Thấy gì sau những diễn biến “ngược pha” trên thị trường căn hộ TP.HCM?

Diễn biến trái chiều trên thị trường bất động sản TP.HCM

Nguồn cung căn hộ ở khu vực phía Đông hiện vẫn chiếm đa số trên thị trường bất động sản Tp.HCM. Thế nhưng, giá bán căn hộ ở khu vực này đã biến động tăng khá nhanh chỉ trong một thời gian rất ngắn, thiết lập nên mặt bằng mới. Những sản phẩm có ngưỡng giá trung bình từ 50-60 triệu đồng/m2 đang dần trở nên khan hiếm hơn. Còn sản phẩm có ngưỡng giá trung bình từ 35-40 triệu đồng/m2 gần như đã hoàn toàn biến mất tại địa bàn Tp.HCM nói chung, khu phía Đông nói riêng.

Khảo sát thực tế cho thấy, hiện tại trong khu vực này chỉ xuất hiện một số ít các dự án bất động sản còn nằm trong ngưỡng giá ở trên dưới 55 triệu đồng/m2, trong khi số khác gần như đã chạm mốc giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, ví dụ tại khu vực đường Tô Ngọc Vân, Tp.Thủ Đức vẫn còn dự án FIATO Premier của của chủ đầu tư Thang Long Real Group phát triển sở hữu mức giá này, hiện nay dự án này đang giới thiệu ra mắt thị trường các căn nhà phố shophouse khối đế chỉ cần thanh toán 21% giá trị cho đến khi nhận nhà.

Cùng trong khu vực, còn có dự án Urban Green cũng đang được chào bán với mức giá trung bình trên dưới 60 triệu đồng/m2 gây chú ý với khách hàng vì còn thấp hơn so với mặt bằng giá chung của bất động sản khu Đông. Trong khi theo báo cáo mới nhất của một chuyên trang bất động sản, mức giá trung bình căn hộ chung cư tại khu vực Tp.Thủ Đức đã chạm tới mốc 85,1 triệu đồng/m2 tính từ thời điểm cuối năm 2021.

Nhận định về thị trường bất động sản căn hộ chung cư Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam phân tích, mặc dù nguồn cung mới và sức cầu của thị trường căn hộ 6 tháng đầu năm ghi nhận có những sự phục hồi tích cực, khả quan. Tuy nhiên, nếu như so sánh với thời điểm trước dịch bệnh bùng phát, nguồn cung trên thị trường chỉ chiếm con số hơn 50%. Với hơn 16.800 căn hộ đã được mở bán trong thời gian 6 tháng đầu năm 2022, con số này đã tăng thêm 96% so với 6 tháng đầu năm 2021, tuy nhiên tỷ lệ này lại sụt giảm mạnh so với những năm trước đó. Đáng nói, nguồn cung sản phẩm căn hộ chủ yếu chỉ tập trung ở khu Đông của Tp.HCM. Đi cùng với nguồn cung bị hạn chế, khan hiếm thì sức cầu lại bật tăng. Mức tiêu thụ đạt ở mức xấp xỉ 84% trên toàn thị trường Tp.HCM.

Điều thú vị và đáng chú ý nhất là, trong nửa đầu năm nguồn cung bất động sản khu Tây Tp.HCM đã ghi nhận có sự tăng trưởng mạnh mẽ, bởi lẽ nơi đây vốn trước đến nay có khá ít sản phẩm mới được tung ra thị trường. Trong khi các khu vực khác giá bất động sản đã tăng lên khá cao, thì tại khu vực phía Tây vẫn còn tồn tại căn hộ hạng B với mức giá mềm trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2, và mức tiêu thụ tương đối khả quan", ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.

Chẳng hạn, trên đường Võ Văn Kiệt, P.Bình Tân, hiện nay vẫn còn căn hộ mở bán giai đoạn 2 thuộc dự án Akari City của Nam Long Group đang chào bán với mức giá trung bình là trên dưới 45 triệu đồng/m2. Tính ra mỗi căn hộ trong dự án có diện tích 75m2 (với 2 phòng ngủ) có mức giá rơi vào khoảng từ 3,1-3,3 tỉ đồng/căn. Đây vẫn là được xem là mức giá chấp nhận được nếu so với mặt bằng giá chung của loại hình căn hộ Tp.HCM trong thời điểm hiện tại.

Ông Thắng khẳng định, trên toàn thị trường căn hộ tại Tp.HCM, phân khúc hạng A đang chiếm tỷ lệ 58%, phân khúc hạng B chiếm 30%, trong khi 3 năm vừa qua không ghi nhận thêm nguồn cung căn hộ có mức giá bán dưới 35 triệu đồng/m2. Hiện tại, để có thể tìm kiếm căn hộ với mức giá 40 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM cũng hầu như không có. "Như vậy để thấy rằng, giá căn hộ chung cư Tp.HCM nay đã ở ngưỡng mới. Việc tìm kiếm sản phẩm có mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2 tại TP này sẽ ngày càng khó khăn hơn trong tương lai gần", ông Thắng nhấn mạnh.

Giá căn hộ tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ không còn “nóng”

Nhiều chuyên gia đưa ra dự đoán giá bất động sản sẽ dần "hạ nhiệt" bởi những tác động tâm lý trong bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, giá bất động sản sơ cấp sẽ khó có thể giảm vì những ảnh hưởng tác động từ chi phí đầu vào, các thủ tục cấp phép, phê duyệt dự án vẫn chưa tiến triển. Bức tranh toàn cảnh 6 tháng đầu năm 2022 đã cho thấy, giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng trung bình từ 8-15% giữa các đợt (thời gian cách nhau 3-5 tháng). Trong khi các dự án căn hộ thứ cấp mức giá ít có sự biến động hơn hoặc chỉ tăng nhẹ ở mức 3-5% so với thời điểm cùng kì năm ngoái, tập trung vào các dự án đã được bàn giao nhà, có hệ thống cở sở hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện về trung tâm thành phố.

Thậm chí, theo nhận định của Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, hiện nay đã có một dự án căn hộ tại Tp.HCM đã chạm đến mốc giá 425 triệu đồng/m2, còn tại Bình Dương mức giá trung bình là 36 – 52 triệu đồng/m2. Dĩ nhiên, với những dự án giá cao, thì tốc độ bán hàng sẽ chậm và giảm hơn so với trước đây. Tuy nhiên, điều này lại càng là minh chứng rõ nét cho diễn biến "ngược chiều" của thị trường căn hộ: Bất chấp tính thanh khoản chậm, nhưng giá nhà sẽ khó có thể giảm trên thị trường sơ cấp. Và ngay giữa bối cảnh giá căn hộ tăng nhưng nhu cầu về giao dịch vẫn đạt tỉ lệ khá cao, trên 80% là một tín hiệu rất đáng chú ý.

Dự báo về thị trường căn hộ chung cư trong 6 tháng cuối năm, ông Thắng cho rằng, nguồn cung sản phẩm mới tại Tp.HCM có thể chứng kiến sự sụt giảm, đạt được khoảng 70% nguồn cung so với 6 tháng đầu năm 2022 (9,000 - 11,000 căn); tại tỉnh Bình Dương sẽ duy trì đạt ở mức khoảng 3,000 - 4,000 căn; tại Long An là khoảng 300 căn được ra mắt thị trường; các tỉnh thành khác vẫn sẽ khan hiếm về nguồn cung.

Sức cầu chung cũng như tính thanh khoản trên toàn thị trường có thể sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng nặng nề nếu như động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng vẫn được duy trì và không có hướng để tháo gỡ, xử lý. Phân khúc căn hộ hạng A vẫn sẽ duy trì được vị thế chủ đạo và đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới trên toàn thị trường. Trong khi bất động sản hạng B sẽ ngày càng trở nên khan hiếm hơn. Cho nên, tại địa bàn Tp.HCM nếu có dự án căn hộ hạng B xuất hiện, ra mắt thị trường thì sẽ ngay lập tức được quan tâm.

Theo nhận định của các chuyên gia, hiện nay thị trường bất động sản đang hình thành nên nghịch lý về giá giao dịch giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Cụ thể, giá bán trên thị trường sơ cấp trên đang tăng mạnh, và đã nhiều lần thiết lập nên mặt bằng giá mới. Riêng tại Tp.HCM, một số khu vực đã chứng kiến hiện tượng tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do các hoạt động thanh tra, giám sát, kiểm tra hàng loạt các dự án triển khai mới và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án bị kéo dài. Trong khi đó, giá bán thứ cấp lại ghi nhận tình trạng sụt giảm cục bộ ở một số dự án kém thanh khoản nhưng không đại diện cho toàn thị trường BĐS.

Các chuyên gia đưa ra dự báo, trong thời gian tới đây, đà tăng giá sơ cấp sẽ rất khó có thể dừng lại trong bối cảnh lạm phát, chi phí đầu vào liên tục tăng cao, nguồn cung mới duy trì tình trạng khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư vào bất động sản vẫn còn rất lớn. Trong tương lai dài hạn nếu như các rủi ro và thách thức đối với thị trường địa ốc không được khắc phục hoàn toàn, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp có những diễn biến rõ nét hơn sẽ tác động trực tiếp đến khả năng phục hồi của thị trường chung.

"Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, các nhà đầu tư cần phải xác định được chiến lược đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư ngắn hạn lướt sóng, tránh việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng một tâm thế cho sự những sự biến động mạnh mẽ về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Đây cũng sẽ là giai đoạn thời cơ tuyệt vời dành cho những người mua có tiềm lực tài chính tốt, mua được bất động sản giá hợp lý", một chuyên gia trong ngành nhận định.