Căn hộ 25 - 30 triệu đồng/m2 liệu có xuất hiện trở lại tại thị trường Hà Nội?

Theo Zingnew, với ngân sách hơn 1 tỷ đồng, anh Phạm Dương (trú tại Thanh Xuân, Hà Nội) có dự định tìm mua một căn chung cư 2 phòng ngủ giá rẻ dưới 30 triệu đồng/m2. Nhưng anh khá thất vọng vì môi giới đều giới thiệu các căn hộ có vị trí khá xa trung tâm. “Tôi làm việc tại quận Thanh Xuân nên không thể mua nhà ở quá xa như Hoài Đức hay Gia Lâm được. Nếu khó quá chắc phải mua lại căn hộ đã qua sử dụng rồi cải tạo, sửa sang lại” - Anh Dương chia sẻ.

Đây cũng là tình trạng chung của những người dân muốn mua nhà ở giá vừa túi tiền. Thực tế, các căn chung cư khoảng 25 triệu đồng/m2 tại trung tâm Hà Nội từ lâu đã không còn. Những dự án trước kia bán giá 25 - 30 triệu đồng/m2 khá ít, nay đã tăng giá cao hơn và không còn phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Muốn ở nhà giá rẻ thì phải ra xa trung tâm

Hiện tại, mặt bằng giá căn hộ tại các quận trung tâm Hà Nội đang ở mức cao kỷ lục. Những quận xa trung tâm như Hà Nội, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm,... cũng ghi nhận mức giá khá cao, vượt mức 30 triệu đồng/m2. Một số dự án dưới 30 triệu đồng/m2 còn sót lại tập chung tại những quận, huyện ngoại thành như Anland Premium (quận Hà Đông), One 18 Ngọc Lâm (quận Long Biên), Eurowindow River Park (huyện Đông Anh), Eco Lake View (quận Hoàng Mai)...

Đơn cử như dự án Eco City với chủ đầu tư là Công ty TNHH Thiên Hương thuộc khu đô thị Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội), hiện đang rao bán với giá 25 - 30 triệu đồng/m2. Dự án Thăng Long Capital thuộc khu đô thị Nam An Khánh, huyện Hoài Đức có mức giá từ 21 triệu đồng, với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70m2 có giá khoảng 1,7 tỷ đồng.

Trong số những dự án sẽ được bàn giao trong năm 2022 tại Hà Nội, chỉ có một dự án là BID Residence (quận Hà Đông) có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2.Trong đợt mở bán tháng 7/2022, chủ đầu tư của BID Residence chào bán căn hộ giá 20 - 21 triệu đồng/m2, tuy nhiên thực tế giá căn hộ đã tăng lên 24 - 29 triệu đồng/m2.

Không chỉ có những dự án mới, các chung cư đã bàn giao cách đây 2 - 5 năm cũng ghi nhận mức giá tăng cao kỷ lục. Chẳng hạn như căn hộ 85m2 tại chung cư Bohemia đường Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân đã tăng giá từ 2,9 tỷ đồng lên 3,3 tỷ đồng; Các căn 127m2 tăng từ 4,7 tỷ đồng lên 5,1 tỷ đồng/căn chỉ trong vòng 1 năm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, căn hộ chung cư trung cấp với mức giá 30 - 50 triệu đồng/m2 vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường. Ở các quận trung tâm, cụ thể như dự án Sunshine Garden (quận Hai Bà Trưng) đang chào bán căn hộ 37 - 40 triệu đồng/m2; Hapulico Complex (quận Thanh Xuân) khoảng 33,8 triệu đồng/m2; Sunshine City (quận Bắc Từ Liêm) khoảng 41,8 triệu đồng/m2.

Giá bán căn hộ ngày càng cao

Các chuyên gia nhận định, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội chịu ảnh hưởng bởi nguồn cung sản phẩm đang thấp hơn nhiều so với lượng cầu, quỹ đất thì khan hiếm, chi phí vật liệu, nhân công xây dựng tăng cao,... Theo báo cáo thị trường BĐS trong 6 tháng qua của nhiều đơn vị nghiên cứu, bình quân căn hộ tại Hà Nội đã hơn 49 triệu đồng/m2, trong khi quý I/2022 là 45 triệu đồng/m2. Đặc biệt là tại TP. HCM, con số này đã chạm mốc 65 triệu đồng/m2.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services cho biết, không chỉ riêng thị trường hay một loại hình BĐS nào mà hầu hết giá bất động sản trên các phân khúc tại nhiều địa phương đều có xu hướng tăng cao. “Quá trình hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án còn tồn đọng nhiều trở ngại, số dự án cấp phép mở bán hạn chế dẫn đến tình trạng tăng giá bán ở loại hình căn hộ chung cư” - TS Phạm Anh Khôi nhấn mạnh.

Ông Khôi phân tích, nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng này là do chi phí đầu vào tăng cao, thủ tục pháp lý, nguyên vật liệu cùng nhiều yếu tố khách quan khác như lạm phát, bất ổn kinh tế - chính trị…

"Đối với loại hình căn hộ tại Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới đã giảm 20-40%/năm, gây ra tình trạng khan hiếm giỏ hàng căn hộ mới. Đặc biệt quá trình hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án còn tồn đọng nhiều trở ngại, số dự án cấp phép mở bán hạn chế dẫn đến tình trạng tăng giá bán ở loại hình căn hộ" - Vị chuyên gia nhận xét.

Đồng thời, ông Khôi cho rằng quỹ đất vùng trung tâm để phát triển dự án BĐS ngày càng ít đi, buộc các chủ đầu tư tiến ra các vùng ngoại thành để tìm quỹ đất đa dạng hơn. “Do đó, phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2 chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại ô hoặc các dự án cũ đã hoạt động nhiều năm”.

Trên thực tế, tình trạng “lệch pha” cung - cầu trên thị trường BĐS đang rất nghiêm trọng, thiếu bền vững. Trong khi đó, để giá nhà hạ nhiệt là một bài toán khó vì thị trường, phân khúc nhà ở bình dân đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung, quỹ đất hạn chế, nhiều dự án phải tạm hoãn triển khai vì vướng mắc pháp lý.

Một số chủ đầu tư dự án mong muốn được rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp; Được nhận những cơ chế, chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế. Việc này sẽ là động tục khuyến khích các doanh nghiệp tiếp tục tiến hành đầu tư xây dựng, tăng nguồn cung cho thị trường để giá nhà hạ nhiệt.