Thị trường BĐS chịu sự chi phối nào khi dự án 1 luật sửa 9 luật được thông qua?

1 luật sửa nhiều luật: đã chuẩn bị kỹ lưỡng, khó phát sinh vấn đề

Lệnh của Chủ tịch nước về công bố luật sửa đổi, bố sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Điện lực, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Doanh nghiệp, luật Đấu thầu và Luật thi hành án dân sự vừa được công bố tại buổi họp báo của Văn phòng Chủ tịch nước vào ngày 24/1.

Cụ thể, trong buổi họp báo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp – ông Phan Chí Hiếu cho biết, việc xây dựng và ban hành Luật để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thể chế, pháp luật cũng như khơi thông và phát huy nguồn lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh cả nước đang phòng và chống dịch Covid-19; giản đơn hóa thủ tục đầu tư kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp nhấn mạnh, việc sửa đổi một luật, bổ sung nhiều luật đã được quy định trong Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015. Việc sửa đổi, bổ sung lần này căn cứ trên nguyên tắc sửa đổi, bổ sung những vướng mắc lớn đã được nhận định và phát hiện cũng như tổng kết trong suốt thời gian qua. 

Ông Hiếu cũng cho biết thêm, những vướng mắc này không thể ngó lơ được. Suốt năm qua, Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã cố gắng kỹ lưỡng chuẩn bị cho dự án luật này trước khi trình ra Quốc hội trong kỳ họp bất thường lần thứ nhất vừa qua.

Trước những câu hỏi của báo chí liên quan đến việc có nên xem xét sử dụng một luật sửa nhiều luật thường xuyên hơn không thì Thứ trưởng Bộ tư pháp cho hay, chỉ được áp dụng kỹ thuật này trong một số trường hợp cấp bách để xử lý ngay những khó khăn, vướng mắc đã được “chỉ mặt gọi tên” trên các luật.

"Theo tôi, tới đây chúng ta tiếp tục đẩy mạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật gắn với thi hành pháp luật theo tinh thần Đại hội 13 của Đảng. Chúng ta cố gắng hạn chế tối đa, không nên lạm dụng kỹ thuật lập pháp này, chỉ sử dụng trong trường hợp thực sự cần thiết, cấp bách và cũng chỉ nên sử dụng để sửa đổi, bổ sung một số nội dung cụ thể mà chúng ta đã phát hiện, nhận diện đầy đủ, được đánh giá tác động kỹ lưỡng, vì sử dụng kỹ thuật này khá phức tạp", ông Hiếu nói.

Đối mặt với một số ý kiến thắc mắc khi luật này sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, nếu không đánh giá kỹ lưỡng sẽ dẫn đến “tham nhũng chính sách”, Thứ trưởng Hiếu khẳng định, những chính sách lớn, những quy định cụ thể của dự án luật đã được khảo sát, đánh giá và lấy ý kiến đầy đủ.

Bên cạnh đó, những điểm sửa đổi, bổ sung đều là các nội dung tạo thuận lợi cho thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, nên vị Thứ trưởng nhấn mạnh không hề có sự trục lợi chính sách.

Thế nhưng, ông Hiếu cũng bày tỏ, có thể một số quy định của pháp luật là tốt, song trong quá trình chúng ta tổ chức thi hành thiếu chặt chẽm không có cơ chế để kiểm soát tham nhũng chính sách, thì những chính sách tối ưu, được chuẩn bị công phu này vẫn có nguy cơ phát sinh tham nhũng chính sách.

"Trong quá trình thực thi, tổ chức thực hiện, Bộ Tư pháp sẽ phối hợp với các bộ ngành liên quan sẽ hết sức lưu ý đến vấn đề tham nhũng chính sách và có các biện pháp để hạn chế tối đa", Thứ trưởng Phan Chí Hiếu khẳng định.

Thị trường bất động sản chú trọng quan tâm

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật bao gồm: Luật đầu tư công, Luật đầu tư, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật nhà ở, Luật điện lực, Luật đấu thầu, Luật doanh nghiệp, Luật thi hành án dân sự và Luật  thuế tiêu thụ đặc biệt đã được Quốc hội thông qua khi có 436 trên 466 đại biểu tham gia biểu quyết.

Trong đó, căn cứ theo Điều 4 của Luật đã quy định rõ việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Đây cũng là điểm nổi bật thu hút nhiều sự quan tâm từ các doanh nghiệp trong suốt thời gian vừa rồi.

Cụ thể, nội dung đã được sửa đổi theo hướng như sau:

"1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:

a) Có quyền sử dụng đất ở;

b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai".

Sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở vẫn sẽ căn cứ trên cơ sở không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bởi lẽ đây là vấn đề cần được đánh giá tác động kỹ theo cơ quan thẩm tra.

Vậy là, vẫn chưa có quy định cụ thể về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo Luật.

Như những gì chuyên gia nhận định thì đây là điều có thể hạn chế những dự án bất động sản nhà ở tiềm năng trong tương lai. Trong khi đó có không ít những đại biểu lo ngại nếu như không siết chặt theo hướng như thế thì dễ dẫn đến tình trạng sẽ đua nhau mua gom đất nông nghiệp để biến nó thành dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật này (theo Điều 3) còn quy định việc thực hiện phân quyền cho UBND cấp tỉnh đưa ra quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở.

Tức là, chỉ có chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở (cho thuê, để bán, cho thuê mua), khu đô thị trong những trường hợp: Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên, hoặc là quy mô dân số từ 50.000 người trở lên. Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa, không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới sẽ được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.