Phân biệt chung cư 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn

Hỏi:

Tôi đang muốn mua một căn hộ chung cư để ở. Tôi được biết, hiện trên thị trường có loại căn hộ thời hạn 50 năm và căn hộ thời hạn vĩnh viễn. Tôi đang chưa hiểu rõ về 2 loại hình này, xin luật sư tư vấn cụ thể để tôi có thể phân biệt được. Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Thanh Nhàn, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề chị quan tâm Luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin được tư vấn như sau:

1. Thế nào là nhà chung cư?

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở quy định:

3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Trong đó:

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư: Là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

- Phần sở hữu chung của nhà chung cư: Là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.

Ngoài ra cũng cần phân biệt rõ nhà chung cư và căn hộ chung cư bởi trên thực tế nhiều người vẫn cho rằng hai loại hình này là một hoặc sử dụng nhầm lẫn khái niệm, tên gọi. Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD quy định như sau:

- Nhà chung cư: Nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

- Căn hộ chung cư: Căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.

2. Phân biệt chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

Pháp luật không quy định thời hạn tối thiểu hay tối đa của nhà chung cư, chung cư 50 năm hay chung cư vĩnh viễn về bản chất chỉ khác nhau ở thời hạn sở hữu.

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn là tên gọi chỉ thời hạn sở hữu chung cư. Tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn sở hữu chung cư như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Theo quy định trên, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư. Do đó, có thể thấy pháp luật không quy định thời hạn sở hữu tối thiểu hoặc tối đa đối với loại nhà chung cư mà thời hạn này hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng nhà chung cư tương ứng với cấp công trình.

Theo quy định tại Thông tư 03/2016/TT - BXD về thời hạn cấp công trình nhà ở chung cư thì thời hạn sử dụng nhà ở được quy định như sau:

- Công trình xây dựng cấp I (công trình nhà ở trên 20 tầng, công trình đặc biệt): Có thời hạn sử dụng là trên 100 năm;

- Công trình xây dựng cấp II (công trình nhà ở từ trên 8 đến dưới 20 tầng): Có thời hạn sử dụng là từ 50 đến 100 năm;

- Công trình xây dựng cấp III (công trình nhà ở từ trên 2 đến 7 tầng): Có thời hạn sử dụng là từ 20 đến dưới 50 năm;

- Công trình xây dựng cấp IV (công trình nhà ở 1 tầng kết cấu đơn giản): Có thời hạn sử dụng dưới 20 năm.

Ngoài vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư, khi mua nhà chung cư còn cần quan tâm đến thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư. Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013:

“3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

…

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”.

Như vậy, thời hạn chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng chung cư thường là 50 năm, khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn. Với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

3. Thời hạn sở hữu chung cư được ghi trong Giấy chứng nhận thế nào?

Căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin được ghi trên giấy chứng nhận về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư như sau:

- Chung cư có thời hạn sở hữu: Thời hạn sở hữu cụ thể được ghi tại phần đ thời hạn sở hữu của mục 2. Nhà ở trong giấy chứng nhận;

- Chung cư không xác định thời hạn sở hữu: Phần đ của mục 2. Nhà ở trên sổ hồng sẽ có ký hiệu “-/-“, ký hiệu này có nghĩa là không xác định thời hạn sở hữu của căn chung cư và được gọi chung là chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn.