"Siết van" tín dụng, doanh nghiệp bất động sản tính kế ra sao để cải thiện dòng tiền?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực như sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Thông tư 22/2019/TT/NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10 năm 2021 và 30% từ tháng 10 năm 2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống còn 9-10% năm 2022.

Vào tháng 4 năm 2022, để hạn chế đầu cơ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và siết chặt tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu phải giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo nghiên cứu của VnDirect, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 40% tổng giá trị phát hành trong quý I năm 2022, với mức tăng trưởng mạnh mẽ là 73,1% so với cùng kỳ và 25,2% so với cùng kỳ trong năm 2021 và quý I năm 2022.

Để giảm thiểu nguy cơ rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng Nhà nước sẽ giám sát và kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo.

Tác động của việc siết tín dụng vào bất động sản

Trước những động thái của các cơ quan chức năng, ngay trong tháng 4, không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu. Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, một hiện tượng riêng lẻ xảy ra trong một tháng chưa đủ để khẳng định một xu hướng dài hạn.

Tuy nhiên, việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản, đặc biệt với kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc mà còn giảm cả về mặt tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác nữa.

"Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/ vỡ nợ của các tổ chức phát hành", VARS nhấn mạnh.

Đứng trước những thách thức trong việc huy động vốn, chuyên gia của VnDirect cho rằng, các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, nhờ đó sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm nay.

Điều này được thể hiện qua triển vọng trong doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh trong năm 2022, với Nhà Khang Điền tăng 14 lần so với cùng kỳ, Đất Xanh tăng 300% so với cùng kỳ, Nam Long tăng 105% so với cùng kỳ, với mức sàn thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do đại dịch Covid-19.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này. Đơn vị này kỳ vọng xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam hợp tác phát triển dự án bất động sản với các đối tác có nguồn tiền dồi dào hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện tại.

Tại buổi tọa đàm dự báo về kinh tế năm 2022-2023, CEO Fiin Group - ông Nguyễn Quang Thuân thừa nhận: "Ngành bất động sản đang gặp những thách thức lớn trong ngắn hạn, do những tác động từ chính sách và vốn tín dụng, đây là yếu tố rủi ro quan trọng nhất cần theo dõi".

Ông Thuân cũng cho biết, dưới góc độ dòng tiền, có doanh nghiệp không huy động được vốn thì vẫn sống được 10 năm nữa, nhưng có những doanh nghiệp nếu không cho huy động vốn thì chỉ nửa năm sau sẽ không còn tồn tại được.

"Khó khăn của ngành bất động sản sẽ có tác động đến một số ngành liên quan bao gồm: xây dựng và vật liệu xây dựng, đặc biệt là ngành ngân hàng...", vị này cho hay.

Đưa thị trường về đúng giá trị thực

Về việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đây là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó giúp đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực của nó, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, đồng thời tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính - tiền tệ.

"Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội", vị này cho hay.

Cũng theo ông Thịnh, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một khoảng thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa ra sản phẩm bất động sản cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và kéo theo rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.