Siết "vòng kim cô" chống thất thu Thuế chuyển nhượng bất động sản

Muôn hình vạn trạng lách luật 

Tình trạng mua, bán nhà đất hai giá (kê khai giá mua bán nhà đất thấp hơn giá trị mua bán thật) để trốn thuế là việc khá phổ biến và đã diễn ra trong thời gian dài tại các tỉnh, thành trên cả nước. Hành vi này gây thất thu một lượng lớn ngân sách nhà nước. Tình trạng diễn ra với mức độ và tần suất đáng báo động khiến các cơ quan quản lý Nhà nước nhiều lần ra văn bản cảnh báo về hành vi phạm pháp này. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi kinh doanh mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và theo barem thuế có sẵn (trường hợp nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn khung quy định) Mức  giá này thường thấp hơn giá thị trường và đương nhiên, thấp hơn rất nhiều so giá thực tế. Hành vi này xuất phát từ mục đích giảm bớt tiền đóng thuế của cá nhân/tổ chức có nghĩa vụ (thông thường là bên chuyển nhượng/bán nhà đất).
Trên thực tế, giao dịch chuyển nhượng/mua bán bất động sản là hợp đồng mua bán dân sự và đa phần sử dụng tiền mặt nên việc xác định chính xác “độ vênh" giữa giá mua bán thật và giá mua bán trên hợp đồng là một khâu “nan giải". 

Trao đổi về vấn đề này, bà Lý Thị Hoài Hương, phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh cá nhân (Tổng cục Thuế) cho biết, hiện nay, vệc quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Bà Hương lý giải, theo quy định của pháp luật, trong trường hợp người nộp thuế kê khai không đúng với giá chuyển nhượng thực tế thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Nhưng trên thực tế, cơ quan thuế lại không có chức năng điều tra. Điều này dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế.

“Đến 90% giao dịch được kê khai mức giá thấp hơn giá bán thực tế, chỉ khoảng 10% giao dịch mua bán/chuyển nhượng nhà đất là kê khai đúng với mức giá giao dịch”, chị Nguyễn Hương Lan - nhân viên môi giới bất động sản bật mí. Cụ thể, hai bên sẽ thỏa thuận kê khai vào hợp đồng một mức giá tương đối thấp để làm cơ sở tính thuế. 

Nhân viên môi giới này đưa ra ví dụ: một căn nhà được bán với giá 3 tỷ đồng thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng, tương đương 60 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận với nhau ghi giá 1,5 tỷ đồng vào hợp đồng công chứng thì số thuế phải đóng giảm đi một nửa, còn 30 triệu đồng. Như vậy, tính riêng giao dịch này, nhà nước đã thất thu 30 triệu đồng. Số tiền này thực tế “chảy" vào túi bên có nghĩa vụ đóng thuế, số tiền này đa phần cũng sẽ được chia cho bên còn lại. Chính vì lẽ đó, đa phần bên bán và bên mua bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn giá trị thực, nhằm mục đích trốn thuế. 

Tinh vi hơn, có trường hợp hai bên mua và bán chuyển nhượng nhà đất thậm chí còn không ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, họ ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản). Hành vi này nhằm tránh hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân từ từ hoạt động chuyển nhượng. 

Nguyên nhân của thực trạng này một phần liên quan đến thể chế, chính sách, thủ tục hành chính, một phần lớn hơn xuất phát từ nhận thức chưa tốt của người dân về việc chấp hành pháp luật cũng như việc bảo vệ quyền lợi của bản thân. Một nguyên nhân khác phải kể đến chính là đội ngũ môi giới, "cò mồi" đã “tư vấn" thiếu trung thực, sai quy định của pháp luật. Vì hành vi này tưởng chừng như đem đến lợi ích trước mắt nhưng lại “lợi bất cập hại".

Lợi bất cập hại 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà phân tích, việc “khai gian" mức giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật và là hành vi bị nghiêm cấm. Theo đó, người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính hoặc bị xử lý hình sự tùy theo tính chất, mức độ của hành vi. 

Bên cạnh đó, việc “khai gian" có thể dẫn đến thiệt hại cho bên mua trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị xác định là vô hiệu do giả tạo. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì theo quy định của pháp luật, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như ví dụ căn nhà nêu trên khi bên mua phải trả 3 tỷ đồng nhưng lại ghi giá 1,5 tỷ đồng vào hợp đồng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán này xác định là vô hiệu thì bên mua phải trả lại căn nhà, còn bên bán rất có thể chỉ trả lại 1,5 tỳ đồng theo nội dung ghi trong hợp đồng.  

Để siết chặt quản lý thuế đối với hoạt động này, mới đây, Bộ Tài chính ban hành văn bản số 438/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, người dân, doanh nghiệp phải kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản. Các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế sẽ bị xử lý nghiêm nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Cục Thuế các địa phương tích cực công tác tuyên truyền, đấu tranh các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nhiều Chi cục Thuế đã “mạnh tay" trả lại và yêu cầu điều chỉnh giá đúng với thực tế. Chỉ trong nửa đầu tháng 3, hơn 1.200 hồ sơ sang nhượng, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu “khai gian" đã bị ngành thuế Bà Rịa-Vũng Tàu trả lại. "Những hồ sơ nộp lại, giá trị chuyển nhượng đất khai lại tăng từ 2-5 lần, cá biệt có hồ sơ tăng đến 20 lần", Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu công bố. 

Bên cạnh đó, Sở Tư Pháp các địa phương cũng đã có văn bản quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện đúng quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, không tiếp tay cho các hành vi vi phạm, đồng thời hướng dẫn người dân kê khai giá mua bán, chuyển nhượng thực tế để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.