Giá đất chững lại, nhiều người “nháo nhào” tìm cách thoát hàng, thu hồi vốn

Những cơn “sốt đất” không còn hoành hành

Cuối thời điểm năm 2021 và đầu năm 2022, thị trường chứng kiến nhiều cơn sốt đất tại nhiều tỉnh thành từ Bắc tới Nam. Giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều ghi nhận có sự biến động lớn. Tuy nhiên, khi những cơn sốt đã đi qua, giá đất tại một số nơi dần trở nên “nguội lạnh”, thậm chí là giảm giá, số lượng người bán nhiều hơn rất nhiều so với người mua.

Tại Kỳ họp thứ 4 HĐND tỉnh Hà Tĩnh khóa XVIII diễn ra vào ngày 11/7, UBND tỉnh này cho hay trong thời điểm hiện tại, giá giao dịch đất đai ở tại địa phương này đã có dấu hiệu bị chững lại, đồng thời tình trạng sốt nóng đất đai đã không còn diễn ra mạnh mẽ như trước.

Trong khi đó, tại tỉnh Lâm Đồng, vào ngày 14/7 vừa qua, UBND TP Bảo Lộc đã phát đi công văn gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh, bổ sung giá đất trong Bảng giá các loại đất hiện hành trong giai đoạn từ năm 2020-2024 trên địa bàn địa phương. Theo đó giá đất thị trường thời điểm cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đã ghi nhận tình trạng giảm sút mạnh. 

Ở một địa phương lân cận là tỉnh Đắk Nông, thị trường bất động sản nơi đây đang bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Số lượng giao dịch đất đai cũng đã giảm mạnh đáng kể so với với thời gian trước đó. 

Lượng người đến làm thủ tục hành chính, đặc biệt là thủ tục liên quan đến lĩnh vực đất đai tại các đơn vị UBND ở các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh cũng đã giảm số lượng đi đáng kể.

Một môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản cho biết, chưa bao giờ người này chứng kiến tình hình thị trường bất động sản tại địa phương lại phát triển “nóng” như trong thời gian vừa qua. Giá đất đã tăng đột biến gấp 5 - 10 lần so với thời gian trước đó. Trong tháng cao điểm nhất, sàn này đã thực hiện giao dịch trung bình từ 40 - 50 lô đất với giá trị lên đến là hơn 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong vòng một hai tháng trở lại đây, thị trường đã bắt đầu chững lại, cả tháng người môi giới này chỉ xuất bán được trung bình từ 1 cho đến 2 lô đất.

Ở tỉnh Đồng Nai trong thời gian qua, những người từng mua đất rẫy, đất sào chủ yếu để phục vụ “lướt sóng” và giá bị đẩy lên ở mức cao ngất ngưởng tại một số huyện như huyện Xuân Lộc, Cẩm Mỹ, Tân Phú và huyện Định Quán.

Giá đất đầu năm 2022 đã tăng cao gấp 3 - 5 lần so với thời điểm 2018 và giá dao động từ vài trăm triệu đồng/sào (1.000 m2) đến nay đã lên đến ngưỡng 500 - 900 triệu đồng/sào, cá biệt ở những khu vực có vị trí đẹp, nằm gần mặt đường lớn giá có thể lên tới hơn 1 - 2 tỷ đồng/sào.

Khi thị trường hạ nhiệt, số lượng người tìm mua đất rẫy, đất sào sụt giảm mạnh, trong khi đó nguồn cung vẫn còn khá lớn. Nhiều người sau một thời gian cố “ôm” đất, đến thời điểm thanh toán ngân hàng đã buộc phải chấp nhận bán ra với giá thấp hơn kỳ vọng để thu hồi vốn. Cung vượt cầu, không ít cá nhân mang gánh nặng nợ nần vì đã trót đầu tư đất lúc giá cao và rất khó tìm được người chấp nhận mua.

Tại khu vực miền Bắc, theo đại diện của một số văn phòng kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hải Dương, từ thời điểm tháng 5 cho đến giữa tháng 7, bất động sản trên địa bàn thành phố đang có xu hướng giữ nguyên giá.

Nhiều người chuyển nhượng bất động sản với mức giá thấp hơn so với giá thị trường trong khoảng từ 2 - 3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, số lượng giao dịch bất động sản trong khoảng hai tháng gần đây đã sụt giảm cực mạnh. Hiện nay có nhiều văn phòng kinh doanh bất động sản chỉ có khoảng 1 - 2 giao dịch BĐS/ngày, giảm tỷ lệ 60 - 70% so với khoảng thời gian trước đó. Một số văn phòng thậm chí còn không phát sinh giao dịch bất động sản trong khoảng 3 - 4 tuần nay.

Tại Phòng Công chứng số 1, trong tháng 4, đơn vị này tiến hành xử lý gần 1.730 hợp đồng giao dịch bất động sản. Trong tháng 5, số lượng hợp đồng được xử lý đã giảm 13% so với thời điểm tháng 4. Trong tháng 6, số lượng hợp đồng tiếp tục giảm tỷ lệ 25% so với tháng 5, ghi nhận tới 35% so với thời điểm tháng 4. 

Nguyên nhân là bởi trong thời gian qua thị trường bất động sản đã đón nhận rất nhiều những thông tin thiếu tích cực, nhất là vấn đề liên quan đến một số dự án đô thị đã làm ảnh hưởng lớn đến tâm lý chung của các nhà đầu tư. 

Giá bất động sản có thể sẽ giảm nhẹ ở một vài phân khúc

Nhiều chuyên gia khẳng định, giá bất động sản trên thị trường sơ cấp rất khó giảm sâu vì nguồn cung hiện rất thấp và nhu cầu cao. Tuy nhiên, với thị trường thứ cấp, giá có thể sẽ giảm ở một số thị trường và một số phân khúc.

Cụ thể, theo ý kiến của một vị chuyên gia, những khu vực đã từng xảy ra hiện tượng sốt đất, giá tăng vọt mạnh mẽ trong thời gian ngắn nhưng do không có tiềm năng thực sự thì sẽ có hiện tượng giảm giá. Thực tế, hiện tượng này đã bắt đầu rậm rịch diễn ra, và một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc lướt sóng đã phải cắt lỗ.

Đất nền pháp lý hoàn chỉnh, có thể đáp ứng được đầy đủ các điều kiện của cũng sẽ không bị giảm giá. Giá sẽ chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực ghi nhận sự tăng trưởng nóng trong khi sẽ không có động lực để bứt phá phát triển.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định rằng, trong vài tháng nay trên thị trường thứ cấp, các giao dịch nhà đất bắt đầu trầm lắng và xuất hiện nhiều trường hợp bên bán chấp nhận giảm giá trong quá trình thương thảo với người mua.

Thanh khoản trên toàn thị trường thứ cấp đều đã ghi nhận có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở những khu vực chưa thể tiến hành khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến đạt trong ngưỡng trên dưới 10%, những nơi đã từng tăng nóng sốt ảo ghi nhận đã giảm giá tới 20%.

Cụ thể, ở một số khu vực xuất hiện hiện tượng đẩy giá, tạo ra các giao dịch nội bộ đã khiến giá dậy sóng lên thì thị trường sẽ bị "đứng hình" và chắc chắn sẽ phải giảm giá, thậm chí có thể giảm mạnh từ 30 - 40% để nhanh chóng thoát hàng.

Bên cạnh đó, những thị trường bất động sản dự kiến được hưởng lợi ích theo sự phát triển cơ sở hạ tầng, giá đã lên cao từ năm 2021 nhưng cho đến giờ vẫn chưa khai thác được thì giá có thể sẽ không tăng hơn nữa. Thị trường nhiều khả năng sẽ rơi vào tình trạng không có thanh khoản hoặc bị rơi vào trạng thái thanh khoản thấp, bất động sản sẽ không bán được và sẽ không hình thành nên mặt bằng giá mới.

(Nguồn: Vietnambiz)