Phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân trên thị trường bất động sản Hà Nội khan hiếm trầm trọng

Nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 55%

Trong nửa đầu năm 2022 của thị trường nhà ở Hà Nội cho thấy sự khan hiếm trầm trọng nhà giá rẻ, bình dân trong khi phân khúc cao cấp vẫn sáng. Bên cạnh đó, giá bán nhà ở cũng liên tục tăng cao.

[blog_ads id="7"]

Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản” vừa mới được CBRE Việt Nam công bố, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới ra thị trường. Đáng chú ý là số lượng căn hộ cao cấp ở Hà Nội chiếm 55% tổng nguồn cung mới. Đây cũng là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này tại Thủ đô kể từ năm 2011 đến nay.

Giá bán trên thị trường sơ cấp cũng được ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm 2021. Bên cạnh đó, theo khảo sát của CBRE Việt Nam, các dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý II/2022.

Theo báo cáo quý I/2022 của CBRE Việt nam thị trường nhà ở Hà Nội có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 39% theo quý và 20% theo năm. Giá bán trên thị trường sơ cấp được ghi nhận tăng 13% theo năm và 4% theo quý; giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự khan hiếm của các sản phẩm bình dân được dự báo vẫn tiếp diễn.

Phần lớn nguồn cung mới mở bán trong quý đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán (6 dự án) và chỉ có 2 dự án lần đầu được mở bán.

Theo đó, phân khúc căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 66% tổng nguồn cung mới trong quý. Về vị trí, khu vực phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán mới. Mặc dù chỉ có một dự án mới mở bán trong quý nằm ở khu phía Đông, khu vực này đứng thứ hai về tỷ trọng nguồn cung mới, với 42%.

Cụ thể, doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới ở ngưỡng vừa phải. Số căn bán được ghi nhận trong quý là 4.200 căn, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 71% tổng doanh số bán hàng trong quý.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong những tháng đầu năm nay, được ghi nhận trung bình ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở ngưỡng 16% do sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị.

Trong khi đó, giá trung bình phân khúc cao cấp giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng cao hơn của các dự án nằm tại khu vực nhà ở mới trong nguồn cung đang chào bán. Quận Tây Hồ ghi nhận mức giá cao mới khi một dự án hạng sang ở vị trí đắc địa được mở bán trong quý này.

Hiện nay, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái – mức tăng cao nhất trong vòng năm năm vừa qua do nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt là khu vực nằm trong đường vành đai 3. Các dự án cao cấp tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, ​​Ba Đình, Đống Đa và Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, ở ngưỡng từ 10% trở lên theo năm.

Mặt bằng giá tăng cao và áp lực lạm phá

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội, nguồn cung đến từ các khu đô thị, dự kiến sẽ tiếp tục chiếm tỷ trong cao trong tổng nguồn cung mới thị trường. Do tâm lý thị trường vẫn tích cực, số lượng căn bán được dự báo sẽ đạt 90% hoặc cao hơn tổng lượng căn hộ mở bán mới và giá sơ cấp sẽ tăng với tốc độ vừa phải hơn từ 5 - 8% trong năm 2022.

Mặc dù tâm lý thị trường đang tích cực, các diễn biến thị trường tại thời điểm cuối năm nay sẽ phụ thuộc vào những thay đổi trong điều kiện kinh tế vĩ mô trước những lo ngại về mặt bằng giá tăng cao và áp lực lạm phát.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, có 296 căn từ 2 dự án được ghi nhận mở bán mới trong quý đầu năm 2022, tương đương với 56% lượng mở bán mới trong quý I/2021. Tất cả các sản phẩm mở bán mới đều là nhà liền kề, với mức giá trung bình vào khoảng 7.000 USD/m2 đất, cao hơn so với mặt bằng giá sơ cấp trung bình cùng kỳ năm ngoái, ở ngưỡng 5.300 USD/m2.

Bà Nguyễn Hoài An dự báo, trong các quý tới, một số các khu đô thị tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu khởi động các hoạt động bán hàng. Tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2022 dự kiến đặt khoảng 3.000 - 4.000 căn. Do nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn mạnh mẽ đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, lượng căn bán được dự báo sẽ vượt mức các năm trước và ngang bằng với lượng mở bán mới.

Nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại trong năm 2022, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn tại Hà Nội. Sự khan hiếm của các sản phẩm bình dân được dự báo vẫn tiếp diễn.

Giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ít nhất trong nửa đầu năm, mặc dù hoạt động đầu cơ có thể bắt đầu hạ nhiệt khi cơ quan nhà nước đã bắt đầu theo dõi thị trường chặt chẽ hơn.

Nêu nhận định về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc thiếu hụt nguồn cung sơ cấp đang đẩy giá căn hộ tăng mạnh, đặc biệt từ đầu năm 2022.

Không chỉ tăng giá cục bộ ở một vài dự án, nhiều khu vực tại Hà Nội đã hình thành mặt bằng giá mới. Nếu cách đây 2 năm, giá căn hộ chung cư cao cấp khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân... ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, thì hiện nay mặt bằng giá căn hộ mới đã được đẩy lên 45 - 60 triệu đồng/m2.

Nhiều khu vực xa hơn như: Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, giá căn hộ trước đây thường ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2, thì nay đã dần tiệm cận mức 30 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá tiệm cận 60 triệu đồng/m2.

Một trong những lý do chủ đạo khiến giá bất động sản leo thang không ngừng được cho là đến từ nguồn cung bất động sản khan hiếm trong khi đó nhu cầu còn lớn.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam trong trong những tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn ghi nhận, 92% người được hỏi đang có ý định mua nhà đất, hơn 75% chủ sở hữu bất động sảnmuốn mua thêm một sản phẩm bất động sản khác ngoài bất động sản hiện tại. Báo cáo đơn vị này còn chỉ ra rằng, tốc độ gia tăng dân số, đô thị hóa, tìm nhà đất thuận tiện cho công việc... đang dẫn tới tình trạng cung không đáp ứng được cầu.

Ở góc độ nguồn cung, Bộ Xây dựng cho biết, tình trạng sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng. Theo báo cáo, thị trường bất động sản chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. Năm 2021 nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - 1 trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều.