Chung cư xuống cấp: Quy định thời hạn sử dụng chung cư 50 năm - 70 năm có phải giải pháp?

Chung cư “hết hạn” và mối nguy hiểm luôn rình rập

Tính đến thời điểm năm 2020, Hà Nội đã thống kê có khoảng 1.579 chung cư cũ (số lượng nhiều nhất cả nước), chủ yếu trong số đó được xây dựng từ hàng chục năm trước, đặc biệt trong khoảng năm 1960 - 1994, phân bố chủ yếu tại các quận nội thành. Cụ thể, quận Ba Đình có 211 nhà, Hoàn Kiếm có 99 nhà, Đống Đa có 415 nhà và quận Hai Bà Trưng có 197 nhà, ngoài ra còn tập trung tại các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông. 

Điểm chung của các khu chung cư cũ này là tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, cơ sở hạ tầng không đảm bảo, khả năng chống chịu kém, nhiều vấn đề bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày như: cầu thang lan can gỉ sét, tường ẩm mốc, bong tróc thành từng mảng, ống nước bó thành từng cuộn ở góc cầu thang, hệ thống phòng cháy chữa cháy không có, đường dây điện treo lơ lửng rối tung trên đầu,...

Tại TP.HCM, theo thống kê từ năm 2017, đã xác định có 14/474 chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975 thuộc loại hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ và cần có yêu cầu người dân di dời khẩn cấp để tiến hành phá dỡ, xây mới trong giai đoạn từ năm 2015 - 2020. 

Đã bảy năm trôi qua, việc di dời người dân ra khỏi khu vực xuống cấp đáng báo động cũng còn dang dở. Đứng trước mối nguy hiểm đang rình rập, người dân sống tại các khu chung cư cũ vẫn bất an, lo sợ từng ngày.

Đề xuất cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp

Trước vấn đề nan giải trên, TP. Hà Nội đã đề ra mục tiêu đến năm 2045 hoàn thành cơ bản cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nhưng đến nay mới hoàn thành được 19 dự án và vẫn đang triển khai 14 dự án. Trong 8 nhà nguy hiểm cấp độ D, hiện mới chỉ có hai nhà là chung cư C1 Thành Công và B6 Giảng Võ là mới di dời xong và hoàn thành cải tạo, xây dựng lại.

Đặc biệt tại quận Ba Đình, đến thời điểm cuối quý I/2022, thời hạn TP. Hà Nội giao cho quận này di dời 5 nhà chung cư nguy hiểm cấp D đã gần hết nhưng hiện tại vẫn chưa thực hiện được.

Từ năm 2008 đến nay, UBND TP.HCM cũng đã ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Tính đến năm 2016 thành phố đã đề ra mục tiêu đến năm 2020 sẽ cải tạo, sửa chữa và xây mới 50% trong tổng số 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Trong đó có di dời, tháo dỡ và xây mới 14 chung cư cấp D.

Nhưng kết quả là, hiện đã di dời người dân tại sáu chung cư, năm chung cư di dời dang dở và ba chung cư chưa di dời. Trong đó, hiện TP.HCM mới chỉ tháo dỡ được bốn chung cư và chưa có chung cư nào được xây mới. 

Chậm tiến độ di dời

Một trong những lý do được phần lớn người dân tại các khu chung cư cũ này đưa ra là bởi sự gắn bó mật thiết với toà nhà. Đa số các hộ dân đều sinh ra và lớn lên tại đây nên với họ khu chung cư đang dần xuống cấp này chính là kỷ niệm quý giá khiến họ không nỡ rời đi.

Không chỉ vậy, những tiện ích mà khu vực xung quanh tòa nhà đem lại cho người dân cũng chính là lý do khiến họ muốn bám trụ tại đây. Với họ sở hữu một căn nhà nơi trung tâm lại gần chợ, trường học, bệnh viện, quán ăn, có thể kinh doanh, buôn bán,... đã đủ để khiến họ bất chấp sự nguy hiểm từng ngày đang rình rập.

Hơn nữa, người dân mua những căn chung cư này đã được Nhà nước cấp sổ đỏ, công nhận quyền sở hữu đất vĩnh viễn nên nhiều hộ dân càng “an tâm” trụ lại không muốn di dời đến những khu tái định cư xa xôi khỏi vùng trung tâm. 

Mặt khác, mâu thuẫn lợi ích giữa chủ đầu tư xây mới và cư dân cũng khiến vấn đề xây lại chung cư xuống cấp gặp không ít khó khăn dẫn đến tốc độ cải tạo chung cư cũ chậm tiến độ, trong khi hiểm nguy thì không có dấu hiệu giảm thiểu.

Trước tình trạng nhiều chung cư xuống cấp trục trặc trong khâu di dời để cải tạo, ý kiến từ phía người dân cho rằng, cần có một quy định cụ thể để xử lý những chung cư đã hết niên hạn sử dụng, không đạt đủ điều kiện chất lượng để cư trú.

Có nên để niên hạn sử dụng nhà chung cư?

Mới đây, theo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất về quy định thời hạn chung cư được sử dụng trong vòng 50 năm đến 70 năm thay vì lâu dài như trước đây. Cụ thể, có 2 phương án được đề ra, sổ hồng cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay hoặc sẽ có “hạn sử dụng” là 50 năm, 70 năm.

Đề xuất trên được dự thảo theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng các công trình trong hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Từ những bất cập trong cải tạo chung cư cũ đang gặp phải, nhiều ý kiến cho rằng đây là bài học mà các chung cư xây mới cần rút kinh nghiệm. Cùng với đó, nhiều người bày tỏ sự đồng tình với đề xuất sở hữu sổ hồng có thời hạn 50 năm, 70 năm theo dự thảo của Bộ xây dựng vì lí do dễ thu hồi để cải tạo, xây mới khi chung cư đã xuống cấp, đảm bảo vấn đề an toàn cho người dân.

Đứng trước nhiều ý kiến trái chiều, nhận định từ phía chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng việc cấp sổ hồng cũng chính là xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Nếu theo đề xuất, người dân sẽ có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.

Xét trên góc độ xã hội học, ông Khương nhận định việc quy định thời hạn của các dự án chung cư cũng có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời các hộ dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp trên địa bàn những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo tốc độ di dời và an toàn cho các hộ dân.

Mặt khác, cần tránh nhầm lẫn hai khái niệm niêm hạn công trình và thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam bày tỏ quan điểm cần làm rõ vấn đề thời hạn sử dụng công trình và thời hạn quyền sử dụng đất của dự án.

Về thời hạn sử dụng công trình, tùy theo cấp của công trình sẽ ứng với thời hạn sử dụng khác nhau. Theo đề xuất trên, có thể hiểu là thời hạn sở hữu của căn hộ chung cư tương đồng với niên hạn sử dụng của công trình. Dù vậy, quyền lợi của người sở hữu chung cư đối với quyền sử dụng đất của dự án khi công trình hết hạn sử dụng/hết thời hạn được cấp trên giấy chứng nhận cũng cần được làm rõ.

Đối với trường hợp sau 50-70 năm hết hạn sử dụng, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào cũng chưa được quy định để trả lại cho người dân. Nếu sau 50-70 năm, người dân không nắm rõ được sẽ tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại bao nhiêu sẽ là một vấn đề nan giải đối với họ.

Quy định tại QCVN 03/2021/BXD ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng đối với niên hạn sử dụng nhà ở, công trình xây dựng. Cụ thể, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014, đồng thời phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.