Phá vỡ cam kết lợi nhuận, căn hộ nghỉ dưỡng còn có thể trở lại thời hoàng kim?

Cam kết về mức lợi nhuận “khủng”

Một thực trạng đáng báo động với thị trường bất động sản du lịch là việc phần lớn các chủ đầu tư chỉ nhìn vào việc huy động nhanh nguồn vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý. Thậm chí sau khi bàn giao, chủ đầu tư rũ bỏ trách nhiệm với khách hàng và không thực hiện đầy đủ cam kết theo hợp đồng.

Ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital trước đó đã chia sẻ tại một hội thảo rằng việc hứa hẹn mức lợi nhuận cho khách hàng 8 - 12% là không tưởng. Trên thế giới không ai có thể đưa ra được mức lợi này.

“Tôi chỉ lưu ý một vấn đề là bất động sản luôn dễ dàng chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố bên ngoài như thị trường, nguồn cung - cầu, chính trị,... “Bữa tiệc” này hoàn toàn có thể kết thúc bất cứ lúc nào. Vì vậy, nếu lựa chọn đầu tư vào BĐS du lịch biển, chúng ta phải rất thận trọng. Đối với cam kết lợi nhuận của một số chủ đầu tư tại Việt Nam, theo tôi là không thể đạt được” - Ông Michael Piro khuyến cáo.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cũng phải thừa nhận rằng, một số chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng không thể thực hiện cam kết lợi nhuận cho chủ đầu tư. Lợi nhuận sẽ hấp dẫn khách hàng, nhưng đưa ra mức quá cao lên tới 12-15% là không thể, Bởi, không phải nơi nào cũng có tỷ lệ lấp đầy phòng cao. 

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho rằng, cam kết lợi nhuận chính là “con dao hai lưỡi”. “Có người hỏi tôi với ngần đấy căn hộ nghỉ dưỡng được tung ra thị trường thì làm sao đảm bảo được lợi nhuận. Mức cam kết 8-10% mà chủ đầu tư đưa ra chỉ là trong điều kiện thị trường lý tưởng. Còn nếu có cạnh tranh thì may ra chỉ đạt được mức 6%" - bà Dung chia sẻ.

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, tính đến tháng 9/2021, các dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại 15 địa phương là: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Thị trường hiện đang có 239 dự án BĐS du lịch, ước tính dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; Dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng; Dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Như vậy, tổng giá trị của cả 3 loại hình này đạt khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Hệ lụy từ cam kết bị hủy bỏ

Trải qua những biến động trên thị trường, ngay tới dự án Cocobay Đà Nẵng nổi tiếng một thời thì chủ đầu tư hiện tại cũng không thể thực hiện cam kết lợi nhuận. Rủi ro tăng cao vì tới nay vẫn chưa có cơ chế để bảo vệ nhà đầu tư trong những trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. 

Ông Nguyễn Văn Nam - Nhà đầu tư đến từ Hà Nội đang rao bán 2 căn condotel tại Đà Nẵng và Nha Trang cho biết, ông đang rao bán với giá 3 tỷ đồng/ căn, giảm khá nhiều so với mức giá mua vào trước đây nhưng vẫn chưa bán được. Căn hộ từ lâu nay đã không có khách thuê, trong khi lãi hàng tháng vẫn phải trả tới cả chục triệu đồng. 

Theo ông Nam, sau khi Cocobay ở Đà Nẵng vỡ trận vì đại dịch Covid-19, đã khiến loại hình căn hộ này gặp nhiều khó khăn. Thêm một chủ dự án condotel ở Nha Trang chia sẻ, thị trường này hiện tại tụt dốc không phanh, đơn vị đã chuyển hết các căn hộ còn lại để kinh doanh dịch vụ khách sạn.

Thời gian qua, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, condotel tại các khu vực nghỉ dưỡng truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc, Hội An (Quảng Nam) đã trải qua giai đoạn cắt lỗ sâu. Tuy nhiều nhà đầu tư đã bán cắt lỗ nhưng thanh khoản rất kém, hoàn toàn không có người mua.

Ông Đỗ Minh Tuấn - Một môi giới bất động sản cho hay, tình trạng này là do sự phát triển của những thị trường du lịch truyền thống phụ thuộc khá nhiều vào nguồn khách quốc tế. Du khách nội địa tuy tăng mạnh hậu Covid -19 nhưng vẫn không thể tạo hấp lực với BĐS du lịch tại các thị trường này. 

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương đánh giá, rất nhiều dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn vướng mắc về những vấn đề liên quan tới việc quản lý, vận hành.

"Rất nhiều dự án có hiệu suất hoạt động thấp hơn khả năng có thể đạt được. Nguyên nhân đến từ khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả giữa người sở hữu bất động sản và đội ngũ quản lý hoặc với đơn vị điều hành khách sạn. Sự yếu kém trong minh bạch thông tin và thiếu tin tưởng giữa đôi bên là yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động và gia tăng giá trị của khách sạn" -Ông Mauro Gasparotti cho biết.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, quá trình vận hành các dự án BĐS nghỉ dưỡng sẽ phát sinh 3 vấn đề: Một là, chủ sở hữu BĐS nghỉ dưỡng có ít kinh nghiệm và thời gian để thường xuyên giám sát hoạt động và vận hành dự án. Hai là, giữa chủ đầu tư và đơn vị điều hành, quản lý lại không có khả năng trao đổi thông tin hiệu quả và thiếu sự tin tưởng. Ba là, quá trình vận hành các dự án condotel chưa được minh bạch, ổn định.

Giới chuyên gia cảnh báo, trong thời gian này, sự cạnh tranh trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng, cho thuê sẽ ngày càng khốc liệt hơn. Điều này sẽ khiến lợi nhuận bị giảm đáng kể. Do đó, thời điểm này các nhà đầu tư phải chứng tỏ được uy tín và khả năng thực hiện cam kết về lợi nhuận theo đúng hợp đồng với khách hàng.