Đề xuất sở hữu chung cư 50 năm: Quyền lợi người dân sẽ như thế nào?

Theo đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở Bộ xây dựng đã báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét, có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo 2 phương án: Một là theo thời hạn sử dụng công trình; hai là theo thời hạn sử dụng đất (theo quy định của pháp luật về đất đai). Kể từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của dư luận.

Cần quy định rõ ràng

Trao đổi về vấn đề trên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho biết, ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50-100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Sở dĩ có những cấp bậc này bởi liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

Ông Khương cho rằng, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Trước tiên, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian từ 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.

Tiếp nữa, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. Đề xuất này cho thấy, sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn của công trình. Thế nhưng, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ ràng. Đây là điểm cực kỳ quan trọng phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân mặc định hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Vì vậy, với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không?

Thực tế, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư được kỳ vọng có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ quản lý.

Thế nhưng, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực hiện, ông Khương cho rằng, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả, đồng thời đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản.

Một điểm nữa ông Khương chỉ ra rằng, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư khu vực khác hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn. Đồng thời, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay vẫn cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất, xây dựng trên đất.

Mới chỉ là đề xuất

Liên quan đến vấn đề trên, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Về lý do đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng công trình, theo Bộ Xây dựng, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Vì vậy, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng. 

Trường hợp nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; còn nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn do đã bị phá dỡ thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

Bộ Xây dựng nhận định, quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật. 

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, thời gian qua, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. 

Lý do là vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề. Vì vậy, cần thiết bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình.

Bộ này cũng thông tin, đề xuất nêu trên cũng được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore, Mỹ... Khi công trình nhà chung cư hết hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.

Bộ Xây dựng khẳng định, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu, mang tính chủ trương, sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân và chắc chắc Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi đưa ra quyết định chính thức.

Các chuyên gia cũng cho rằng, các đề xuất chung cư chỉ được sở hữu 50-70 năm nên lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi, xem mức độ đồng thuận của số đông đến đâu, cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan xây dựng pháp luật cần cân nhắc một cách thận trọng khi quyết định vấn đề này.