Đầu tư căn hộ cho thuê liệu có quay trở lại "thời hoàng kim"?

Nhiều nhà đầu tư gạch tên căn hộ cho thuê khỏi danh mục đầu tư

Theo Nhịp sống kinh tế, trong giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh mua chung cư rồi cho thuê bất ngờ nổi lên trở thành một xu hướng đầu tư bền vững và khởi sắc nhờ mang lại lợi suất xấp xỉ lãi ngân hàng, đồng thời nhà đầu tư còn được sở hữu căn hộ. Thời điểm đó, những người có tiền đổ xô đi mua thật nhiều chung cư, còn vấn đề cho thuê đã có hệ thống môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ. Tuy nhiên, gần đây nhiều nhà đầu tư đang dần rời bỏ thị trường căn hộ cho thuê vì ế ẩm, bỏ vốn thì cao mà giá thuê lại không còn được như kỳ vọng.

Chị Nguyễn Mai (32 tuổi), cách đây 4 năm có mua một căn chung cư đầu tư cho thuê trên đường Nguyễn Chánh với đầy đủ nội thất. Do mua lại của người quen nên chị Mai được để lại với giá thấp khoảng 2,75 tỷ đồng. Sau khi nhận nhà, chị Mai cho thuê và mỗi tháng đều đặn thu được 12 triệu đồng. Tuy nhiên, đến đầu năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát, khách trả nhà. Căn hộ của chị đã để không 4 tháng. 

"Khoảng giữa năm 2020, tôi giảm giá nhà xuống còn 8 triệu đồng/tháng thì mới có khách thuê với hợp đồng thuê 6 tháng. Thế nhưng, khách trả tiền nhà được 2 tháng còn 4 tháng nợ tiền, kì kèo mãi họ mới trả được thêm 1/2 số tiền thuê nhà", chị Mai chia sẻ.

Sau đó, chị Mai quyết định lấy lại nhà và để không. Cho đến tháng 5/2022, chị mới tìm được một người quen muốn thuê chung cư cho con ở. Sau khi ở được khoảng 6 tháng, người khách thuê đề nghị chị mua lại căn chung cư. Nhận thấy đầu tư căn hộ cho thuê mà chật vật tìm khách cũng như lợi suất cho thuê không được như kỳ vọng, chị Mai đã đồng ý bán lại với giá 3,37 tỷ đồng.

Không chỉ riêng chị Mai, nhiều nhà đầu tư cũng lựa chọn loại bỏ bài toán đầu tư căn hộ cho thuê. Anh Nam, một nhà đầu tư lâu năm cho biết, anh đã rút khỏi kênh đầu tư này bởi lợi suất đầu tư ngày càng kém do khách thuê không ổn định, đồng thời lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt khoảng 4-6%/năm.

"Chọn đầu tư theo mô hình này là lựa chọn sai lầm của tôi. Bởi, giá bán chung cư trên thị trường chỉ tăng trên dưới 10%/năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30-40%/năm, thậm chí cao hơn", anh Nam cho hay.

Nhà đầu tư này chia sẻ, cách đây 4 năm, nếu thay vì mua căn hộ chung cư 2,5 tỷ đồng để cho thuê, anh có thể mua được 3 lô đất nền ở tỉnh Bắc Ninh với diện tích 100-120m2. Đến đầu năm 2022, anh có thể bán căn hộ chung cư với giá 3-3,2 tỷ đồng, tức sau 4 năm lãi 500-700 tỷ đồng. Trong khi đó, mỗi lô đất nền tỉnh đã tăng giá lên mức 2-2,4 tỷ đồng, nghĩa là mỗi lô lãi 1-1,2 tỷ đồng, với 3 lô đất tôi lãi 3-3,6 tỷ đồng. 

“Chính vì vậy, tôi đã gạch tên kênh đầu tư căn hộ cho thuê khỏi danh mục đầu tư năm nay”, anh Nam nói. 

Kênh đầu tư này có quay trở lại thời hoàng kim?

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong năm 2021 đều giảm so với năm 2020 trước đó, Cụ thể, nếu như năm 2020, lợi suất cho thuê căn hộ ở hai thành phố này lần lượt là 5,1% và 4,9% thì đến năm 2021 lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TP. Hồ Chí Minh).

Đánh giá về kênh đầu tư này, ông Lê Quốc Kiên - một nhà đầu tư cho rằng, trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, những nhà đầu tư ưa chuộng dòng tiền cho thuê đã dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với "thời hoàng kim" của 5-10 năm trước. Dịch bệnh bùng phát hồi đầu năm 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào.

Tuy nhiên, đến quý 2/2022, trái ngược với tình hình bất động sản bán giảm thì bất động sản cho thuê lại gia tăng. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý 2/2022 cũng cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản cho thuê ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Ước tính trên cả nước, nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thuê ở mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021.  

Tại Hà Nội, lượng quan tâm đối với chung cư cho thuê tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Đối với TP. Hồ Chí Minh, ghi nhận lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%. Đồng thời, giá rao bán cũng như nhu cầu tìm thuê căn hộ ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng.

Câu hỏi đặt ra là thời gian tới, kênh đầu tư này có quay trở lại thời hoàng kim? Các chuyên gia bất động sản thừa nhận lợi nhuận cho thuê trong 2 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại sau khi đại dịch được kiểm soát. Bên cạnh lợi nhuận từ việc cho thuê hàng tháng, nhà đầu tư căn hộ cho thuê còn nhắm tới giá trị tăng của tài sản trong tương lai. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà và lạm phát tăng cao.

Bên cạnh đó, việc mở lại đường bay quốc tế cũng đang là một trong những tín hiệu tốt giúp thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng, trong đó bao gồm cả phân khúc căn hộ cho thuê.

Một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là bởi loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng đang dần hạn chế.

Tuy nhiên, do tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không nên quá mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư sở hữu nguồn vốn mạnh thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, nhưng cũng cần cẩn trọng để tránh bị "chôn vốn" khi thanh khoản căn hộ vẫn còn thấp.