu tư vào đâu, đầu tư như thế nào.

Theo ông Quê, những đô thị lớn, vùng trung tâm như ở Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng… thì rất an toàn bởi giá sẽ không xuống, sản phẩm khan hiếm, dòng tiền tốt. Tuy nhiên, ở những khu vực này thì lợi nhuận sẽ không thể tăng đột biến. Nếu muốn thu được lợi nhuận cao hơn thì có thể tính đến những vùng ven, những khu kinh tế, khu công nghiệp như Phú Quốc, Vân Đồn, Bình Dương, Bắc Ninh… và gần đây có Thanh Hóa, Hà Tĩnh.

“Những khu vực này giá đất còn rẻ, độ an toàn thấp hơn với khu vực Hà Nội, TP.HCM nhưng tiềm năng tăng giá cao hơn. Bạn khó có thể mua một căn nhà ở Hà Nội từ 3 tỉ lên 6 tỉ trong vài năm được, nhưng đất ở các địa phương, vùng ven thì từ 1 triệu/m2 tăng lên 3 triệu/m2 không phải quá khó, chỉ cần quy hoạch, hạ tầng đi qua”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng nhà đầu tư nên phân bổ ra các loại hình đầu tư khác nhau để hiệu quả sinh lời cao nhất, rủi ro thấp nhất, hạn chế dùng đòn bẩy lớn và nên ưu tiên cho việc đầu tư với thời gian khoảng từ 3 năm trở lên; nên ưu tiên cho những thị trường, khu vực tiềm năng nhưng giá đang còn rẻ.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng khẩu vị đầu tư của mỗi người là khác nhau, nhưng có 2 phân khúc có tiềm năng đầu tư trong thời gian tới.

Thứ nhất là phân khúc nhà phố ở những nơi dân cư hiện hữu, liên kết hạ tầng tốt. Thứ hai là những bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp, ví dụ như các khu dịch vụ thương mại, logistics, hạ tầng kho bãi…

“Hầu như chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều nhằm mục đích tạo công ăn việc làm, an sinh xã hội, phục hồi kinh tế thì những bất động sản cũng phải ăn theo xu hướng như thế. Như vậy, những bất động sản liên quan đến công nghiệp sẽ có tiềm năng đầu tư nhất trong 12 tháng tới”, ông Hảo nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía nam đánh giá bối cảnh thị trường nào cũng có những điểm sáng, cũng có những lối đi tốt mà nếu nhà đầu tư tìm được sẽ hưởng lợi.

“Bối cảnh chung là kinh tế Việt Nam vẫn đang rất tốt. Đầu tư hay mua bất động sản là mua sự kỳ vọng vào tương lai. Ở khu vực nào có sự tăng trưởng bền vững từ trung hạn, dài hạn thì sẽ tạo ra được giá trị”, ông Nguyễn Quốc Anh nêu.

Ông Quốc Anh cũng dẫn ra ví dụ ở Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh… có lượng thu hút FDI lớn và có sự tăng trưởng bền vững qua các năm thì mặt bằng giá rất tốt.

“Đầu tư ở khu vực nào cơ sở hạ tầng tốt, thu nhập người dân tốt thì việc chi trả cho bất động sản cũng cao hơn và mặt bằng giá cũng ổn định hơn. Do đó, các nhà đầu tư thay vì bỏ tiền vào các loại hình đầu cơ thì tập trung vào phân khúc bất động sản giá trị, khu vực kinh tế phát triển”, ông Quốc Anh nói.

Có thể thấy, hầu hết các ý kiến chuyên gia đều đánh giá tích cực đối với bất động sản khu công nghiệp. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho hay, trong quý 3/2022, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như: KCN Sạch Sóc Sơn 302,8 ha, KCN Đông Anh 300 ha, KCN Bắc Thường Tín 112 ha, KCN Phú Nghĩa mở rộng 389 ha, KCN Phụng Hiệp 174,9 ha tại Hà Nội, KCN Sơn Mỹ I 1.070 ha tại Bình Thuận;…

Nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong quý 3/2022 tiếp tục xu hướng tăng so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trong quý 3/2022 vẫn giữ ở mức cao, đặc biệt là đối với nguồn cung bất động sản công nghiệp xây sẵn.

Đối với các khu vực này, tỷ lệ lấp đầy thường đạt trên 90%, trong đó tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía bắc đạt khoảng 83%, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phía nam là khoảng 84%. Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong quý 3/2022 tăng nhẹ khoảng 5% so với quý trước.