Thị trường bất động sản gặp nguy vì “lạm phát” giá nhà đất
Liên tục có mức giá mới cao hơn
Theo Thanh niên, thị trường chung cư tại TP. HCM trong những ngày qua đang “râm ran” với mức giá bán của dự án IFC ONE SAIGON (Q.1) vào khoảng 43.000 USD/m2, tương đương gần 1 tỷ đồng/m2. Dự án này trước đây là cao ốc Saigon One Tower nằm trên khu đất vàng đường Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng đã khởi công từ năm 2008. Chủ đầu tư cũ khi đó đã mở bán một số căn hộ với giá khoảng 90 triệu đồng/m2. Nhưng tới cuối năm 2011, dự án bất ngờ dừng thi công do cạn vốn dù đã xây được khoảng 80%. Hiện tại, dự án đã được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới là Viva Land và được đổi tên thành IFC ONE SAIGON.
Giá đất chững lại, nhiều người “nháo nhào” tìm cách thoát hàng, thu hồi vốn
Sau khi những cơn sốt đất đã nguội, nhiều nhà đầu tư bất động sản tại một số tỉnh, thành phố sẵn sàng để cắt lời, cắt lỗ để từ đó có thể nhanh chóng thoát hàng. Trong khi đó, số lượng giao dịch bất động sản ở một vài nơi đã bị giảm sút mạnh, thậm chí là không phát sinh giao dịch mới trong nhiều tuần trở lại đây.Vướng mắc về giá đất đền bù khiến nhiều dự án không thể triển khai giải phóng mặt bằng
Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, việc quyết định bỏ khung giá được kỳ vọng cao nhất với mong muốn tạo đột phá đối với công tác giải phóng mặt bằng.Hà Nội: Đất nền vùng ven "té nước theo mưa" sau những phiên đấu giá đất kỷ lục
Thời gian gần đây, nhiều huyện ngoại thành Hà Nội rầm rộ tổ chức những phiên đấu giá, kết quả ghi nhận nhiều mức giá kỷ lục được thiết lập. Tuy nhiên, giá đất khu vực sau đó cũng bị đẩy theo.
Nếu thông tin giá bán là chính xác thì mặt bằng giá căn hộ khu vực trung tâm TP. HCM sẽ thiết lập một mức mới cao hơn hiện tại. Cụ thể, nhiều dự án tại quận 1 có giá bán cao nhất khoảng 400 triệu đồng/m2 như: Grand Manhatan đang bán từ 210 - 220 triệu đồng/m2, Zeniti có giá khoảng 150 triệu đồng/m2. Đắt nhất ở thời điểm hiện tại là Grand Marina Saigon tại Ba Son có mức giá từ 15.000 - 17.000 USD/m2. Như vậy, nếu IFC ONE SAIGON dự kiến chào bán căn hộ khoảng 1 tỷ đồng/m2 thì sẽ đẩy mặt bằng giá cũ tăng cao hơn.
Nếu khu vực trung tâm có dự án đắt đỏ IFC ONE SAIGON thì tại phía Đông, Masterise Homes cũng đang sở hữu siêu dự án có giá cao ngất ngưởng là The Rivus Elie Saab nằm trong KĐT Vinhomes Grand Park (P. Long Bình, TP. Thủ Đức, TP. HCM) với giá mỗi căn khoảng vài trăm tỷ đồng. Dự án này chỉ bán giới hạn 118 căn hộ. Căn có diện tích nhỏ nhất tại đây cũng lên tới 500m2, căn lớn nhất gần 1.300m2. Hiện tại, khu dinh thự The Rivus Elie Saab đang hoàn thiện thi công mặt sau. Theo thông tin, đã có một đại gia thủy sản tại Cần Thơ đặt mua.
Khu vực phía Nam thành phố, Tập đoàn Novaland đang chào bán các căn hộ thuộc dự án The Grand Sentosa với giá khoảng 98 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT). Trước đó, dự án thuộc sở hữu của Công ty Tài Nguyên với tên gọi cũ là Kenton Node. Tuy nhiên, khi đang trong quá trình hoàn thiện thì dự án phải dừng lại. Mức giá mà Novaland đang chào bán cũng được đánh giá là mức “đỉnh” của thị trường phía Nam TP. HCM, bởi hầu hết các căn hộ hạng sang trong khu vực chỉ khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2.
Giá tăng bất chấp việc kiểm soát
Trước tình trạng giá bán bất động sản khắp nơi liên tục tăng phi mã, để thị trường có thể hạ nhiệt thì nhiều địa phương cũng đã áp dụng những chính sách mạnh tay hơn. Chẳng hạn như Hà Nội đã cấm việc phân lô, tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất nông nghiệp, đất có đất ở; Chỉ tiếp nhận và giải quyết đất ở đảm bảo đúng tiêu chí theo luật định.
Tại TP. Hồ Chí Minh, những khu phân lô tách thửa hoàn toàn không được phê duyệt. Tại Lâm Đồng - Một trong những thị trường được đánh giá rất sôi động vào năm 2019, nhất là khu vực TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm tới nay cũng đã bị “cấm” phân lô, tách thửa tràn lan, chính quyền chỉ chấp nhận cho tách thửa với trường hợp cho tặng thừa kế, còn kinh doanh thì phải lập dự án.
Tỉnh Khánh Hòa đã tăng cường kiểm tra, rà soát các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Nghiêm cấm mục đích sử dụng đất đối với các loại đất thửa nằm ngoài khu vực dân cư hiện hữu.
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu yêu cầu tạm dừng thủ tục chuyển nhượng cho một số hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng một thửa đất để ngăn chặn làn sóng sốt đất lan ra khắp nơi. Không chỉ vậy, Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt việc cho vay tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Điều này khiến cả khách hàng và doanh nghiệp BĐS trong mấy tháng qua rất khó vay vốn ngân hàng để mua, đầu tư BĐS. Nhưng bất chấp tất cả các động thái trên, giá bất động sản vẫn cứ tăng ở hầu hết các phân khúc trên khắp các tỉnh, thành cả nước.
Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam - Ông Troy Griffiths cho biết, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm nay tuy có lượng giao dịch giảm nhưng giá bán căn hộ vẫn tăng đều, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới chỉ khoảng 30%. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nhà liền thổ ghi nhận giá bán trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Số liệu báo cáo từ CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ tại Hà Nội đã lập đỉnh mới trong quý II/2022.
THAM KHẢO THÊM:
Giá nhà đất quá cao so với thu nhập trung bình của người dân
Theo nhận định của ông Trần Lê Thanh Hiển - Tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Việt, giá bất động sản hiện tại đang rất cao so với thu nhập và khả năng chi tiêu của người dân. Nguyên nhân vì cơ chế đã khiến các bước thực hiện dự án tăng gấp 2 - 3 lần so với bình thường. Việc này khiến cho chi phí bị đội lên như thêm chi phí lãi vay, “giao tễ”, vốn, cơ hội,...
“Giá bán BĐS cao cũng do một phần vì một số chủ đầu tư đưa ra quá cao, không sát với thị trường. Vài doanh nghiệp nhỏ cũng “chạy” theo kiểu “nước lên thì thuyền lên”. Cố tình đẩy giá cao để làm bài toán tài chính, phát hành trái phiếu hay để đi vay chứ không trú tâm tới mục đích để bán. Khi có mức giá cao thì giới đầu tư đương nhiên vui, trừ người mua là khách hàng có nhu cầu thực” - Ông Hiển nói và nhận xét, nguồn lực hiện có của các nhà đầu tư rất lớn nhưng vì chính sách của các địa phương quá chặt chẽ đã hạn chế nguồn cung.
Trong khi, các quỹ đất sạch trong nội đô gần ngày càng cạn kiệt. Việc này khiến cho làn sóng dịch chuyển, săn lùng đất tại vùng ven, các tỉnh tăng cao hơn đã khiến giá đất những khu vực này bị đẩy cao. Tuy nhiên, việc sốt đất, tăng giá cũng xuất phát từ các yếu tố về tâm lý. Bên cạnh những địa phương có tiềm năng tăng giá thì cũng có khu vực chỉ có các thông tin quy hoạch bị đồn thổi, cố tình tạo sốt ảo khiến không ít nhà đầu tư kẹt tiền.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chia sẻ nhận định trong thời gian qua, các chủ đầu tư đã tung ra những sản phẩm chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Bởi hầu hết các sản phẩm đều hướng tới mục đích đầu tư nên họ đua nhau đẩy giá để gia tăng lợi nhuận. Có tới 90% tổng số sản phẩm trên thị trường dành cho các nhà đầu tư trong khi những nhà đầu tư luôn muốn tiếp tục tăng giá. Vì vậy các chủ đầu tư luôn chào bán mức giá dự án sau phải cao hơn mức giá trước để đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư.
“Khi thị trường BĐS đang khó khăn, nhà đầu tư bắt đầu chùn tay thì giao dịch sẽ giảm, trong khi người có nhu cầu thực lại không mua được. Để giảm giá bất động sản thì phải nới lỏng chính sách giúp các dự án thuận lợi hoàn thiện, có thêm nguồn cung nhà ở giá rẻ, khách hàng có thể chi trả cho phân khúc này. Khi không có người mua BĐS cao cấp thì các chủ đầu tư buộc phải giảm giá để bán hàng. Bên cạnh đó cũng cần đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều bất động sản, người đầu tư, đầu cơ” - Ông Khánh hiến kế.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho hay, cần phải nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc giúp các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Với những dự án BĐS thuộc diện phải rà soát pháp lý, thanh tra, kiểm tra và điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước phải sớm đưa ra kết luận để đưa đất vào làm dự án.
Cần sớm ban hành các quy định theo tiêu chí tách thành dự án độc lập với phần diện tích đất công xen kẽ tại các dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tăng nguồn cung dự án nhà ở. Cần nhanh chóng gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án thương mại mà doanh nghiệp có quyền sử dụng đất để tăng nguồn cung dự án cũng như sản phẩm nhà ở.
Cần sớm tháo gỡ các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất, có thể dùng hệ số K giúp tính tiền sử dụng đất như đề xuất của UBND TP. Hồ Chí Minh. Hơn nữa, cần đẩy nhanh quá trình đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm chọn ra nhà đầu tư. Khi các giải pháp này được thực hiện đồng bộ thì nguồn cung sẽ tăng mạnh hơn, giá bất động sản cũng sẽ hạ xuống.