Muôn màu muôn vẻ bức tranh thị trường căn hộ TP.HCM

Sức cầu căn hộ dần phục hồi, nguồn cung chưa được cải thiện rõ rệt

Nếu bất động sản căn hộ vùng ven tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu thị trường thì căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Tuy nhiên, một điểm rất đáng chú ý là sức cầu của toàn thị trường đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ trong những tháng đầu năm 2022.

Đơn cử như khu Nam Sài Gòn, hiện nay chỉ xuất hiện một số dự án căn hộ như dự án Flora Panorama thuộc tổ hợp Mizuki Park quy mô 26ha của Tập đoàn Nam Long Group, ghi nhận tỉ lệ hấp thụ lên đến 80% giỏ hàng khi được chào bán ra thị trường, đem về doanh số hơn 900 tỉ đồng cho doanh nghiệp; hay như dự án Westgate của Tập đoàn An Gia cũng đã bán hết nhanh chóng sau các đợt công bố giới thiệu ra thị trường.

Tại khu vực phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh, có 500 căn hộ biệt lập cao cấp của dự án Flora Akari thuộc giai đoạn mở bán 2 của KĐT Akari City 8,5 ha cũng ghi nhận tỉ lệ hấp thụ lên đến 85% khi ra mắt thị trường.

Trong khi đó, ở thị trường khu vực phía Đông (Thành phố Thủ Đức), vào ngày 8/5 vừa qua, dự án căn hộ Fiato Premier do chủ đầu tư Thang Long Real Group phát triển đã giới thiệu ra mắt thị trường 400 căn hộ sang trọng, với mức giá bán từ 55 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ này nhận được sự quan tâm rất lớn của đông đảo người mua. Hay, dự án căn hộ Urban Green, MT Easmark City cũng ghi nhận tình trạng "cháy hàng" hơn 400 căn chung cư ngay trong ngày đầu công bố. Điều này phần nào cho thấy nhu cầu mua căn hộ của người dân thành phố Hồ Chí Minh lớn đến mức nào.

Đây được xem là những dự án bất động sản căn hộ ít ỏi xuất hiện trên thị trường TPHCM đầu năm 2022. Những dữ liệu thống kê ấn tượng về tỉ lệ hấp thụ, đã thể hiện mức độ quan tâm tăng cao đối với thị trường căn hộ TP.HCM.

Theo báo cáo số liệu trong tháng 4/2022 của DKRA Vietnam đã chỉ ra, nguồn cung căn hộ toàn thị trường của Tp.HCM ghi nhận tiếp tục sự suy giảm so với các năm trước. Tuy nhiên, mức độ quan tâm của thị trường đã tăng trở lại trong những tháng đầu năm 2022. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư hạng B chiếm giữ vai trò chủ đạo, đạt 71% nguồn cung và đạt 69% lượng tiêu thụ mới trong tháng. Nguồn cung và sức cầu chung của toàn thị trường đang duy trì đà hồi phục mạnh mẽ, tuy nhiên đa số các dự án mở bán hiện nay đều có thời gian truyền thông, quảng cáo, booking giữ chỗ khá dài, lên đến 4 – 5 tháng.

Điều đáng nói là các dự án mở bán trong tháng vừa qua đều có tính pháp lý hoàn thiện, đáp ứng đầy đủ yêu cầu để mở bán ra thị trường, đồng thời cũng có tiến độ xây dựng rất nhanh chóng.

Việc nguồn cung mới hạn chế, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đầu vào tăng cao tiếp tục trở thành những yếu tố gây áp lực lên giá bán căn hộ sơ cấp của các dự án. Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguồn cung mới nhà ở thương mại trong 3 tháng đầu năm vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Số lượng dự án được phê duyệt cấp phép mới chỉ đạt khoảng 41%, trong đó số lượng căn hộ của các dự án chỉ bằng khoảng 49% so với cùng kỳ thời điểm năm 2021.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành ở tương lai trên quy mô toàn quốc là 56 dự án tương đương 10.357 căn (đạt 33,4% so với năm 2021).

Hiện nay, giá bán căn hộ chung cư ở địa phương đều đang có xu hướng tăng cao, tỷ lệ tăng bình quân, đạt khoảng 3% so với cùng kỳ cuối năm 2021, ở thành phố Hồ Chí Minh giá căn hộ tăng trung bình 1-2% so với cuối năm 2021.

Trước thực trạng nói trên, Bộ xây dựng đề nghị các địa phương tập trung rà soát, tháo gỡ khúc mắc về thủ tục hành chính để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn đơn vị chủ đầu tư uy tín thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung mới về nhà ở, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản.

Giá nhà chưa có dấu hiệu “giảm nhiệt”, vì sao?

Nguồn cung vô cùng khan hiếm, trong khi sức cầu phục hồi mạnh mẽ, thị trường căn hộ chung cư ở TP.HCM chưa có dấu hiệu giảm sức nóng. Theo ý kiến của chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, việc giá đất tăng cao, chi phí xây dựng tăng khiến giá căn hộ mới vẫn duy trì đà tăng. Trong đó, giá bán căn hộ tại các dự án mới cao hơn so với căn hộ ở các dự án cũ khoảng 20-30% và cao hơn so với giá căn hộ vừa hoàn thiện khoảng 10-15%.

Hiện nay, giá bán nhà chung cư sơ cấp tại Tp.HCM đang tăng rất nhanh. Năm 2019, thị trường không còn xuất hiện loại căn hộ chung cư có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2; giai đoạn năm 2020 - 2021, không còn các căn hộ mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 và đến quý 1/2022, thị trường không còn loại hình căn hộ mức giá dưới 45 triệu đồng/m2. Như vậy, giá căn hộ chung cư ở thị trường Tp.HCM ghi nhận tăng trung bình khoảng 14 - 15% mỗi năm. 

Nhận định về việc giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân sâu xa nhất dẫn đến tình trạng nói trên là thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung và lực cầu tăng cao. Nguồn cung khan hiếm là do các dự án bất động sản gần như “đóng băng”, không được phê duyệt bởi các quy định pháp lý khó khăn, vướng mắc, chồng chéo tạo ra rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án mới để tăng nguồn hàng vào thị trường.

Cụ thể, trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng quy định pháp luật thì hệ lụy cơ bản nhất của tình trạng cầu cao cung thấp sẽ là giá nhà đất tăng cao nhanh chóng. Thậm chí tại một số địa phương giá đất bị thổi lên, tăng vô tội vạ khiến thị trường hỗn loạn. Điều này trở thành rào cản hạn chế sự phát triển các dự án của nhà đầu tư chính thống.