“Tắc vốn” thị trường bất động, cả doanh nghiệp và người mua nhà “lâm nguy”

Doanh nghiệp và người mua nhà cùng rơi vào cảnh lao đao

Từ thời điểm đầu quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hiện tượng “bất động trên đỉnh giá”. Nguyên nhân chính của sự việc này được chỉ ra là do tắc vốn. Nhiều ngân hàng đã tạm dừng hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản do ảnh hưởng từ chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào địa ốc của các các cơ quan quản lý. Một lý do nữa là hết hạn mức cho vay (room tín dụng), ngay cả những ngân hàng còn room cũng hạn chế cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Trước đó, một kênh huy động vốn quan trọng khác đối với doanh nghiệp bất động sản là phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt.

Theo chia sẻ của Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, đơn vị doanh nghiệp chuyên thực hiện những dự án nhà ở xã hội - phân khúc được nhà nước ưu tiên trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nhưng việc làm thủ tục hoàn thiện hồ sơ vay vốn mới của Công ty đang gặp phải rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Ông Thành chia sẻ: “Ngân hàng nói phải chờ thủ tục trong thời khoảng thời gian 3 tháng nữa. Trước đây, thủ tục thẩm định cho vay chỉ gói gọn trong khoảng 1 tháng, thế nhưng hiện tại thời gian kéo dài đến 4-5 tháng mà vẫn chưa xong. Việc vay vốn khó khăn khiến cho kế hoạch thực hiện triển khai các dự án mới không thể khởi động”. Ông Thành cũng có biết, thêm vài tháng chờ đợi thủ tục là doanh nghiệp thêm tốn kém và mệt mỏi, bởi lẽ quy trình phát triển dự án mới cần phải được thực hiện liên tục, nếu bị thiếu vốn trong một khâu nào đó sẽ ảnh hưởng đến tất cả các khâu còn lại làm cho giá thành tăng mạnh.

Tương tự, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM đang tiến hành đầu tư một dự án nhà ở tại khu vực Bình Phước cho hay, trước khi triển khai xây dựng dự án, doanh nghiệp này đã làm việc với một số đơn vị ngân hàng về việc thực hiện cấp tín dụng phục vụ dự án và được chấp thuận. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ để được xin xét duyệt vay vốn thì các ngân hàng thông báo đã hết room tín dụng, phải chờ đợi để được cấp mới. Một số ngân hàng còn hạn mức cho vay tín dụng nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp đủ hồ sơ pháp lý hoàn thiện của dự án đi kèm thêm một loạt điều kiện khắt khe khác. Chỉ khi đáp ứng đủ điều kiện nói trên ngân hàng mới tính toán việc cho vay.

Vị giám đốc của doanh nghiệp này than thở: “Do dự án triển khai đang nằm trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý nên yêu cầu phải cung cấp đầy đủ hồ sơ hoàn chỉnh là điều không thể, nếu không vay được vốn thì dự án buộc phải dừng lại”.

Không chỉ có các doanh nghiệp, mà ngay cả những người mua bất động sản cá nhân cũng rất khó để tiếp cận vốn ngân hàng thời điểm này. ông Lê Huy Tuấn (quận 7, TP.HCM) cho biết ông có một lô đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu đang cần bán gấp cho khách hàng có nhu cầu mua để ở. Ông đã tìm được khách hỏi mua nhưng do người này không đủ nguồn tài chính, nên đã làm việc với Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB) để làm thủ tục vay tiền. Sau khi tiến hành thẩm định, phía ngân hàng đã đồng ý cho vay và tiến hành ký một văn bản cam kết 3 bên (gồm ngân hàng, bên mua và bên bán). Sau khi có văn bản cam kết cho vay, ông Tuấn và khách hàng làm thủ tục công chứng giao dịch lô đất, nhưng đến thời điểm hiện tại khách hàng vẫn trả đủ tiền do ngân hàng bất ngờ thông báo dừng cho vay tín dụng với lý do hết room.

Trường hợp trên đây không phải là cá biệt trong thời điểm hiện tại. Hầu hết các chủ đầu tư hay khách hàng mua trước khi triển khai dự án hoặc ra quyết định mua nhà đều lên sẵn kế hoạch chuẩn bị nguồn vốn, mà chủ yếu tìm đến nguồn vốn vay ngân hàng với các cam kết cho vay. Tuy nhiên, đến thời điểm hạn giải ngân, phía ngân hàng lại đột ngột thông báo sẽ không cho vay hoặc phải kéo dài thủ tục, khiến cho cả chủ đầu tư và người mua nhà đều rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Cả thị trường “nằm im thở khẽ” khi vốn bị siết chặt

Thực tế từ thị trường cho thấy, hiện nay, các ngân hàng không hoàn toàn “đóng cửa” cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Đối với những dự án sở hữu cơ sở pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực vẫn được ngân hàng giải ngân. Theo chia sẻ của ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group hiện nay thị trường có 2 nhóm ngân hàng, nhóm thứ nhất là các ngân hàng đã hết room tín dụng nên không thể cho khách hàng vay, nhóm thứ 2 tuy vẫn sẵn sàng cho vay đối với bất động sản nhưng cần rà soát rất kỹ lưỡng, nếu khách hàng đáp ứng được đầy đủ các điều kiện mà ngân hàng đưa ra thì sẽ được giải ngân, trường hợp ngược lại sẽ không cho vay.

Ông Phúc nói “Nếu hình dung van tín dụng như vòi nước, trước đây được mở hết cỡ nên nước chảy mạnh, còn hiện nay chỉ mở he hé nên dòng vốn tín dụng cũng chảy chậm hơn”. Dù nhằm bất cứ mục đích nào thì việc siết tín dụng cũng sẽ tác động đến các thành phần trên thị trường bất động sản. Lý do là bởi khi nguồn vốn không tiếp cận được thì tiến độ triển khai dự án sẽ chậm, dẫn đến nguồn cung nhà ở ngày càng trở nên eo hẹp, khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà leo thang và người tiêu dùng chính là đối tượng phải gánh chịu hệ lụy nặng nề nhất.

Việc cơ quan quản lý cũng như ngân hàng kiểm soát và điều chỉnh dòng tín dụng chảy vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, hạn chế tối đa các phân khúc đầu cơ là điều hết sức cần thiết trong bối cảnh nợ xấu bất động sản có xu hướng gia tăng khá nhanh sau khi dịch được kiểm soát. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất ở đây là làm thế nào để phân biệt rõ loại hình bất động sản đầu cơ và bất động sản có giá trị sử dụng thực để tránh việc siết đồng loạt, từ đó gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường.

Theo nhận định của ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time thì điều đáng lo lắng nhất của thị trường hiện nay không chỉ là việc các đơn vị phát triển dự án, người mua khó khăn khi tiếp cận với nguồn vốn, mà còn là sự tác động có tính dây chuyền do việc tắc vốn đem lại. Hiện nay tâm lý thị trường đang rơi xuống mức rất thấp, người mua nhà thận trọng, dè dặt hơn nên các dự án khó bán hàng. Hơn nữa, khi nguồn vốn bị tắc nghẽn nhiều khả năng sẽ dẫn đến nguy cơ những dự án nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung rơi vào cảnh “ngủ đông”. Đối với doanh nghiệp bất động sản thì nguồn vốn là mạch máu, nếu bị tắc thì cả cơ thể sẽ ngừng hoạt động.

Theo nhận định của TS. Trần Du Lịch, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, nhưng hiện nay đang tới có hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn đầu tư bị mắc kẹt ở hàng trăm dự án địa ốc trên cả nước mà nguyên nhân là do hành lang pháp lý chưa được hoàn thiện. Cộng với việc siết dòng vốn vào bất động sản càng làm thị trường bị đình trệ, xuống dốc. Do đó, cơ quan chức năng cần sớm đưa ra giải pháp phù hợp để tháo gỡ các nút thắt này, từ đó khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản cũng như toàn nền kinh tế.

Còn theo ý kiến của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản của TP.HCM trong thời gian vừa qua phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, trong đó có sự việc trái phiếu doanh nghiệp “rác” đã tác động đến toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn của các doanh nghiệp. Vì thế trong thời gian tới đây cần phải chấn chỉnh, phân loại và xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để từ đó có giải pháp cởi trói cho những doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh, minh bạch.

Sức khoẻ của thị trường bất động sản sẽ phản ánh chính xác thực trạng của nền kinh tế. Nếu bất động sản bất ổn thì nền kinh tế khó có thể phát triển mạnh. Vì thế cần tạo điều kiện để bất động sản hoạt động ổn định thay vì “ngăn sông cấm chợ”. Chính phủ cần định hướng điều tiết dòng vốn một cách phù hợp để thị trường bất động sản phát triển bền vững, chứ không phải để xảy ra tình trạng lúc nóng sốt, lúc đóng băng như hiện nay.

(Nguồn: Tin nhanh chứng khoán)