Quy định về phòng cháy chữa cháy đối với chung cư mini

Hỏi:

Hiện tôi đang thuê một căn hộ ở trong chung cư mini thuộc thành phố Hà Nội. Sau vụ hỏa hoạn xảy ra tại chung cư mini ở quận Thanh Xuân, tôi mới để ý, quan sát đến hệ thống phòng cháy, chữa cháy ở chỗ tôi đang ở nhưng không rõ ở đây đã đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy hay chưa. Xin luật sư cho biết các quy định về phòng cháy, chữa cháy ở chung cư mini?

Xin cảm ơn.

(Chị Thái Thị Linh, Hà Nội)

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề chị quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn, giải đáp như sau:

1. Chung cư mini là gì?

Các văn bản hiện hành không có quy định về chung cư mini, khái niệm chung cư mini lần đầu được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng.

Theo Quy chuẩn này, chung cư mini được xếp vào nhóm các loại nhà chung cư (gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Sau đó, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cũng đã có Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, trong đó tại Điều 22 quy định về chung cư mini như sau:

"Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)".

Tuy nhiên khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không còn được nhắc đến, Quy chuẩn QCVN 03:2012/BXD cũng bị bãi bỏ, đồng thời Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Thành phố Hà Nội cũng đã hết hiệu lực.

Hiện hành, tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”

Như vậy, nếu dựa trên kết cấu xây dựng của chung cư mini hiện nay thì vẫn có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà có từ 02 tầng trở lên, được xây dựng trên một diện tích nhỏ, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường.

Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,... đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật nhà ở hiện hành.

Đa số các toà chung cư mini được sửa chữa, xây dựng để nhằm mục đích cho thuê bởi vì diện tích thường bé hơn các toà nhà chung cư thông thường nên giá cả sẽ rẻ hơn mà lại đầy đủ tiện ích, tiện lợi như các toà chung cư thông thường khác.

2. Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với chung cư mini

2.1 Chung cư mini có phải xin giấy phép phòng cháy chữa cháy không?

Căn cứ phụ lục IV và phụ lục V ban hành kèm Nghị định 136/2020/NĐ-CP có đề cập đến chung cư như sau:

- Nhà chung cư cao dưới 05 tầng và có khối tích dưới 5.000 m3; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 05 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500 m3; nhà hỗn hợp cao dưới 05 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500 m3 phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy.

- Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao 07 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 07 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Như vậy, theo quy định này, chung cư dù cao trên 07 tầng hay dưới 05 tầng thì đều phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy.

2.2 Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với chung cư mini như thế nào?

Căn cứ Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP về điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với chung cư mini được quy định như sau:

Xét theo khía cạnh là chung cư

- Với nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000 m3

Có nội quy, biển báo, biển cấm, sơ đồ/biển chỉ dẫn về phòng cháy chữa cháy, thoát nạn đúng chuẩn.

Có phương án chữa cháy đã được phê duyệt.

Hệ thống điện, chống sét, tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy đúng theo tiêu chuẩn.

Có hệ thống cấp nước, giao thông, thông tin liên lạc phục vụ công tác chữa cháy; hệ thống báo cháy, ngăn cháy, ngăn khói và thoát nạn, phương tiện cứu người đảm bảo đúng tiêu chuẩn.

Có phân công và quy định nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy. Những người được phân công nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ.

- Với nhà chung cư cao 7 tầng trở lên

Ngoài những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho chung cư mini dưới 07 tầng ở trên thì với chung cư trên 07 tầng còn phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Lưu ý: Những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy ở trên phải được người đứng đầu cơ quan, tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động và được duy trì trong suốt quá trình hoạt động.

Xét theo khía cạnh là nhà ở riêng lẻ cao tầng

Nếu chung cư mini chỉ là tên gọi mà không có đặc điểm của chung cư và là cách gọi khác của nhà ở riêng lẻ cao tầng thì cần phải đáp ứng yêu cầu nêu tại Điều 7 Nghị định 136/2020/NĐ-CP dưới đây:

- Phải đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy khi bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng.

- Để các chất dễ cháy, nổ phải xa nguồn lửa, nguồn nhiệt;

- Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy như bình cứu hoả...

- Chủ hộ gia đình tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động những công việc trên để luôn sẵn sàng phòng cháy, chữa cháy nếu cần.

Ngoài ra, nếu chung cư mini là cách gọi khác của nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 07 tầng trở lên hoặc có nhiều hơn 01 - 03 tầng hầm thì phải đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật về an toàn cháy cho nhà và công trình ban hành kèm theo Thông tư số 06/2022/TT-BXD.

Trong đó, có thể kể đến một số yêu cầu như sau:

- Bố trí chung với lối đi của nhà hoặc lối đi riêng các đường cho xe chữa cháy, bãi đỗ xe chữa cháy.

- Bố trí các thang chữa cháy ngoài nhà và bảo đảm các phương tiện cần thiết khác để đưa lực lượng chữa cháy cùng các trang thiết bị kỹ thuật chữa cháy đến các tầng và mái của các nhà

- Bố trí đường ống cấp nước chữa cháy, kết hợp với các đường ống cấp nước sinh hoạt hoặc riêng

- Số lối ra thoát nạn từ một nhà không được ít hơn số lối ra thoát nạn từ bất kỳ tầng nào của nhà đó...

3. Vi phạm về phòng cháy, chữa cháy bị phạt thế nào?

Khi vi phạm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với chung cư mini, người vi phạm có thể bị phạt tiền vi phạm hành chính hoặc chịu trách nhiệm hình sự. Ở trường hợp phải chịu trách nhiệm hình sự, nếu hành vi vi phạm về phòng cháy, chữa cháy ở mức độ nguy hiểm hơn thì người vi phạm có thể phải ngồi tù đến 12 năm về Tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy tại Điều 313 Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung bởi khoản 115 Điều 1 năm 2017.