Hà Nội: Đề xuất dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Hà Nội sẽ xây 5 khu nhà ở xã hội tập trung

Thành phố Hà Nội dự kiến xây dựng 5 khu nhà ở xã hội tập trung, trong đó hai khu đã được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Sáng 8/7, HĐND TP Hà Nội thông qua Chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021-2030, với 100% đại biểu có mặt tán thành.

Để đáp ứng nhu cầu gần 7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội đến 2030, thành phố lên kế hoạch đầu tư xây 1-2 khu nhà ở tập trung và chuẩn bị đầu tư các khu còn lại. Hai khu đã được quy hoạch ở xã Tiên Dương, huyện Đông Anh gồm khu nhà ở xã hội tập trung và khu nhà ở xã hội thành phố kết nối xanh (Green Link City).

Ba khu nhà ở xã hội tập trung đang nghiên cứu quy hoạch tại xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm; xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì và xã Đại Mạch, huyện Đông Anh.

Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 100% khu công nghiệp, khu chế xuất có nhà ở xã hội phục vụ người lao động; diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người tăng từ 27 m2 hiện nay lên 32 m2.

Thành phố sẽ xây mới gần 20 triệu m2 sàn nhà ở thương mại; mỗi căn hộ có diện tích tối thiểu 40 m2. Trong đó, những căn khoảng 45 m2 sẽ tăng lên, đảm bảo giá cả hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội nêu rõ sẽ đẩy nhanh tiến độ dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang triển khai và ưu tiên cải tạo, xây dựng lại 6 khu có nhà nguy hiểm cấp D; tiếp tục chỉnh trang nhà ở, khu phố cũ.

Mục tiêu là tiếp tục xóa nhà tạm, nhà đơn sơ, trong đó tập trung tại các khu nhà "ổ chuột" gần chân cầu, ven sông, kênh trên địa bàn. Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố được kỳ vọng đạt 90%, trong đó vùng đô thị 95%, nông thôn là 85%.

Nguồn vốn phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 khoảng 880.000 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách 11.700 tỷ đồng.

Tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp diễn ra sáng 1/8, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Văn Tuấn thông tin, giai đoạn 2016-2020, thành phố Hà Nội đã hoàn thành 25 dự án với khoảng 1,25 triệu m2 sàn; và 52 dự án đang triển khai với khoảng 4,14 triệu m2 sàn. Nhà ở xã hội của Thành phố được đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, gắn với phát triển đô thị, chỉnh trang đô thị; được đầu tư với nhiều hình thức đa dạng từ các nguồn lực xã hội.

Về định hướng phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, theo quy định của Luật Nhà ở, TP. Hà Nội đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 và Kế hoạch Phát triển nhà ở 5 năm 2021-2025 đã được được HĐND thành phố Hà Nội thông qua. Trên cơ sở đó xác định nhu cầu và tổng nhu cầu sàn nhà ở xã hội đến 2030 trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội là khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương 113.000 căn hộ và vốn xây dựng nhà ở xã hội khoảng 12.500 tỷ đồng.

Về giải pháp thực hiện chương trình này, Thành phố đặt ra 5 giải pháp:

Một là, đẩy mạnh các khu nhà ở xã hội độc lập, tập trung theo hướng hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật xã hội.

Hai là, rà soát quy hoạch các khu công nghiệp, khu vực giáp ranh các khu công nghiệp, rà soát các khu đô thị mới, khu nhà ở chưa dành quỹ đất 20% (với Hà Nội là 25%) để xác định vị trí, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch phát triển đặt ra.

Ba là, bố trí nguồn tiền các chủ đầu tư nhà ở thương mại đã nộp tương đương giá trị quỹ đất 20%, 25% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định.

Thứ tư là, kêu gọi, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội - độc lập, nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở xã hội phục vụ tái định cư; cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chuẩn bị đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật hiện hành. Thực hiện cho vay ưu đãi (qua Quỹ Đầu tư phát triển, Ngân hàng chính sách) để hỗ trợ nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở.

Thứ năm là, khuyến khích nhà đầu tư đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ các thiết chế công đoàn theo quy hoạch phục vụ công nhân và người lao động trong quá trình hình thành các khu công nghiệp mới.

Để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, UBND thành phố Hà Nội tập trung chỉ đạo hoàn thành 19 dự án với khoảng 1,2 triệu m2 sàn giai đoạn 2021-2025; tiếp tục triển khai 38 dự án còn lại dự kiến hoàn thành giai đoạn sau năm 2025. Tổng thể, Thành phố đã triển khai 52 dự án, cộng 5 khu nhà ở xã hội tập trung là 57 dự án trên toàn địa bàn.

Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung, đây là chủ trương lớn của thành phố, chúng tôi đã đề xuất với Chính phủ từ năm 2017 để thực hiện giải pháp là tạo lập khu nhà ở xã hội độc lập, tập trung, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật có tính chất tổng hợp để giải quyết nhu cầu cơ bản của Thành phố. Đến nay 5 khu nhà ở xã hội tập trung này quy mô đất khoảng 280 ha, chúng tôi đã bố trí ở khu vực Đông Anh khoảng 84 ha, khu vực Thanh Trì, Thường Tín quy mô cũng là 4 ha và một khu vực huyện Gia Lâm quy mô 55 ha và một khu nữa ở Đông Anh với quy mô lớn khoảng gần 100 ha. Dự kiến thời gian tới, sẽ hoàn thành bảo đảm quy mô, công suất khoảng 2,3 triệu m2 sàn tương đương 38.000 căn hộ. Nội dung này, Thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào tháng 10/2021. Và thời gian tới thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục nghiên cứu 3 đến 5 địa điểm để phát triển khu nhà ở xã hội độc lập, tập trung để thực hiện nhu cầu nhà ở xã hội nói chung và nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu vực công nghiệp khác trên địa bàn.

Kiến nghị để Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội

Cũng trong khuôn khổ Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, TP Hà Nội cũng kiến nghị, thứ nhất là về điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Thông tư 09/2021/TT-BXD, điều kiện để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất trong đó có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải có quyết định chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Tuy nhiên theo Điều 33 Luật Đầu tư 2020, việc lập hồ sơ đề xuất đầu tư dự án không yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và theo quy định tại Khoản 4, Điều 108 Nghị định 30/2021/NĐ-CP về Luật Nhà ở, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phải có nội dung yêu cầu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 để giống quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2.000 là đủ điều kiện. Nội dung này ứng vào luôn 5 khu nhà ở xã hội tập trung của Thành phố và Thành phố có quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội được. Tuy nhiên, trong Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị về xây dựng, khi chúng ta chọn nhà đầu tư thì nhà đầu tư mới phải xuất quy hoạch 1/500. Nội dung này đang là vướng mắc trong chính sách xây dựng, xin kiến nghị tháo gỡ.

Trên cơ sở này, để đẩy nhanh tiến độ, Hà Nội xin kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng cho phép được sử dụng các quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2.000, 1/5.000 là các quy hoạch cấp trên để được phê duyệt làm căn cứ xác định thông tin quy hoạch kiến trúc để lập hồ sơ đề xuất đầu tư dự án, hồ sơ đấu thầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Nhà đầu tư được lựa chọn sẽ có trách nhiệm tổ chức lập, trình cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án theo quy định hiện nay. Do quy định cơ chế chính sách chúng ta buộc phải đấu thầu không chỉ định thầu.

Kiến nghị thứ hai là về việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Trên thực tế, một lãnh thổ rộng lớn như Hà Nội khi bố trí các khu vực nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành như Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức thì sẽ không phù hợp khi bố trí nhà ở xã hội và các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 2 ha đất trở lên nhưng có diện tích đất ở nhỏ, một số dự án không phù hợp bố trí nhà ở xã hội cao tầng. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 3, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì những trường hợp mà không bố trí phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ chứ không phải không bố trí là chưa hẳn không phù hợp với Luật và trong trường hợp đặc biệt báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Trên cơ sở này cũng bị vướng mắc, như vậy, Thành phố cũng xin kiến nghị Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án này tại các khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) trên địa bàn Thành phố.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở công nhân cũng đồng thời giao quyền cho thành phố Hà Nội và các thành phố khác điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê như nhà lưu trú, nhà tạm trú theo quy định của Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Thứ ba, kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành, địa phương nghiên cứu quy định chuyển tiếp về nghĩa vụ và quỹ đất hỗ trợ với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã có quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết được duyệt theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, 100/2015/NĐ-CP để bảo đảm không gián đoạn quá trình triển khai và đẩy nhanh tiến độ dự án, Nghị định 49/2021/NĐ-CP một số cơ chế ưu đãi không rõ.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản việt Nam, cho rằng những đề xuất của Hà Nội mang tính đồng bộ, phù hợp thực tiễn và có tính khả thi cao, mà mấu chốt là việc xử lý quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH. 

Có thể hiểu, mấu chốt trong đề xuất của Hà Nội là giao quyền chủ động cho địa phương trong việc tiếp nhận, bố trí, sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH. Trong đó, then chốt không phải xây NƠXH thuộc quỹ đất 20% ở đúng dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư, mà cho phép thành phố được chủ động thay thế phần đất 20% ở vị trí khác (phụ thuộc vào thỏa thuận với chủ đầu tư).

“Đề xuất này có thể coi như “một mũi tên trúng hai đích”, giúp tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc. Có thể kể tới việc gỡ nút thắt cho chủ đầu tư khi không phải thực hiện “2 trong 1”, trong cùng dự án nhà ở thương mại vừa xây nhà ở phân khúc trung, cao cấp, vừa xây NƠXH. Đồng thời gỡ khó cho cả hai cộng đồng cư dân khi phải sống trong những dự án “xôi đỗ”. Đặc biệt là trao quyền chủ động cho thành phố trong việc lựa chọn mô hình, địa điểm, chủ đầu tư… thực hiện các dự án NƠXH tập trung với quy mô lớn” - ông Doanh bày tỏ.