Thị trường BĐS chuyển nhượng loạn giá vì chiêu trò của môi giới

Đầu năm 2022, anh Phạm Tuấn Hải (Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội) chào bán căn nhà riêng tại Cầu Giấy đang cho thuê bán quần áo với giá 8,5 tỷ đồng. Mức giá này được anh đưa ra sau khi đã tham khảo giá bán của các bất động sản xung quanh có các đặc điểm tương đồng trong hơn một năm qua. Do bận rộn nên anh nhờ một văn phòng môi giới chuyên về nhà đất khu vực quận Cầu Giấy rao bán giúp với mức giá trên, trong đó đã gồm cả phí môi giới thỏa thuận. Sau hơn 5 tháng nhờ môi giới bán nhà, rất nhiều khách đã được dẫn tới xem nhưng vẫn chưa có khách chốt mua. Anh Hải phân vân không rõ mức giá mình đưa ra đã hợp lý chưa bởi căn nhà của anh sở hữu rất nhiều ưu điểm để có thể thanh khoản tốt: pháp lý rõ ràng, nằm trên một con phố sầm uất, mang về dòng tiền cho thuê ổn định nhưng thực tế bán mãi không xong. Sốt ruột, anh lên mạng tìm hiểu giá bán của các bất động sản khu vực và phát hiện ra căn nhà của mình đang được môi giới chào bán với giá 11,5 tỷ đồng.

Anh lấy số điện thoại của vợ, gọi hỏi môi giới, tỏ thiện chí mua bán và hỏi mức giá sau khi thương lượng với chủ nhà thì được môi giới báo 10,5 tỷ là thấp nhất, không hơn không kém. Hôm sau, anh gọi điện cho văn phòng môi giới đặt câu hỏi vì sao giá rao bán lại quá cao so với giá anh đưa ra thì được đại diện văn phòng giải thích là để cao như vậy, khách hàng mặc cả xuống là vừa với giá thật muốn bán ra. Lý giải này mâu thuẫn với thông tin trước đó, nhân viên môi giới trong văn phòng báo với anh giá chủ nhà thu về là 10,5 tỷ đồng.

Đem câu chuyện chia sẻ với một người bạn từng làm môi giới, anh Hải mới hiểu đó là chiêu trò kê chênh giá của môi giới. Nếu bán được với giá chênh, môi giới sẽ quay lại thỏa thuận với anh Hải về tỉ lệ hoa hồng theo giá bán mới hoặc thỏa thuận giá thu về cho chủ hoặc bán lướt cọc để thu chênh.  Chính chiêu trò đẩy giá này khiến căn nhà của anh Hải khó bán và khó tiếp cận khách hàng.

Loạn giá trên thị trường thứ cấp là thực trạng phổ biến ở nhiều phân khúc, loại hình bất động sản. Chị Trần Thị Hải Hòa, nhân viên văn phòng tại quận Đống Đa cho biết, trong một lần tìm mua căn hộ tại đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân), chị đã rất ngạc nhiên khi cùng một căn hộ nhưng các môi giới lại chào giá khác nhau. “Môi giới đầu tiên báo giá 3,1 tỷ đồng cho căn 2 ngủ 2 vệ sinh mà chúng tôi đến xem. Hai ngày sau, cũng cùng căn đó, khi gửi thông tin hình ảnh qua zalo, một môi giới khác báo giá 3,3 tỷ đồng. Cả hai môi giới đều khẳng định mình được chủ nhà gửi bán”. Hiểu đây là chiêu trò kê chênh giá của môi giới nhưng điều khiến chị Hòa phân vân lúc đó là liệu mức giá mà cả 2 môi giới báo đã phải là giá chủ nhà đưa ra chưa hay đều đã bị “biến hóa” đẩy cao lên. Là người mua ở thực, chị mong muốn được tiếp cận giá bán đúng và phù hợp nhất với tính chất sản phẩm dự án và với khu vực.

Trong quá trình tìm mua nhà, chị Hòa sau đó tìm ra nhóm riêng của cư dân dự án và nhắn admin xin được tham gia để tìm mua nhà chính chủ. Tham gia nhóm, chị phát hiện ra căn hộ mình đã tìm hiểu được chính chủ chào bán với giá 2,9 tỷ đồng thu về. Mừng rỡ vì gặp được chính chủ, chị Hòa mới biết chủ nhà sau khi rao bán căn hộ  lên nhóm cư dân thì nhiều môi giới chủ động hỏi nguồn và nhận bán giúp. Hai bên thỏa thuận là phía chủ sẽ thu về 2,9 tỷ, hoa hồng môi giới tự kê lên để hưởng. “Nhưng chủ nhà không ngờ môi giới lại kê cao như thế, anh ấy nghĩ môi giới kê lên cùng lắm là 50 triệu để hưởng phí môi giới, chứ không ngờ đẩy lên hàng trăm triệu”, chị Hòa cho biết

Trên thực tế, thị trường loạn giá nhất còn là khi thị trường sốt nóng, lúc đó một sản phẩm bất động sản được nhiều môi giới chào bán với đủ mức chênh khác nhau. Tháng 4/2022, khi tìm mua shophouse tại một dự án thấp tầng được mở bán tại Hưng Yên, vào những ngày đầu dự án mở bán, khi thị trường đang sốt, chị Mai Thu Phương (Nam Từ Liêm, Hà Nội) rơi vào trạng thái bòng bong thông tin khi một căn shophouse chị quan tâm, đầu sáng môi giới báo chênh 300 triệu, nhưng sang đến chiều, mức chênh bị đẩy lên 500 triệu. Đến ngày hôm sau, khi đã chuẩn bị đủ tiền cọc và thông báo chuyển khoản thì môi giới lại báo chênh lên đến hơn 1 tỷ đồng. Choáng váng vì giá chênh liên tục nhảy múa, chị Hương đã quyết định dừng lại không mua sản phẩm tại dự án.

Nhìn nhận về hiện tượng môi giới kê chênh giá trên thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết vì lợi nhuận, không ít môi giới bất động sản tìm cách  kê chênh giá trị sản phẩm lên cao so với giá trị thực để hưởng mức hoa hồng lớn. Đây là hành động đáng lên án, khiến việc bán nhà của nhiều người chủ trở nên khó khăn, người mua cũng không mua được sản phẩm giá tốt và thị trường nhiễu loạn thông tin, thiếu minh bạch. Tuy nhiên, đây không phải là bức tranh chung của nghề môi giới. Thực tế, rất nhiều môi giới có tâm, có trình độ, tư vấn giúp người mua tìm được sản phẩm giá tốt, tránh khỏi các bẫy về giá, về pháp lý. Họ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thanh khoản thị trường và giúp người mua tiết kiệm được thời gian, tiền bạc trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Nhà đầu tư Nguyễn Văn Sanh (Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ người mua cần phải tự trang bị kiến thức để biết cách thẩm định giá bằng cách tự khảo sát giá bất động sản thông qua việc so sánh với các bất động sản tương đồng ở cùng và khác khu vực. Ngoài ra, người mua nên dựa trên giá trị đất theo cung đường, tuyến phố trong bảng giá đất quy định của thành phố và tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư, môi giới chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, để từ đó có các quyết định chuẩn xác trong việc mua bán bất động sản.