Sau khi chung cư hết hạn 50 - 70 năm, phương án xử lý nào là phù hợp?

Theo Nhịp sống kinh tế, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, câu chuyện sở hữu chung cư có thời hạn 50 - 70 năm theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây Dựng đề xuất thì thời hạn nhà chung cư có thể được tính theo 2 phương án: Một là xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hai là, tính theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định Luật Đất đai 2013.

Nhưng dù với phương án nào thì nhìn chung, Chính phủ Việt Nam đang hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, xác định rõ các vấn đề về quyền sở hữu và thời hạn sở hữu. Do đó, với bất kỳ sự sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh quy định nào cũng sẽ giúp người dân nắm rõ về hoạt động đầu tư của mình, tương ứng với khả năng của họ…

Với phương án áp dụng niên hạn căn hộ chung cư theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà ở chung cư theo Luật Đất đai 2013, thì hiện bộ luật này vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung. Còn với phương án xác định theo thời hạn sử dụng của công trình thì đây là cơ sở để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lâu dài, nhưng rất cần tiếp cận một cách thấu đáo, cụ thể và đảm bảo thông tin được diễn giải đúng đắn. Khi đó, các sản phẩm nhà ở sẽ được đa dạng hơn và mở ra nhiều cơ hội tiếp cận cho nhà đầu tư, chủ sở hữu và các đơn vị phát triển bất động sản.

Ông David Jackson nhận định, giá thị trường của căn hộ sở hữu có thời hạn thông thường sẽ thấp hơn giá trị của các căn hộ sở hữu lâu dài trong cùng khu vực, tuy nhiên cũng có một số trường hợp ngược lại. Với những khách hàng muốn mua căn hộ sở hữu lâu dài và mong muốn giữ tài sản để truyền lại cho con cháu, họ có thể chấp nhận trả mức giá cao hơn. Nhưng với những người trẻ, các gia đình không nhiều dư giả, hay những nhà đầu tư quan tâm đến lợi suất cho thuê, họ có thể chọn những căn hộ quy định về thời hạn sở hữu để có mức giá rẻ hơn và thuận tiện chuyển đổi chỗ ở sau này.

Xét về giá trị tài sản, nhìn chung giá trị căn hộ sở hữu lâu dài sẽ cao hơn so với căn hộ sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, giá trị không chỉ là giá cả mà phải tính tới những yếu tố như chất lượng, tiện ích, khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu như trường học, bệnh viện, hệ thống điện nước, trung tâm thương mại, cơ sở ăn uống, giải trí,... và khả năng kết nối giao thông như cơ sở hạ tầng, trạm xe bus, trạm tàu điện… 

Chẳng hạn về lợi suất lợi nhuận cho thuê hàng năm, đối với căn hộ có thời hạn sở hữu còn lại dưới 20 năm nhưng có vị trí trong trung tâm, đầy đủ tiện ích, dịch vụ cần thiết thì vẫn có thể nâng cao giá trị hơn so với một căn hộ sở hữu lâu dài nhưng không đầy đủ lợi thế.

Xét về văn hóa, từ lâu người Việt đã có quan niệm nhà là nơi vừa có thể ở lại vừa có thể truyền lại cho con cháu, do đó bắt buộc phải được sở hữu “trọn đời”. Nhưng ở thời điểm hiện tại, nhận thức này đã thay đổi cũng như cấu trúc gia đình ở Việt Nam có sự khác biệt, nhất là các gia đình ở đô thị lớn. Ngày càng có nhiều người sống ở đô thị và lựa chọn chung cư. Vậy nên, phải đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của các nhóm dân cư, với nhiều loại hình nhà ở có thời hạn sở hữu đa dạng là cần thiết.

“Áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để giải quyết khó khăn trong công tác quản lý và phát triển đô thị. Tương tự như những loại hình nhà ở khác, nếu chất lượng công trình chung cư giảm dần thì càng gần thời hạn cuối (được xác định theo tuổi thọ thiết kế và tuổi thực tế) sẽ càng ảnh hưởng đến sự an toàn tính mạng và tài sản của cư dân. Việc áp thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ mang tới nhiều cơ hội mới để tái phát triển hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng. Từ đó cũng giúp phục vụ tốt hơn cho nhu cầu xã hội trong tương lai. Đồng thời tạo thêm cơ hội để các thế hệ tiếp theo tiếp cận những sản phẩm nhà ở mới, vì đất đai là tài nguyên hữu hạn và việc sử dụng đất phải đạt được mục đích phát triển kinh tế cũng như cải thiện an sinh của con người” - Chuyên gia Colliers Việt Nam nói.

Bên cạnh đó, Luật và chính sách mới nói chung có thể được hiểu, diễn giải theo nhiều ý khác nhau dẫn tới việc không đồng bộ, gây bối rối cho nhiều người. Việc này đã khá phổ biến trên thế giới chứ không riêng gì Việt Nam. Nhận thấy rằng, sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp trong thời gian qua chính là cơ hội để các cơ quan có thẩm quyền giải thích rõ ràng hơn về vấn đề này và xây dựng lộ trình triển khai phù hợp. Song song với đó cần xem xét các phương án để chủ sở hữu căn chung cư lựa chọn khi gần hết thời hạn sở hữu. Chẳng hạn, có thể nộp thêm phí để gia hạn thời hạn sở hữu; Hoặc tham gia bán tập thể cho bên thứ 3 theo mức đền bù hợp lý.

Nhìn chung, căn hộ chung cư có thời hạn không phải là điều mới mẻ trên thế giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam thì đây là một đề xuất mới và cần được xem xét, thảo luận thận trọng, xây dựng lộ trình hợp lý để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên và đạt được mục tiêu lâu dài.