Tại sao chủ đầu tư căn hộ vẫn quyết định mở bán dù thị trường đang khó khăn?

Theo thống kê từ Savills, trong quý III, lượng giao dịch căn hộ ở TP.HCM giảm 89% so với quý trước đó, ngang với chỉ hơn 990 căn. Thậm chí, tỷ lệ hấp thu căn hộ mới chỉ ở mức thấp nhất từ năm 2019 đến nay, khi đạt 15%.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, một số dự án từng định mở bán vào cuối năm nay đã quyết định tạm hoãn khoảng 1-2 quý. Bà Trang cho biết đó là do chủ đầu tư muốn xem lại thị trường nhằm đảm bảo cung cầu phù hợp hơn rồi mới tung ra thị trường.

Do đó, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện tại, các chủ đầu tư mà đang bung hàng chứng tỏ rất “can đảm”.

Các dự án hiếm hoi mở bán

Theo khảo sát sơ bộ của CBRE, phân khúc trung cấp vốn trong 3 tháng cuối năm có mức độ quan tâm nhiều nhất chỉ chiếm khoảng 3% nguồn cung tại TP.HCM.

Thế nhưng, những dự án này có điểm mạnh là đều được các chủ đầu tư đưa ra những chính sách ưu đãi về lãi suất vay 0%, tiến độ thanh toán và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài, thậm chí quản lý không mất phí trong vài năm đầu tiên, ví dụ như Akari City (quận Bình Tân), MT Eastmark City (TP Thủ Đức) hay WestGate (huyện Bình Chánh).

Với những dự án cao cấp hơn, một số chủ đầu tư thậm chí còn đưa ra mức chiết khấu lớn khi khách hàng thanh toán vượt tiến độ. Theo đó, tổng chiết khấu ở một số dự án lên mức cao kỷ lục khi đạt 40-50%.

Vị dụ như giá gốc của một căn nhà phố 105m2 là hơn 15,3 tỷ dồng đang có chính sách giảm còn chưa đầy 7,7 tỷ đồng, nếu khách hàng thanh toán 95 giá trị ngay lập tức.

Báo cáo mới nhất của CBRE cho thấy TP HCM sẽ chào đón 1.822 căn hộ mới trong quý 4 từ 11 dự án, đa phần ở quận 7.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao tại đây đã chia sẻ về lý do khiến những dự án này vẫn mở bán dù thị trường đang khó khăn. Đó là đa số đã hoàn thiện một phần thô và sắp pháp lý đầy đủ. Bởi vậy, chủ đầu tư đủ tự tin và điều kiện để chào bán ra thị trường.

Ngoài ra, những dự án khác hoãn mở bán đa phần do chưa hoàn tất pháp lý, hoặc chưa triển khai xây dựng. Từ đó, sẽ gặp những rủi ro về sức mua.

Bà Dung nêu ví dụ về Thu Thiem Zeit River, cho biết dự án đã xong mọi thủ tục pháp lý và hoàn thiện phần móng, xây được một vài tầng nên sẵn sàng mở bán trong quý 4. Bởi vậy, đó có thể là nguồn cung chủ lực ở Thủ Thiêm sau quãng thời gian nhiều lùm xùm xảy ra.

Gần nhất là Phu My Hung The Horizon ra mắt sau khi đã hoàn tất phần xây dựng cơ bản với nhà mẫu được triển khai ngay bên trong dự án.

Theo đại diện ban lãnh đạo Phú Mỹ Hưng, trong bối cảnh khó khăn hiện tại, chiến lược này nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua. Thay vì chỉ trên giấy, việc dự án này đã thành hình giúp khách hàng an tâm cả về tiến độ lẫn pháp lý, đồng thời dễ dàng tìm hiểu kiến trúc, diện tích thực tế và không gian trước khi mua.

Trong vài năm trở lại đây, thậm chí doanh nghiệp còn nhận thấy nhu cầu với nhà rất cao đã hoàn thiện nội thất từ chính chủ đầu tư. Dòng sản phẩm của Phú Mỹ Hưng hiện nay chỉ còn rất ít.

Liệu nhu cầu thực có cao?

Theo dự báo của bà Dương Thùy Dung, những dự án sắp ra mắt sẽ được hấp thu gần hết vì đã hoàn thành cơ bản phần thô công trình và pháp lý. Ngoài ra, cũng có nhiều dự án lên kế hoạch phát triển chỉn chu ở những vị trí đắc địa. Hơn nữa, ở giai đoạn này, số lượng sản phẩm chỉ khoảng vài trăm căn, thay vì lên tới hàng nghìn căn như trước.

Thế nhưng theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield tại Việt Nam, hiện tâm lý người mua nhà đang không tốt.

Bà Trang phân tích: “Người mua có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong bối cảnh tín dụng đang gặp khó. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng kỳ vọng thời gian tới sẽ chứng kiến thị trường có chuyển biến mới nên cần thận trọng quan sát và phòng thủ nếu cần”.

Theo dự báo của DKRA, sức cầu chung của thanh khoản thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục ở mức thấp trong quý IV, vì tác động của tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng và tình hình vĩ mô chuyển biến kém khả quan dịp cuối năm.

Đại diện Công ty Nam Long thừa nhận có những khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn, khi giá nhà tăng cao buộc nhiều người phải tính lại chuyện an cư.

Dẫu vậy, doanh nghiệp với kế hoạch phát triển nhà ở giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được các ngân hàng ủng hộ, trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị thắt chặt.

Đại diện Nam Long nói thêm: “Cả 3 dự án chúng tôi đang thực hiện ở Long An và TP HCM đều chứng kiến tỷ lệ hấp thu tích cực. Doanh số bán hàng trong 9 tháng đầu năm đã đạt khoảng 9.900 tỷ đồng, gấp đôi so với cùng kỳ”.

Mặt khác, Phú Mỹ Hưng cũng không hề tỏ ra lo ngại khi chào bán những căn hộ cao cấp ở The Antonia và The Horizon thời điểm này, thậm chí còn dự định tung ra dòng shophouse The Peak vào quý I năm sau khi khu căn hộ này có tỷ lệ lấp đầy dân cư ổn định.

Theo tiết lộ của vị lãnh đạo Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ mở bán đợt 1 của The Horizon khá khả quan, những giai đoạn tiếp theo đang tiếp tục được thực hiện. Trong khi The Antonia đã tiêu thụ được 85%.

Các chuyên gia cho biết đó là giai đoạn thích hợp cho người mua nhà để ở nếu tiền trả ngay, không dựa vào vốn vay ngân hàng quá lớn. Trong khi các nhà đầu tư cần hướng tới đầu tư trung và dài hạn cùng chiến lược dòng tiền rõ ràng.