Phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Cần phải tháo gỡ những nút thắt về pháp lý

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (BĐSDL) là một lĩnh vực mới phát triển tại Việt Nam, có tiềm năng và triển vọng phát triển khá tích cực. Tuy nhiên, BĐSDL còn có nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí là điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh.

Trên cơ sở phân tích, hệ thống lại các vấn đề của BĐSDL hiện nay, bài viết này gợi ý một số giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách và phát triển thị trường BĐSDL trong tương lai.

Những vai trò chủ yếu của BĐSDL

Nằm giao thoa trong phạm vi giữa ngành kinh doanh bất động sản và du lịch nên BĐSDL đóng vai trò khá tích cực, cụ thể:

Thúc đẩy phát triển ngành du lịch nhất là sau thời kỳ dịch bệnh, hoạt động du lịch chủ yếu tập trung cho hoạt động nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe và làm việc. Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến hết tháng 9/2021,  BĐSDL đã có 114.097 căn condotel và 24.399 villa - đây là con số khá tích cực nếu so sánh với tổng số lượng buồng phòng khách sạn đã phát triển trong nhiều năm trở lại đây và lũy kế đến năm 2021 mới đạt khoảng 650.000 phòng. Như vậy mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng BĐSDL đã đóng góp tương đương khoảng 21,3 % số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc.

Góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực: Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021 các dự án BĐSDL chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn ( Bình Định ), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang), có tổng số 239 dự án BDS du lịch trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154 245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Hầu hết các dự án BĐSDL thường tập trung tại các vùng du lịch trọng điểm góp phần tôn tạo cảnh quan du lịch, thiên nhiên, có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao.

Tạo công ăn việc làm trong cả quá trình đầu tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá trình vận hành cơ sở du lịch. Trong quý I năm 2022 có thêm 1.289 doanh nghiệp ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống được thành lập mới tăng 22,6 % và số lao động mới có việc làm đạt 5.742 người, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước. Số doanh nghiệp dịch vụ việc làm, du lịch, dịch vụ hỗ trợ khác thành lập mới đạt 1.535 doanh nghiệp tăng 6,1 %, số lao động đạt 9.105 người, tăng 6,5 % so với cùng kỳ năm trước.

Đa dạng hóa sản phẩm du lịch: BĐSDL tạo lập sản phẩm nghỉ dưỡng mới - là sự kết hợp giữa khách sạn và nhà ở như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse. Quá trình trải nghiệm BĐSDL đem lại cảm giác mới cho khách du lịch, cảm nhận sự tự do thoải mái hơn so với không gian gò bó của các mô hình khách sạn nghỉ dưỡng truyền thống.

Đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, như nhu cầu nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trong không gian tách biệt, độc lập nhằm giảm thiểu rủi ro tiếp xúc dẫn tới sự lây lan dịch bệnh, nhu cầu vừa làm việc vừa nghỉ dưỡng và làm việc từ xa. Những nhu cầu này có thể được đáp ứng thông qua phát triển lành mạnh BĐSDL.

Hệ thống pháp lý

Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐSDL đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác. Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

Theo đó, trong từng giai đoạn phát triển, hoạt động BĐSDL sẽ được điều chỉnh bởi một hoặc nhiều luật liên quan như sau: Luật Đất đai 2013: Điều chỉnh trong giai đoạn bắt đầu hình thành BĐSDL, đó là công tác chuẩn bị đầu tư, tạo lập quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất ... Luật Đất đai 2013 có quy định các loại đất được sử dụng cho từng mục đích cụ thể.

Tuy nhiên, Luật không quy định rõ loại đất nào được dùng để xây căn hộ du lịch và dạng khác (condotel, officetel, shophouse). Trên thực tế hiện nay, các doanh nghiệp đang áp dụng loại đất sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp, kinh doanh thương mại là những loại đất đã được sử dụng cho loại hình kinh doanh khách sạn, khu du lịch. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành công trình, nếu chủ đầu tư thực hiện việc bán condotel để sử dụng cho mục đích nhà ở thì sẽ vi phạm quy định của pháp luật do “đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở".

Ngược lại, chủ đầu tư sử dụng loại đất có mục đích để ở để xây dựng condotel, shophouse thì có thể bị coi là vi phạm pháp luật vì “ những loại hình này là loại hình kinh doanh du lịch không được xây dựng trên nền đất ở". Luật Xây dựng 2014, 2020: Là bộ luật chính điều chỉnh giai đoạn thực hiện đầu tư BĐSDL, trong đó cơ bản là quá trình tổ chức đầu tư xây dựng dự án. Luật Xây dựng bao gồm các quy định, trình tự thủ tục xây dựng từ lập thẩm định dự án đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến quá trình triển khai xây dựng và quản lý dự án. Tuy nhiên, cũng như các bộ luật khác hiện nay, Luật xây dựng chưa đề cập đến các dự án BĐSDL. Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Quy định các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm mua bán, cho thuê, môi giới, tư vấn, quản lý và điều kiện kinh doanh, bán cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai ...

Đây là bộ luật chung bao trùm lên các hoạt động kinh doanh bất động sản và cũng không đề cập chi tiết đến hoạt động kinh doanh BĐSDL, nhưng thực tế hiện nay vẫn được mặc định là có điều chỉnh đến loại hình BĐSDL. Luật Nhà ở 2014: Về cơ bản không liên quan đến BĐSDL tuy nhiên có nhiều quy định liên quan mà hoạt động BĐSDL phải thực hiện.

Cụ thể BĐSDL phải thực hiện các quy định điều kiện để tham gia giao dịch, các căn cứ để thực hiện các hoạt động mua bán và xác định, thẩm định hồ sơ pháp lý dự án; các quy định về BĐSDL, Luật Du lịch 2017: Không quy định về hoạt động đầu tư BĐSDL nhưng Luật Du lịch đã lần đầu tiên trong hệ thống pháp lý Việt Nam có đề cập đến khái niệm căn hộ du lịch (condotel) - là một loại hình cơ sở lưu trú du lịch.

Trên thực tế, BĐSDL không được quản lý và định hướng phát triển bởi ngành du lịch. Như vậy có thể thấy, việc chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng lại thiếu cụ thể, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của lĩnh vực BĐSDL đã và đang dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho phía TCTD trong quá trình tải trợ vốn, xử lý nợ xấu.

Bài sau: Những triển vọng của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay!