Thị trường bất động sản khủng hoảng do đâu?

Thị trường bất động sản khủng hoảng do đâu?

Theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân thứ nhất là do “vướng mắc pháp lý” ở cả 3 cấp độ “luật”, “văn bản dưới luật” và “thực thi pháp luật” chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS.

Những vướng mắc này khiến thị trường BĐS thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Thậm chí, một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “té nước theo mưa” đã “tự nâng cấp” chuyển dự án nhà ở thương mại trung cấp, bình dân trở thành “dự án nhà ở cao cấp” nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

“Điều này dẫn đến tình trạng “lệch pha” phân khúc nhà ở,  thiếu trầm trọng nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội”, ông Châu nêu và cho rằng, do rất thiếu nguồn cung nên đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục, vượt quá sức mua của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Ngoài ra, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện tâm lý của một số cán bộ công chức, viên chức sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ, dẫn đến tình trạng đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám giải quyết… khiến các dự án BĐS bị đình trệ.

Một nguyên nhân nữa dẫn đến khủng hoảng BĐS, theo ông Châu là do nền kinh tế “bùng nổ” tại một số thời điểm dẫn đến người dân và doanh nghiệp dễ kiếm tiền và lĩnh vực BĐS được chọn là kênh đầu tư để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận, cất trữ tài sản, kể cả đầu cơ hoặc “rửa tiền”.

Ngoài ra, chính sách nới lỏng tiền tệ và tình trạng một số tổ chức tín dụng đã cho vay “dưới chuẩn” khiến một phần lớn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS; có tình trạng các ngân hàng thương mại lỏng lẻo trong việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Ông Châu cũng cho rằng, một số nhà đầu tư BĐS có tính “đầu cơ” cầm trịch bằng nhiều thủ đoạn đã kích thích “tâm lý đám đông”, nhất là giới “cò đất, đầu nậu” làm giá, tạo sóng, đẩy giá nhà, đất tăng cao để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

“Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có lúc chưa thực hiện hiệu quả việc điều tiết thị trường BĐS khi có dấu hiệu bất ổn, “bong bóng” hoặc “đóng băng” hoặc khi có dấu hiệu bị “đầu cơ”, nhất là chưa sử dụng thật hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch để điều tiết thị trường”, ông Châu nêu.

Tín dụng, thuế… là công cụ điều tiết thị trường BĐS hiệu quả

Đề xuất một số giải pháp căn cơ phát triển bền vững thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, ngoài việc  hoàn thiện chính sách của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)…  thì công cụ “tín dụng”  rất hiệu quả để điều tiết thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Do đó, cần nâng cao vị thế của Ngân hàng Nhà nước như là Ngân hàng Trung ương có đủ thẩm quyền và công cụ để góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng, tái cấu trúc hệ thống các tổ chức tín dụng có số lượng hợp lý.

“Hiện nay nước ta có trên 30 tổ chức tín dụng là quá nhiều (nếu so sánh với số lượng các tổ chức tín dụng của Trung Quốc)”, ông Châu nêu.

Ông Châu cũng nêu quan điểm, tín dụng là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường BĐS, nhất là khi thị trường có dấu hiệu “bất ổn”.

“Khi thị trường hoạt động bình thường thì có thể cấp tín dụng bằng 70% giá trị BĐS, nhưng khi thị trường sốt nóng,“bong bóng”  thì có thể hạn chế cấp tín dụng với tỷ lệ thấp hơn; hoặc khi nền kinh tế đang rất khó khăn như hiện nay thì việc nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng cho người dân và doanh nghiệp là hết sức  cấp bách”, ông Châu nói.

Đặc biệt, ông Châu đề nghị cần có cơ chế hiệu quả để phòng chống “sở hữu chéo”, “doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu trong hệ sinh thái” và thực hiện phòng chống “rửa tiền” tại các tổ chức tín dụng.

Về giải pháp thuế để điều tiết thị trường BĐS, theo ông Châu, cơ chế hoạt động của Quốc hội hiện nay khó sử dụng kịp thời và hiệu quả công cụ thuế, nên Quốc hội xem xét giao thẩm quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ ban hành các thuế suất để điều tiết thị trường BĐS kịp thời; chống thao túng, lũng đoạn, đầu cơ và tạo nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, cũng cần xem xét tổng thể, tránh “thuế chồng thuế”.

Khơi thông thị trường vốn

Nêu giải pháp phát triển thị trường vốn, ông Châu cho hay, phát triển thị trường chứng khoán (TTCK) để trở thành kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường BĐS.

Hiện nay, trong tổng số hơn 40.000 doanh nghiệp BĐS thì mới chỉ có 67 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ chiếm tỷ lệ 0,16%. TTCK chưa thực sự trở thành kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn hiệu quả cho các doanh nghiệp.

Ông Châu đề nghị triển khai các giải pháp để khuyến khích các “công ty TNHH” chuyển đổi thành “công ty cổ phần” và đã là “công ty cổ phần” thì phấn đấu chuyển thành “công ty cổ phần đại chúng” để đủ điều kiện niêm yết trên sản chứng khoán, trong đó có doanh nghiệp BĐS do có giá trị vốn hóa lớn.

Về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), ông Châu đánh giá, đây là kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn rất hiệu quả cho doanh nghiệp BĐS.

“Đối với doanh nghiệp BĐS là “công ty cổ phần đại chúng”  thì việc phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư chuyên nghiệp” đảm bảo được tính minh bạch , nhưng mới chỉ có 67 doanh nghiệp đạt “chuẩn” này. Còn lại, hầu hết các doanh nghiệp BĐS khác thì phát hành TPDN riêng lẻ chủ yếu là cho nhà đầu tư trái phiếu không chuyên nghiệp, nên chưa thật đảm bảo tính minh bạch và chất lượng của trái phiếu”, ông Châu nêu.

Theo đó, cần hoàn thiện Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán và các văn bản dưới luật để đảm bảo có sự phối hợp chặt chẽ giữa thị trường tiền tệ - tín dụng với thị trường TPDN, để không xảy ra tình trạng “pháp luật về chứng khoán thì cho phép, nhưng “pháp luật về tín dụng thì không cho phép.

Một giải pháp nữa, theo ông Châu là phát triển các quỹ đầu tư BĐS, các quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITS). Đây là kênh huy động vốn rất có ý nghĩa nhưng ở nước ta đang rất thiếu. Do vậy, cần xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán để tạo điều kiện phát triển các quỹ (nội địa) này trở thành kênh cung cấp nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS.

Bên cạnh các giải pháp trên, ông Châu cũng cho rằng, các doanh nghiệp BĐS phải thực hiện quyết liệt việc tái cấu trúc doanh nghiệp đi đôi với tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm BĐS, chấm dứt tình trạng đầu tư “dàn trải, nở nồi, không bố trí đủ nguồn lực tài chính, không kiểm soát được rủi ro”…