Sự thật đằng sau mức giá nhà ở leo thang tại Hà Nội

Hiểu được bản chất của thị trường

Theo Thanh niên Việt, nhiều nhà phân tích cho rằng, người mua với nhu cầu thực hay nhà đầu tư đều phải hiểu rõ bản chất xu hướng giá cả leo thang này. Cùng với đó là chuẩn bị lộ trình đầu tư dài hạn để chọn được sản phẩm phù hợp nhất với bản thân.

Tại Hà Nội, thị trường nhà ở liên tục có đà tăng trưởng mới về giá bán trong thời gian dài. Nhiều người có nhu cầu ở thực khi tìm kiếm sản phẩm tại thời điểm này đều hốt hoảng trước mức giá bán tăng rất cao. 

Đã nhiều lần trì hoãn, chị Nguyễn Quỳnh Mai (trú tại Hà Đông, Hà Nội) đã đợi được lúc giá nhà giảm để mua vào một căn hộ nằm ven trung tâm. Nhưng so với khoảng nửa năm trước thì giá bán căn hộ này hiện vẫn tăng thêm 300 triệu đồng khiến chị Mai lại lưỡng lự.

"Khi đó tôi nghĩ giá nhà chắc sẽ giảm nên tính toán đợi thêm vài tháng nữa rồi mua. Nào ngờ giá không những không giảm mà còn tăng khá nhanh, lãi suất cũng đồng thời tăng trở lại. Nếu mà mua với mức giá hiện giờ thì gia đình sẽ cần thắt chặt kế hoạch chi tiêu hơn nữa" - Chị Mai chia sẻ. 

Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, với những sản phẩm căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp đã bắt đầu tăng giá từ quý I/2019. Trong đó, tăng trưởng mạnh nhất trong 5 năm qua là phân khúc hạng B. Đà tăng này còn được thể hiện mạnh ở phân khúc nhà thấp tầng là biệt thự, nhà phố, nhà liền kề kể từ quý III/2021. 

Năm 2022, thị trường ghi nhận tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp. Số lượng sản phẩm mới trong quý đầu năm ở cả 2 phân khúc này giảm lần lượt là 29% và 15% so với cùng kỳ năm trước. 

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định về mức giá bán và lưu ý nhà đầu tư cần hiểu sâu hơn về bản chất xu hướng giá bán leo thang này trước khi tham gia vào thị trường.

Các loại hình nhà ở vẫn luôn được nhận định là một kênh đầu tư có nhiều dư địa tăng trưởng, sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng tiền vào bất động sản tăng cao khi có lượng tiền nhàn rỗi lớn, nhất là được dịch chuyển từ thị trường chứng khoán. Do đó, vì thị trường vẫn hạn chế số lượng kênh đầu tư hấp dẫn, nên bất động sản nhà ở lại là điểm sáng, nổi lên như một phương án đầu tư phù hợp và an toàn trên thị trường.

Đối với các chủ đầu tư, họ ngày càng quan tâm và đưa yếu tố chất lượng lên hàng đầu khi phát triển dự án căn hộ mới. Những sản phẩm này có vị trí thuận tiện, điều kiện bàn giao đơn giản, quy hoạch bài bản, tiện ích và dịch vụ chất lượng.

Tất cả tạo nên những điểm cộng đắt giá và tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Theo đó, tỷ lệ bán hàng của những sản phẩm này cũng được gia tăng. Song, để phát triển một dự án thật sự chất lượng thì phải yêu cầu chủ đầu tư có nguồn vốn lớn hơn mức trung bình. Qua đó, các dự án căn hộ mới có thể đạt được mức giá cao hơn so với mặt bằng chung.

Savills Việt Nam thống kê, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng A mới dự kiến sẽ đạt giá bán cao hơn bình quân thị trường 3.300 USD/m2. Đánh giá về xu hướng tăng giá nhà ở theo khu vực, bà Hằng nhận định các dự án căn hộ vùng ngoại ô Hà Nội cũng có mức tăng trưởng khá cao.

“So với dự án nằm trong vùng nội thành, những sản phẩm xa trung tâm đang được thúc đẩy bởi sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh độc đáo từ chủ đầu tư. Đây là những nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này” - Vị chuyên gia này nói.

Ngày càng nhiều người mua để ở thực

Ông Nguyễn Đức Thêm - Quản lý cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội có những phân tích về hoạt động mua bán BĐS trong thời gian gần đây, hầu hết các giao dịch là từ những người có nhu cầu ở thực.

“Người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền” - Ông Thêm nhìn nhận

So sánh với tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư trong quý đầu năm 2021 thì thị trường quý I/2023 không có nhiều biến động đáng chú ý. Tuy nhiên, thị trường hiện tại lại có nhiều sự thay đổi về nguồn cầu so với năm 2019.

Chuyên gia Savills Việt Nam cho hay, sức mua các sản phẩm nhà ở hiện tại rất khó tăng mạnh như giai đoạn trước. Người mua nhà với nhu cầu thực đang khó tiếp cận sản phẩm vì nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Với những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi lớn thì họ sẽ dễ dàng để lựa chọn những dự án chất lượng và vận hành tốt hơn.

Ngoài ra, nhóm đối tượng dựa vào đòn bẩy tài chính phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn. Chính quyền cũng kiểm soát chặt chẽ vào chính sách hỗ trợ cho vay, nhất là với các khoản tín dụng trong lĩnh vực BĐS. Cảnh báo về thị trường bất động sản nhà ở trong 6 tháng cuối năm, ông Thêm cho rằng thị trường sẽ không có nhiều biến chuyển lớn.

Những dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi, chất lượng tốt hiện nay chỉ còn số lượng rất ít. Nguyên nhân vì các nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực tăng giá, nhất là khi chi phí đầu vào ngày càng tăng mạnh

Tuy nhiên, tới giai đoạn 2023 - 2025, thị trường sẽ đón thêm nhiều dự án nhà ở mới. Do đó, đây là thời điểm quyết định đối với các nhà đầu tư và người mua chuẩn bị tài chính vững mạnh trước khi tham gia đầu tư BĐS" - Ông Thêm kết luận.